아파트 전유부분 소유자는 대지사용권에 관하여 일정 요건하에 점유취득시효를 주장할 수 있다(대법원 2012다724.. 판결)

판례해설

전유부분의 소유자는 대지 지분에 관하여 자신의 명의로 되어 있지 않더라도 20년동안 평온 공연하게 점유하고 있었다면 해당 대지지분에 관하여 점유취득시효를 인정받을 수 있다고 판단된 사례이다.

원고의 주위적 청구는 자신에게 분양을 한 재개발재건축 조합을 대위하여 한국주택공사에 대하여 대지지분을 반환하도록 요청하였던 것이었는데 재개발재건축 조합은 대지 지분을 취득하거나 취득할 수 있는 지위에 있지 않다는 이유로 동 청구는 배척당하였다. 결국 원고는 최후의 수단으로 점유취득 시효를 주장하였는데 동 주장이 받아들여져 대지 지분권을 가져오게 되었다.

그러나 본 판결은 부득이하게 인정된 판결로서 이 사건 자체가 한국주택공사가 무슨 이유로 대지 지분을 이전해주지 않았는지도 의문이고 더불어 집합건물법상 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 또는 분리되는 상황을 어떻게든 방지하기 위하여 부득이 대법원에서 점유취득시효를 가지고와서 인정한 것으로 보인다.

결국 대상판결의 법리는 경매절차에서 대지권이 없는 상태에서 아파트 전유부분이 매각목적물로 나왔을 경우 점유취득 시효기간을 고려하여 경매 낙찰자가 원용할 수 있다는데 그 의의가 있다.

법원판단

건물은 일반적으로 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 건물의 소유자가 건물의 대지인 토지를 점유하고 있다고 볼 수 있다. 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점유하지 않고 있더라도 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유한다고 보아야 한다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결 등 참조).

그리고 점유는 물건을 사실상 지배하는 것을 가리키므로, 1개의 물건 중 특정 부분만을 점유할 수는 있지만, 일부 지분만을 사실상 지배하여 점유한다는 것은 상정하기 어렵다.

따라서 1동의 건물의 구분소유자들은 그 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다고 할 것이다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2012다7670 판결 참조). 이는 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 ‘점유’에도 적용되므로, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 그 대지의 소유권을 취득할 수 있다. 이와 같이 점유취득시효가 완성된 경우에 집합건물의 구분소유자들이 취득하는 대지의 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권에 해당한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제20조 제1항), 구분소유자는 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제20조 제2항)고 정함으로써, 전유부분과 대지사용권의 일체성을 선언하고 있다. 나아가 집합건물법은 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르고(제12조 제1항), 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에 규약으로써 달리 정하지 않는 한 대지사용권이 전유부분의 면적 비율대로 각 전유부분의 처분에 따르도록 규정하고 있다(제21조 제1항, 제12조). 이 규정은 전유부분을 처분하는 경우에 여러 개의 전유부분에 대응하는 대지사용권의 비율을 명백히 하기 위한 것인데, 대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따라야 한다는 것이 집합건물법의 취지라고 할 수 있다. 이러한 취지에 비추어 보면, 집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우에도 구분소유자들은 대지사용권으로 그 전유부분의 면적 비율에 따른 대지 지분을 보유한다고 보아야 한다.

집합건물의 대지 일부에 관한 점유취득시효의 완성 당시 구분소유자들 중 일부만 대지권등기나 지분이전등기를 마치고 다른 일부 구분소유자들은 이러한 등기를 마치지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들은 각 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에서 부족한 지분에 관하여 등기명의인을 상대로 점유취득시효완성을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있다.