구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력범위가 추후 경매 절차시 대지지분까지 효력을 미치는지 여부(대법원 2001다226.. 판결)

판례 해설

이 사건은 대지사용권이 아닌 전유부분에만 저당권이 설정된 이후 저당권의 실행으로 인하여 전유부분 뿐만 아니라 대지사용권까지 함께 낙찰된 점에 관하여 대지 사용권은 부당한 이득으로 반환되어야 한다고 주장한 사안이다.

그러나 구분소유권과 대지 사용권은 분리 처분이 금지되어 있고 규약이 없는 한 일체로 이전되어야 하고, 만약 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 한다면 구분소유권과 대지사용권의 분리 처분을 금지한 취지를 몰각하는 것이므로 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도 대지지분도 함께 취득한다고 판시하고 있다.

결국 집합건물 전유부분에 관하여 별도로 경매절차가 진행된다고 하더라도 대지사용권을 한꺼번에 취득할 수 있는 상황이 존재할 수 있으므로, 이에 동 판례를 잘 숙지하여 검토한다면 수익을 창출하는데 많은 도움이 될 것이다.

법원판단

집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 집합건물의 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다.

구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.