임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용ㆍ수익하려는 것이 아니고 

대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 

주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부(소극) 

(대법원 2007다550.. 판결)

[ 판례 해설 ] 

주택임대차보호법(이하, “주임법”이라고만 함)은 “서민의 주거안정”을 위해서 만들어진 법이다. 따라서 주임법이 적용되는 임대차 관계에서는 일반 민법상의 임대차와는 차원이 다른 법률적 특권을 지니게 된다.

즉, 일반 임대차에서는 임대차 기간 중 해당 목적물의 소유자가 변경된 경우 임차인은 자신과 계약을 체결한 기존 소유권자에 대해서만 권리를 가지고 있기 때문에 새로운 소유자가 “명시적”으로 임대차 계약을 인수하지 않은 한 임대차 계약이 남아있다고 하더라도 쫓겨날 수밖에 없고 더욱이 새로운 소유자에 대해서 보증금 반환 청구는 할 수도 없다. 그에 반하여 주임법이 적용되는 임대차에서는 대항력을 갖추었다면 새로운 소유자가 기존 임대차 계약을 그대로 “인수”하기 때문에 임대차 기간을 보장받을 수 있고, 무엇보다 새로운 소유자에 대하여 보증금 반환 청구도 가능하다.

주임법상 우선변제권은 위와 같이 민법상 임대차보다 더 강력한 권리로서 민법상 임대차 관계에서는 경매에서의 배당을 위해서 소송 등을 통하여 판결문(집행권원이라고 한다) 등을 받아야만 가능하고 그마저도 전체 채권액을 기준으로 평등 배당을 받을 수밖에 없지만, 주임법상 우선변제권이 인정될 경우 집행권원이 없어도 배당이 가능할 뿐만 아니라 저당권자와 같은 “우선변제효”까지 인정된다.

이러한 이유로 간혹 일반 채권자 중에서 위와 같은 특권을 갖기 위하여 일부러 외관상 주임법의 적용을 받을 수 있는 상황을 현출하고 있으며, 이 사건도 그러한 사례인 바, 이에 대법원은 주임법의 취지를 고려하여 형식상 모든 요건을 갖추었다고 하더라도 주임법의 취지를 고려했을 때 그러한 채권자까지 주임법의 적용을 받을 수는 없다고 판단한 것이다.

특히 대상판결에서 눈여겨 보아야할 대목은 주임법의 취지에 반하는 사실관계인데, ①보증금을 기존 채권으로 갈음하고, ② 임대차 관계가 친인척이며, ③ 당시 임대인이 경제적으로 궁핍한 상태로서 보증금이 사실상 매매대금에 육박할 정도로 거액일 경우에는 예외적으로 주임법의 취지를 악용할 목적으로 보아 주임법의 적용이 없다고 판단했다.

[ 법원 판단 ]

주택임대차보호법(이하 `법`이라 한다)의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조 ),  법 제3조 제1항 에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항 에서 제3조 제1항 의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 등 참조). 

기록에 의하면, ① 원고는 소외 1의 형인 소외 2의 딸로서 원고의 부모인 소외 2, 3이 소외 1에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 이 사건 임대차보증금으로 대체하기로 하고 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, ② 소외 1은 00빌라 건축으로 인해 이 사건 임대차계약 당시 경제적으로 매우 어려운 상황에 있었던 사실, ③ 00빌라에 관한 강제경매절차에서 이 00빌라는 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 건물의 시가가 5,600만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실, 원고의 어머니 소외 3도 소외 1에 대한 나머지 대여금채권 1억 500만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 2. 2. 00빌라 202호에 관하여 임대차계약을 체결하고 남편인 소외 2와 함께 전입신고를 마쳤고, 소외 1의 누나인 소외 4역시 소외 1에 대한 대여금채권 1억 3,000만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 9. 12. 00빌라 302호에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤는데, 00빌라에 관한 강제경매절차에서 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 202호 건물의 시가가 1억 3,000만 원, 302호 건물의 시가가 9,500만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실을 알 수 있는바, 원고는 비록 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하고 이 00빌라를 인도받아 주민등록을 마치고 거주함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건을 형식상 갖추었으나, 원고와 소외 1과의 관계, 원고 부모의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체한 점, 원고 이외에도 원고의 어머니와 소외 1의 누나가 원고와 같은 방법으로 임대차계약을 체결한 점, 이 00빌라의 시가와 이 사건 임대차보증금의 액수 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 것이 이 00빌라의 사용, 수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 우선변제 받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하다. 

그렇다면 원심으로서는 원고의 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었는지에 관해서 더 심리해 보았어야 할 것임에도, 형식적으로 주택임대차로서의 대항력 요건을 갖추었다는 사유만으로 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있으며, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.