임대차 종료 시에 임차인이 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 경우에, 필요비‧유익비 상환 청구권이 있음을 전제로 하는 유치권 주장의 당부(대법원 73다20.. 판결)

판례 해설

유치권 주장이 인정되기 위해서는 유치권자가 가진 피담보채권과 유치권 목적물 사이에 견련관계가 인정되어야 한다. 그런데 법원은 이를 엄격하게 판단하는 경향이 있는바, 즉 단순히 법리적인 견련관계를 넘어서 물리적·사실적 견련관계가 인정되어야 한다. 즉, 유치권자의 피담보채권으로 인하여 목적물의 사용 가치가 증대되어야 한다는 것이다.

임차인이 임대인에게 주장할 수 있는 채권에는 보증금 또는 권리금 반환채권, 그리고 필요비 · 유익비 채권이 있다. 그런데 여기서 보증금 반환채권이나 권리금 반환채권은 목적물인 임차 부동산의 물리적, 사실적 가치상승과는 전혀 관계가 없다.

그렇다면 필요비·유익비 채권을 피담보채권으로 하여 유치권을 주장할 수 있을까. 문제는 통상적인 임대차 계약서 조항에는 “임대차 계약 기간 종료 시 원상복구한다”라는 조항이 삽입되어 있다는 점이다. 

즉, 이러한 원상회복 조항은 임대차 계약 체결 당시에 필요비·유익비 청구권을 포기한 것으로 보아야 하는 것이다. 대상판결 역시 이 점을 지적하면서 결국 유치권의 성립요건에서 필수 요건인 피담보채권이 존재하지 않으므로 임차인의 유치권 주장을 배척한 것이다.

대상판결 이후로 임차인들의 유치권 주장은 더 이상 설 자리를 잃게 되었다. 따라서 임차인이 소송 과정에서 유치권을 주장하더라도 대부분 임차인의 유치권은 부정된다.

법원 판단

원판결을 원설시의 증거들에 의하여 피고 김×자는 71. 8. 30. 원고로부터 본건 건물을 다방으로 사용할 것을 승락 받아 각종 내부시설을 하여 73. 3. 현재 다방시설로서 또는 일반 건물의 내부시설로서 각 원판시금액에 상당한 가액이 현존하는 사실을 인정하고 임대차계약서(갑 6호증)의 기재에 비추어 보면, 동 피고는 임대차관계 종료시에는 위 건물을 원상으로 복구하여 이를 원고에게 명도하기로 약정한 사실을 인정할 수 있어 이는 위 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 인정함이 상당하다고 설시하여 원설시 유치권 주장을 배척한 취지가 분명하다. 논지는 위 사용승낙을 원고가 한 것은 위 임대차계약이 있은 후에 일이므로 위 승락으로 말미암아 위 임대차계약에서 한 피고의 원상복구의 특약을 변경한 것으로 해석하여야 된다고 주장하나, 건물사용승낙서(을 1호증)을 해 주었음은 임대인이 임차물을 사용케 할 임차계약에서 오는 당연한 법률상 의무를 표명한 것으로 볼 것이며 그로 말미암아 임대차계약의 내용이 변경된 것으로 볼 수 없다고 해석함이 당사자의 의사표시의 해석으로 타당하다 하겠으므로 같은 취지에서 한 원판결 판단은 옳고 논지는 채용할 길이 없으니 논지는 이유 없음에 돌아간다.