부동산명도 솔루션, 소송과 제소전화해, 그리고 명도 공증의 장점과 단점

부동산 임대사업에서 세입자 명도는 임대인에게는 항상 큰 부담이 되어왔습니다. 특히, 명도에 따른 이해관계가 적은 주거용 보다는 상업용 부동산세입자 명도는 임대인에게 골칫거리인 경우가 많았습니다. 시설투자와 권리금이라는 현실적 이해관계가 크기 때문입니다. 

때문에 효과적인 명도 솔루션에 대해 임대인 관심이 클 수 밖에 없는데, 명도를 위한 여러가지 방법에 대해 살펴보기로 합니다. 

가장 일반적인 방법은 명도소송을 진행하는 것입니다. 하지만, 시간 비용문제가 만만치 않습니다. 명도소송까지 하게되는 상황에서는 감정이 좋지 않기 마련이고 순순히 명도당하지 않기 위해 세입자가 저항하는 경우가 많습니다. 이런 세입자를 상대로 재판진행을 위한 송달, 변론공방에 상당한 시간과 비용이 소요되는 것이 엄연한 현실입니다.  

이런 판결선고에 따른 시간과 비용문제를 덜기 위해서 제소전화해절차를 진행하는 것도 좋은 방법입니다. 제소전화해는 임대차가 개시된 직후에 진행되는 경우가 많아서 임대차 종료 무렵에 비해 세입자의 저항이 적습니다. 그 때문에 화해성립은 비교적 원만하게 이루어지는 편입니다. 일단 화해가 성립되면 차임연체 등으로 인한 계약해지 후 별도의 판결선고 없이 바로 명도집행절차에 돌입할 수 있는 장점이 있습니다.  

명도공증도 유용한 명도솔루션이 될 수 있습니다. 임대차관계에서는 공증 후 6개월 내로 세입자를 명도하는 경우라면 제소전화해 보다는 명도공증하는 것이 더 좋은 방법일 수 있습니다. 

 공증인법 제56조의3(건물·토지·특정동산의 인도 등에 관한 법률행위의 공증 등) ① 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다. 다만, 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다. 

제소전화해절차는 법원재판절차이다보니, 신청 후 성립되기까지 약4개월이 적지않은 시간이 소요됩니다. 하지만, 명도공증은 공증사무실에 방문해서 바로 공증서 작성을 마무리할 수 있습니다. 제소전화해를 신청한 후 화해가 성립되기 이전 몇 개월 사이에 세입자 변심으로 제소전화해절차가 무산되는 경우가 적지않다는 점을 고려하면, 즉각적인 성립이 가능하다는 점은 명도공증의 큰 장점일 수 있습니다.  

결국, 부동산 임대사업을 잘 영위하기 위해서는 효과적인 명도 솔루션에 대해 깊이있게 고민할 필요가 있습니다. 

-이상-