임대차목적물의 상속인에 대한 국세, 경매에서 임차인의 배당순위보다 우선?

  아파트 경매입찰을 앞둔 후배 질문이다(사례에서 나오는 액수는 설명의 편의를 위해 가공함).

해당 아파트에는 말소기준권리 보다 앞서 주민등록, 확정일자를 해 둔 선순위 임차인이 거주 중. 임대차 보증금은 5억원. 해당 아파트 감정가는 6억원. 임차인은 경매법원에 배당요구신청. 

선순위 임차인이 배당요구한 이상, 보증금 전액이 임차인에게 배당되면서 낙찰받게 되면 임차인 보증금 부담이 전혀 없을 것으로 생각한 후배. 후배가 생각한 입찰예정금액은 약 5억5천만원. 

하지만, 후배는 뜻밖의 상황에 봉착한다. 경매기록 검토결과, 경매 직전 임대인사망으로 해당 아파트 소유권은 상속인에게 이전등기되는데, 문제는 해당 상속인이 거액의 국세를 체납한 상태. 심지어 해당 국세의 법정기일은 임차인의 확정일자 이전이었다. 

그렇다면, 해당 아파트가 경매될 경우 임차인 확정일자보다 국세 법정기일이 앞서게 되면서, 임차인이 선순위배당 못 받게 될 경우 낙찰자가 잔여보증금을 변제할 책임이 있을까? 

후배로부터 이런 질문을 받게 된 필자. 잠깐의 고민 끝에 결과적으로는 임차인에게 불의의 타격이 있을 수 있지만, 법리상으로는 임대차보증금보다 국세가 배당에서 우선할 수 있고, 때문에 낙찰에 신중할 필요가 있다고 조언했다. 임대인이 아니라 상속인의 세금문제 때문에 뜻하지 않게 불이익을 입게 되는 임차인은 분명 억울한 부분이 있을 수 있지만, 이 문제는 입법적으로 해결되어야 할 문제로 보였다. 

관련자료 확인결과, 필자의 구두답변은 일부는 맞지만, 일부는 틀렸다는 사실을 확인할 수 있었다. 이미 입법적으로 해결된 상태였기 때문이다. 

관련된 현행  국세기본법 내용은 다음과 같다. 

국세기본법 제35조(국세의 우선) ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 12. 22., 2022. 12. 31., 2023. 12. 31.>

1. 지방세나 공과금의 체납처분 또는 강제징수를 할 때 그 체납처분 또는 강제징수 금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 지방세나 공과금의 체납처분비 또는 강제징수비 

2. 강제집행ㆍ경매 또는 파산 절차에 따라 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 강제집행, 경매 또는 파산 절차에 든 비용 

3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 매각(제3호의2에 해당하는 재산의 매각은 제외한다)되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다. 

가. 전세권, 질권 또는 저당권 

나. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 

다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)를 마친 가등기 담보권 

3의2. 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 이 호에서 “전세권등”이라 한다)가 설정된 재산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 해당 재산에 설정된 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 다만, 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서는 국세(제2항에 따른 법정기일이 전세권등의 설정일보다 빠른 국세로 한정한다)를 우선하여 징수한다. 

국세기본법 제35조 제1항 제3의2가 바로 그것이다. 해당 조항은 법률 제16097호로 2018. 12. 31. 개정되고 2019. 1. 1. 시행된 국세기본법에서 신설된 것으로 개정 이전에는 <3의2>호 자체가 존재하지 않았다. 법 개정 이전에는 필자가 우려한 그와 같은 해석의 우려가 존재했던 것이다. 

이와 같은 법개정은 아래 판결의 영향도 있었을 것으로 보인다.  

대법원 1997. 5. 9. 선고 96다55204 판결[ 부당이득금반환 ] 

국세에 대하여 우선적으로 보호되는 저당권으로 담보되는 채권이라 함은 원래 저당권 설정 당시의 저당권자와 저당권 설정자와의 관계를 기본으로 하여 그 설정자의 납세의무를 기준으로 한 것이라고 해석되므로, 저당권 설정자가 그 피담보채권에 우선하여 징수당할 조세의 체납이 없는 상태에서 사망한 경우에 그 상속인에 대하여 부과된 국세인 상속세는 이를 당해세라 하여 우선 징수할 수 없다.

대법원 2003. 1. 10. 선고 2001다44376 판결[ 배당이의 ]

[1] 국세기본법 제35조 제1항 제3호는 공시를 수반하는 담보물권과 관련하여 거래의 안전을 보장하려는 사법적 요청과 조세채권의 실현을 확보하려는 공익적 요청을 적절하게 조화시키려는데 그 입법의 취지가 있으므로, 당해세가 담보물권에 의하여 담보되는 채권에 우선한다고 하더라도 이로써 담보물권의 본질적 내용까지 침해되어서는 아니 되고, 따라서 같은 법 제35조 제1항 제3호 단서에서 말하는 '그 재산에 대하여 부과된 국세'라 함은 담보물권을 취득하는 사람이 장래 그 재산에 대하여 부과될 것을 상당한 정도로 예측할 수 있는 것으로서 오로지 당해 재산을 소유하고 있는 것 자체에 담세력을 인정하여 부과되는 국세만을 의미하는 것으로 보아야 한다.

[2] 부동산등기부 기재상 상속재산임이 공시되어 있지 아니한 부동산의 경우, 담보물권자가 당해 부동산에 상속세가 부과되리라는 점을 예측할 수 없었다는 이유로 상속세가 당해세에 해당하지 아니한다고 한 사례.

후배의 좋은 질문 덕분에 간과했던 부분을 새로 공부할 수 있는 계기가 될 수 있었다.