임차인의사에 대한 고려 없이 임대차보증금 공제하고 매매대금 정산해버리는 부동산 거래관행, 무엇이 문제인가?

  부동산, 특히 건물을 매매할 때 해당 부동산에 임차인이 있을 경우 임대차보증금을 매매대금에서 공제하고 나머지 금액만 정산한 후 이전등기하는 것이 현재의 거래관행이다. 예를 들어, 매매대금 10억원의 아파트에 임대차보증금 7억원의 임차인이 있을 경우 3억원만 실지급하고 이전등기하게 된다.  임차인에 대한 7억원의 보증금반환책임을 매도인 대신 매수인이 부담키로 매매과정에서 합의하기 때문이다. 

그런데, 두 사람 합의처럼 임대차보증금 반환을 매수인이 문제없이 책임지면 상관없지만, 그렇지 못하면 심각한 문제가 발생하게 된다. 매수인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하게 된 임차인이 매도인 상대로 보증금 7억원을 청구하는 상황이 발생하는 것이다. 

이런 사고발생은 상가건물이나 토지 매매의 경우에도 가능하지만, 실제 사고는 임대차보증금의 비중이 상대적으로 큰 주거용 건물에서 주로 발생하고 있다. 따라서, 주거용 건물을 전제로 설명코자 한다. 

관련법리 설명을 위해서, 임대차계약의 대항력 여부에 따라 임차인이 개인인 경우와 법인인 경우로 나눌 필요가 있다(물론, 예외적으로 법인인 경우에도 주택임대차보호법상  대항력이 인정될 여지는 있다).

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

 ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

먼저, 대항력이 있는 개인 임차인의 경우이다. 

주임법 제3조는 대항력을 갖춘 임차인에 대해 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정하고 있고, 판례해석상 임대인지위 승계의 의미는 법률상 당연승계이면서, 중첩적 아닌 면책적 승계로 해석된다.

대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결[임대차보증금반환]

☞ 임차주택이 양수도된 후 임차인이 기존 임대인(양도인)을 상대로 제기한 보증금반환청구소송

주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.

 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결[임대차보증금반환]

 임차주택이 양수도된 후 임차인이 기존 임대인(양도인)을 상대로 제기한 보증금반환청구소송에서 중첩적 승계라는 원고 주장 배척 

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.

대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결[부당이득금]

 원피고 공유 중 임대차계약체결되고 원피고 지분에 따라 보증금을 나누어 받았지만, 원피고간 경매 공유물분할판결에 의해 피고 지분을 원고가 취득한 다음 임차인에게 보증금전액을 반환한 것을 계기로 피고에게 당초 피고가 수령한 보증금액수 상당을 부당이득이라고 하며 반환청구한 사안

원심은 원고와 피고가 원판시 이 사건 부동산을 원고가 23분의10 피고가 23분의13의 지분비율로 공유하면서 1984.4.30. 소외 박00에게 위 부동산 중 주택을 전세보증금 7,000,000원에 채권적 전세방식으로 임대하고 이때 수령한 전세보증금을 위 공유지분비율에 따라 원고가 금 3,043,478원을 피고가 금 3,956,521원을 각 나누어 가진 사실, 피고가 공유물분할청구 소송을 제기하여 위 부동산을 경매에 부쳐 그 대금을 지분비율에 따라 배당하라는 판결을 선고받았으며 위 판결이 확정된 사실 및 위 판결에 따른 경매분할을 위한 임의경매절차에서 원고가 1986.11.20. 위 부동산을 경락받아 1987.2.17. 그 앞으로 소유된 이전등기까지 마친 사실, 위 박00은 1984.4.30.경 원고 및 피고로부터 위 주택을 임차한 후 위 주택을 인도받아 위 주택에 거주하여 왔으며 1985.2.28.에는 주민등록상의 전입신고까지 마침으로써 위 주택에 관하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추게 된 사실을 인정한 다음 주택의 임차인이 재3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이라 볼 것이니, 원고가 이 사건 부동산에 대한 피고의 23분의13 지분소유권을 취득함으로서 피고의 위 박00에 대한 위 지분 상당의 금 3,956,521원의 임대보증금반환채무는 그 지분소유권과 일체로 원고에게 이전되고, 그에 따라 피고의 위 박00에 대한 임대보증금반환채무는 소멸하였다 할 것이고, 따라서 원고가 위 박00에게 당초 피고가 수령하였던 임대보증금 3,956,521원을 포함한 임대보증금 전액을 반환하였다고 하더라도 그것은 자기의무의 이행에 불과하고 그로서 피고가 같은 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인없이 같은 금액 상당의 이득을 얻고, 원고가 그로 인하여 같은 금액 상당의 손해를 입었다고 볼 수는 없는 것이라고 판시하고 있다. 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위 사실인정과 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 부당이득 등에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

​  그렇다면, 대항력이 인정되는 주거용 건물 매매는 임대차보증금을 제외한 나머지 금액만 정산하면 아무 문제가 없는 것일까? 전혀 그렇지 않다. 그 이유는, 임차인 보호 차원에서 임차인이 임차건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있도록 허용하기 때문이다.  

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금]

 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안 

 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다. 

더구나, 임차인의 이의제기가 가능한 기간은 “임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내”라고 하여 불명확하고, 더구나 양도사실에 대한 임차인의 인지시점에 대해서는 임대인에게 입증책임이 있어, 매도인(임대인)으로서는 장기간 매우 불안정한 상태에 놓일 수 밖에 없다. 

결국, 이런 우려를 고려하면 매매사실을 미리 임차인에게 고지하여 매수인과 임차인간에 정식으로 임대차계약서를 작성하고 이전등기 이후부터 매도인은 임대차보증금반환책임에서 면제된다는 점을 분명히 할 필요가 있다. 임차인에게 동의는커녕 매매사실에 대해 알리지도 않은 채 슬그머니 매매해버리는 현재 관행은 이런 법리와 한참 동떨어져 있고 매도인에게 매우 위험할 수 있다.   

그렇다면, 임차인이 법인인 경우는 개인인 경우와 어떤 차이가 있을까?

임차인이 법인인 경우에는 앞서 본 바와 같은 임차인의 이의제기가 없는 한 건물양수를 통해 임대차계약이 당연승계되고, 보증금반환채무의 승계가 면책적이라는 법리 자체가 적용될 수 없다. 주임법상 대항력 적용이 원칙적으로 불가능하기 때문이다. 결국, 임대차보증금 승계 여부는 주임법이 아닌 민법과 계약해석의 원칙에 따르게 되는데, 다음에서 보는 바와 같이 대법원은 기존 임대인 즉 매도인의 면책적 채무인수 인정에 있어 매우 엄격한 입장을 취하고 있다.