신탁등기 대항력 관련 법개정과 그에 따른 판례변화

  대항력과 관련한 신탁법개정과 그에 따른 유의미한 판결의 변화가 있어 소개하기로 한다. 문제의 법개정은 2011. 7. 25. 전부개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법인데, 개정 전후 관련 법규정은 다음과 같다. 

개정 전 신탁법 제3조 (신탁의 공시) ①등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제삼자에게 대항할 수 있다.

 개정 후 신탁법 제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

개정법에서 “그 재산이 신탁재산에 속한 것임을”이라는 문구추가로, 기존에 포괄적으로 인정되던 신탁등기의 대항력 범위가 크게 축소되었다. 이에 따라 판례해석의 변화가 이어지고 있다. 

법리변화를 선언한 첫 케이스는 그동안 논란이 끊이지 않았던 집합건물 관리비 부담주체 분쟁이었다. 

개정 전 신탁법하에서, 신탁회사의 관리비부담과 관련한 대표적 대법원판결은 다음과 같다. 

 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 관리비 

신탁법 제3조는 '등기 또는 등록하여야 할 재산에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을  함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.'고 규정하고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소 ② 신탁의 목적 ③ 신탁재산의 관리방법 ④ 신탁종료사유 ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 규정하고 있다. 따라서 위의 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다. 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택 증거를 종합하여 이 사건 신탁계약 제9조 제1항 및  제14조 제1항에 의하면, 위탁자가 신탁부동산인 이 사건 각 상가의 관리비를 부담하도록  규정되어 있는 사실, 이 사건 신탁등기 신청서에 첨부된 이 사건 신탁계약서가 이 사건 신탁등기 경료 당시 신탁원부에 포함되어 이 사건 건물의 등기부에 편철된 사실을 인정한 다음, 피고는 등기된 이 사건 신탁계약에 따라 위탁자인 c이 원고에게 이 사건 각 상가의 관리비 납부의무를 부담한다고 대항할 수 있다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 이 사건 신탁계약의 해석에 관하여 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다. 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된  의견으로 주문과 같이 판결한다.

 부동산 수탁자로서 법률상 소유자인 신탁회사를 상대로 모 아파트 입주자대표회의가 제기한 관리비청구소송에서 대법원은, 개정전 신탁법과 부동산등기법 관련 규정을 종합하여 ‘신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 수탁자가 아니라 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자에게 관리비부담의무는 없다’고 판단한 것이다. 

이러한 해석에 따르면, 관리비 판결은 소유권 없는 신탁자에 대해서만 가능하고, 그 때문에 신탁회사 앞으로 등기되어 있는 해당 신탁부동산에 대한 경매신청이 불가능하게 된다. 이로 인해 관리비집행이 어려워지면서 결국, 해당 집합건물은 관리부실로 이어지거나 다른 구분소유자가 관리비를 대납할 수 밖에 없는 불공평한 결과가 될 수 있다. 

이런 불합리한 결과를 반영하여 개정 신탁법에 대한 대법원 법리해석은 다음과 같이 변경되었다. 

대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결 [관리비]  

1. 사안의 개요 

원심판결의 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 

가. 원고는 집합건물인 이 사건 건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이다. 

나. 피고는 2019. 2. 13. 경 소외 회사와 사이에, 소외 회사 소유인 이 사건 건물 중(호수 생략) 외 5개 호실(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)에 관하여 담보신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약'이라고 한다)을 체결하고 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다. 

다. 이 사건 신탁계약 제10조 제1항은 “위탁자는 신탁부동산의 보존·유지·수선 등 관리에 필요한 모든 조치를 다하고 세금과 공과금 등 이에 필요한 비용을 부담한다.”라고 규정하고, 제15조 제1항은 “신탁재산에 관한 세금과 공과금, 유지관리비, 지료 등 신탁사무의 처리에 필요한 비용 그리고 신탁사무 처리에 있어서 수탁자의 고의나 과실 그 밖의 책임 없는 사유로 발생한 손실 등은 위탁자가 부담한다.”라고 하고 있다. 이 사건 신탁계약서는 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 이 사건 부동산 등기부에 편철되었다. 

라. 이 사건 부동산에 관하여 2019년 11월분부터 2020년 10월분까지 체납된 관리비는 원금 

7,142,130원 및 연체료 603,480원(이하 '이 사건 관리비'라고 한다)이다. 

2. 원심의 판단 

원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비를 위탁자 소외 회사가 부담한다고 정하였고, 이 사건 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, 피고는 이 사건 관리비 지급책임의 주체가 소외 회사라고 원고에게 대항할 수 있다고 보아 이 사건 관리비 청구를 기각하였다. 

3. 대법원의 판단 

원심판단은 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍하기 어렵다. 

가. 관련 법리 

2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 '등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.'고 규정하였다. 이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다. 

나. 판단 

이러한 법리와 기록에 비추어 이 사건을 살펴본다. 이 사건 신탁계약은 2019. 2. 13. 경 체결되어 신탁법 제4조 제1항이 적용된다. 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산에 관한 신탁의 등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이다. 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 수탁자인 피고는 제3자인 원고에게 대항할 수 없다. 따라서 원심으로서는 이 사건 신탁계약의 내용과 관계없이 이 사건 관리비의 성격, 원고의 관리단 규약 등을 심리하여 피고가 이 사건 관리비를 부담하는지 여부를 판단하여 만약 피고에게 이 사건 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명하였어야 했다. 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고가 원고에게 이 사건 신탁계약 내용으로써 대항할 수 있다고 판단하여 이 사건 관리비 청구를 기각하였다. 이러한 원심판단에는 신탁법 제4조 제1항, 부동산등기법 제81조 제3항의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

한편 원심이 인용한 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결은 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조 제1항이 적용되는 사안에 관한 것으로서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 이 사건에 원용하기 적절하지 않다. 

위와 같은 리딩케이스를 바탕으로 신탁부동산 관련된 다른 분쟁에서도 동일한 법리해석이 이어지고 있다. 

 대법원 2025. 3. 13. 선고 2023다296643 판결 [건물인도] 

1. 사안의 개요 

원심이 인정한 사실관계는 다음과 같다. 

가. 피고는 상가건물인 이 사건 부동산 1층 중 원심판결 별지 도면 표시 (가) 부분(이하 ‘이 사건 임차목적물’이라 한다)에 관하여 당시 소유자와 임대차계약을 체결하고 임차목적물을 인도받아 사업자등록을 마쳤으며, 이후 계약기간이 갱신되어 왔다. 

나. 원고들은 2022. 2. 17. 당시 소유자로부터 이 사건 부동산을 매수한 다음, 2022. 8. 16. 그  매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 원고들은 2022. 8. 16. 이 사건 부동산에 관하여 주식회사 f(이하 ‘f’이라 한다)과 담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하고 f에  이 사건 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 

다. 이 사건 신탁계약은 ‘위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유ㆍ사용하고, 신탁부동산에 대한  보존ㆍ유지ㆍ수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다’(제10조 제1항), ‘신탁계약 체결 전에 위탁자와 임차인 간에 체결한 임대차계약은 그 상태로 유효하며 위탁자는 임대차계약서 사본을 첨부한 임대차확인서를 수탁자에게 제출하여야 한다. 단, 임대차보증금을 위탁자와 수탁자 간에 인수ㆍ인계한 후 임대차계약상 임대인의 명의를 수탁자로 갱신한 경우에는 임대인의 지위를 수탁자가 승계한 것으로 한다’(제11조 제1항), ‘제1항의 경우 임대보증금 외에 임차인이 위탁자에게 지급하는 임료가 있는 때에는 그 임료는 위탁자가 계속 수납하며 신탁기간 중 임대차계약이 종료되거나 중도에 해지되는 경우의 임대차보증금반환채무는 위탁자가 부담한다’(제11조 제2항)라고 규정하고 있다. 이러한 신탁계약 내용은 이 사건 부동산 신탁등기의 신탁원부에 포함되었다. 

라. 원고들은 2022. 9. 5. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 임차목적물의 인도를 구하는 내용의 통지를 하였고 그 무렵 피고는 이를 수령하였다.

2. 원심 판단 

원심은 판시와 같은 이유로, 원고들은 f이 이 사건 임대차계약상 임대인 지위를 승계하였는지 여부에 관계없이 이 사건 신탁계약에 따라 이 사건 임대차계약을 관리하는 데 필요한 범위 내에서 임대인의 권리를 행사할 수 있다고 본 다음, 이 사건 임대차계약이 2022. 8. 25.경 기간만료로 종료되었으므로 피고는 원고들에게 이 사건 임차목적물을 인도할 의무가 있다고 판단하였다. 

3. 대법원 판단 

가. 관련 법리 

2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”고 규정하였다. 이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것 을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는  특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따 라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자 에게 대항할 수 없다(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결 등 참조). 

나. 판단 

앞서 본 사실관계를 관련 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 신탁계약은 2022. 8. 16. 체결되어 신탁법 제4조 제1항이 적용된다. 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산에 관한 신탁의 등 기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이다. 이 사건 신탁계약에서 ‘원고들과 피고가 체결한 이 사건 임대차계약은 신탁계약 후에도 그 상태로 유효하고, 피고가 지급하는 임료는 원고들이 계속 수납하며, 임대차계약이 종료나 해지되는 경우에 원고들이 임대차보증금반환채무를 부담한다’고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 위탁자인 원고들은 제3자인 피고에게 이로써 대항할 수 없다. 따라서 원심으로서는 이 사건 신탁계약의 내용과 관계없이 피고가 이 사건 임대차목적물에 관하여 상가임대차법상 대항력을 갖추었는지 여부, f이 이 사건 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 상가임대차법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계하고, 그 결과 원고들이 임대인의 지위를 상실하였는지 여부 등을 판단하여 만약 이 사건 임대차계약 종료 시 원고들이 임대인의 지위를 상실하였다면 피고에 대한 이 사건 부동산의 인도청구를 기각하였어야 했다. 

그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 원고들이 피고에게 이 사건 신탁계약 내용으로써 대항할 수 있다고 판단하여 이 사건 임대차목적물 인도청구를 인용하였다. 원심 판단에는 신탁법 제4조 제 1항 및 부동산등기법 제81조 제3항에서 정한 신탁등기의 대항력 범위 등에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

원심이 인용한 대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결, 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019 다300095, 300101 판결은 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조 제1항이 적용되는 사안에 관한 것으로서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 이 사건에 원용하기 적절하지 않다. 

결국, 개정 신탁법하에서는 특별한 경우가 없는 한 부동산 소유자로서의 신탁회사 의무는 크게 강화될 것으로 예상된다. 아울러, 책임을 면하는 취지의 신탁계약내용을 신탁원부에 등재하는 방법으로 편리(?)하게 부동산 소유자로서의 책임과 의무를 회피해왔던 신탁계약의 틀 역시 대폭 변화할 것으로 보여진다.