갱신거절사유인 “임대인의 실거주” 에 대한 입증책임과 정도

주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권에 대한 예외사유인 “임대인의 실거주” 사유를 주장입증해야 할 책임이 누구에게 있는지, 주장입증의 정도는 어떠해야 하는지에 관한 첫 대법원 판결이 선고되었다.

대법원 판결 소개에 앞서 법리논쟁에 대한 이해를 돕기 위해, 갱신요구권 제도 도입 직후인 2020. 8. 7.자로 “갱신거절사유인 임대인의 실거주 입증과 관련하여 예상되는 소송 쟁점”이라는 제목으로 발표한 칼럼을 먼저 소개한다.

주거용 임차인의 갱신요구권 시행을 둘러싼 논쟁과 우려가 적지 않은 가운데, 법시행 후 3일만에 법개정과 관련된 첫 상담을 하게 되었다. 이례적으로 빠른 상담이라고 할 수 있는데, 이번 법개정에 얼마나 광범위한 이해관계가 걸려있는지 반증하는 것으로 보인다.

상담내용은, 법 개정 이전에 아파트를 매매계약하면서 거주세입자를 잔금일자 이전에 매도인이 명도하기로 합의한 상태에서 법개정으로 임차인이 2년 갱신요구권을 행사하면서, 매도인의 명도책임이 문제가 된 사안이었다. 상담과정에서 “임대인의 실거주”에 대한 입증책임과 정도, 소송실무에서 예상되는 쟁점을 고민해보게 되었다. 먼저 관련 법조항은 다음과 같다.

​ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

<1호 내지 7호 중략>

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

<9호 중략>

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

​“임대인 실거주”는 임차인 계약갱신요구권의 예외 사유인 만큼 이를 주장하는 임대인에게 입증책임이 있다는 점은 법체계상 분명하다. 하지만, 임대인이 어느 정도까지 입증해야 하고 어떻게 입증해야 할지 실무상 논란이 될 수 있다. 입증의 기본원칙은 법관으로 하여금 “확신”의 단계에까지 도달하도록 해야 하는 것인데, ‘임대인이 실제 거주하겠다’는 것이 진심인지 아니면 임차인의 갱신요구를 방해하기 위한 거짓인지를 명확하게 판단할 수 있는 입증방법을 제시하는게 쉽지 않을 수 있다. 그 때문에 임대인의 진의를 둘러싼 의심과 갈등은 건물명도라는 소송으로 이어질 가능성도 크고, 결국 이 재판에서 “실거주”에 대한 임대인의 입증방법과 정도가 쟁점화 될 것이다. 재판에서의 입증은 과거의 사실관계 예를 들어, 돈을 빌려주었다거나, 임대차기간이 만료되었다거나 하는 이미 지나간 사실관계를 입증하는 것이 일반적인데, 임차인의 갱신요구 거절사유로서의 “실거주”는 과거가 아닌 “미래”의 계획이라는 영역이라는 점에서, 일반적인 다른 재판과는 입증의 정도가 달라질 것으로 짐작된다. 여러 가지 정황상 임대인의 실거주 주장이 갱신요구를 거절하기 위한 “거짓”이라는 특별한 의문이 없다면 일단 임차인에게 명도하라고 판단할 가능성이 크다. 향후 계획과 관련된 문제를 엄격한 증거로 입증하기란 사실상 불가능하기 때문이다.

결국 명도 이후 임대인이 실제로 거주하지 않은 부분은 명도소송이 아닌 별개의 손해배상소송에서 적극적으로 다루어질 가능성이 크다. 그 때문에 개정법 역시 입법의 많은 부분을 손해배상에 할애하고 있는 것으로 보인다.

이와 같은 입법체계는 과거 상가건물임대차보호법에서 재건축을 이유로 한 임대인의 갱신거절과 비슷한 구조인데(때문에 상가임대인에게 실제 재건축 의사가 있는지가 재판에서 다투어지는 경우가 적지 않았다), 구체적인 시행과정에서 적지 않은 분쟁이 예상되고 필요할 경우 입법으로 보완될 필요도 클 것이다. -이상-

최근 선고된 대법원 판결은 다음과 같다.

 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 건물인도

1. 사안의 개요 및 원심의 판단

가. 원심판결의 이유와 기록을 살펴보면 아래와 같은 사실을 알 수 있다.

1) 원고는 2019. 1. 21.경 피고들과 사이에서 이 사건 아파트를 보증금 6억 3,000만 원에 2019. 3. 8.부터 2021. 3. 8.까지 임대하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

2) 원고 측은 2020. 12. 17.경 피고들에게 원고와 그 배우자 및 자녀가 이 사건 아파트에서 거주할 계획이라고 밝히며 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였고, 피고들은 2020. 12. 22.경 원고에게 계약갱신을 청구한다는 통보를 하였다.

3) 원고는 2021. 1. 4.경 피고들에게 임대차계약 만료 후 원고 본인이 실제 거주할 계획이라며 피고들의 갱신요구를 거절하였다.

나. 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다.

2. 대법원의 판단

원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 1) 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제8호에서 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조).

2) 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

나. 원심판결 이유와 기록상 인정되는 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.

1) 원고 측은 이 사건 임대차계약 기간 만료 전에는 원고와 그 배우자, 자녀가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 말하다가 이 사건 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 주장하였고, 2021. 9. 8.자 준비서면에서는 원고 배우자가 이 사건 아파트에 거주하고 지방에 거주하던 원고 부모가 이 사건 아파트 인근 다른 아파트에 거주하기로 계획하였으나 피고들이 계약갱신을 요구하는 바람에 불가피하게 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하기로 하였다고 주장하였다. 이렇듯 원고는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 사유에 대해서 다른 주장을 하고 있는데 그와 같이 바뀌게 된 데에 대한 합리적인 설명은 하지 않았다.

2) 원고 주장 및 원심 인정에 따르더라도, 원고와 배우자는 이 사건 아파트 말고도 이 사건 아파트 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있다. 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신거절을 할 무렵에 원고는 자녀 교육을 위하여 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 원고 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로, 원고와 원고 가족에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다. 원고와 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위하여 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 원고 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있다.

3) 원고는, 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하려는 이유에 대해서 지방에서 이 사건 아파트 인근 병원에 다니면서 진료를 받던 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하면서 병원진료를 쉽게 받기 위해서라고 주장한다. 그런데 원고 부모의 외래진료확인서를 보더라도 원고 부모는 이 사건 아파트 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례 가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다. 원고 부모 거주 지역의 공인중개사가 작성한 사실확인서에는 단순히 원고의 모가 자신이 사는 아파트에 대하여 매매나 전세를 문의하였다는 내용만 기재되어 있을 뿐이어서 이러한 기재만으로 원고 부모가 사는 아파트를 정리하고 이 사건 아파트에 거주하려고 하였음을 인정하기는 어려워 보인다. 더구나 원고가 제출한 인테리어 견적서는 그 내용에 이 사건 아파트 인테리어 목적과 부합한다고 보기 어려운 내용도 있어서 이를 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다.

4) 원고가 이 사건 아파트에 실제 거주한다는 이유로 피고들의 갱신요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장ㆍ증명할 필요가 있다. 그러나 위와 같은 사정을 보면 원고가 드는 사정만으로는 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 위와 같은 사정뿐만 아니라 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사에 관한 다른 사정이 있는지 등 앞서 본 사정을 종합하여 심리함으로써 원고나 원고 부모의 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 것인지 판단하였어야 했다. 그런데도 원심은 이러한 사정을 충분히 심리하지 아니한 채 원고의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

임대차보증금 6억3천만원인 서울 서초동 아파트 임대차계약 갱신과정에서 임대인과 임차인 사이에 다툼이 발생했고, 결국 임대인이 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기했다. 1,2심 법원 모두 임대인의 청구를 인용해서 ‘보증금지급과 상환으로 명도하라’는 판결을 선고했지만, 대법원 판단은 달랐다. 법규정과 취지에 따라 임대인이 주장입증책임을 다해야 한다는 취지이다.

이 판결은, “실거주”를 빌미로 임차인의 갱신요구가 너무 쉽게 거절됨으로 인해 갱신요구권이 형해화될 우려가 있다는 점을 염두에 두고, 법취지에 맞게끔 “실거주 계획”에 대한 임대인의 주장입증을 보다 엄격히 함으로써 임차인의 갱신요구를 부당하게 거절하지 못하도록 하는데 의의가 있다. 계약만기를 앞두고 다른 주장이나 입증 없이 “실거주하겠다” 는 취지의 임대인 통고서 한 장만으로 임차인의 갱신요구가 간단하게 거절되는 것이 그동안의 실무 경향이었는데, 앞으로는 실무관행에 변화가 예상된다. 임대인은 “실거주”에 대한 진정성을 입증하기 위해 임차인 설득에 더 노력을 기울일 수 밖에 없기 때문이다