다가구주택 임대차계약에서의 중개업자 확인설명의무(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결)

보증금에도 미치지 못하는 낮은 시세의 임대차목적물을 임차하여 보증금을 돌려받지 못하는 사건이 빈발하고 있다. 이런 보증금사고의 대표유형이라고 할 수 있는 것이 바로 다가구주택인데, 다가구주택 임대차계약과정에서의 중개업자 확인설명의무 범위에 관한 대법원 판결이 최근 선고되어 소개한다.

구체적인 사건 소개에 앞서, 관련 법리에 대한 배경을 먼저 이해할 필요할 수 있다. 임대차공간이 다세대, 아파트와 같이 개별 등기된 구분건물이 아니라 다가구와 같이 건물 전체가 하나로 등기된 건물인 경우에, 특정 공간을 임대차할 경우, 같은 건물 내 다른 세입자의 보증금 내역 등에 대해서도 중개업자에게 확인설명할 의무가 있는지가 쟁점인데, 하급심에서 크게 논란되다가, 첫 대법원 판결이 2012. 1. 26. 선고된다. 바로, 2011다63857 판결[손해배상(기)]이다.

 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 [손해배상(기)]

[1] 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.

[2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)에서 정한 중개업자 갑이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 을과 임차의뢰인 병의 임대차계약을 중개하면서 병에게 부동산 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액을 고지하고 임대차계약서의 특약사항에 이를 기재하였으나, 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 설명하지 않았고 근거자료를 제시하지도 않았으며, 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 기재하지 않았는데, 그 후 위 다가구주택에 관하여 개시된 경매절차에서 다가구주택의 다른 소액임차인 등은 배당을 받았으나 병은 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권을 배당받지 못하였고 을에게서도 임대차보증금을 반환받지 못한 사안에서, 공인중개사법 제30조에 의하여 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례.

위 대법원 판결 영향으로, 재판실무에서는 다가구주택 임대차 중개할 때 보증금반환에 영향을 줄 수 있는 다른 호실 임대차내역에 대한 확인설명의무가 있다는 점 그 자체에 대해서는 더 이상 의문없이 받아들여질 수 있는 계기가 되었다.

하지만, 위 판결 선고 이후에도 중개업자의 확인설명이 구체적으로 어떤 정도에까지 이루어져야 하는지에 대해서는 논란이 계속 될 수 밖에 없었는데, 중요한 기준을 제시하는 대법원 판결이 추가로 선고된다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 [공제금등청구의소] 판결인데, 다가구주택 임차인으로서 보증금을 반환받지 못한 세입자들이 중개업자의 잘못을 주장하면서 공인중개사협회를 상대로 공제금청구한 사안에서, ㉠ 원심법원은, ‘다가구주택의 임대인이 원고들보다 먼저 들어와 살고 있던 임차인들의 계약 내용을 알 수 있는 자료를 주지 않자. 임대인이 기존 임대차 내역에 관한 자료제공을 거부한 사실을 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 적었다면, 임차인인 원고들은 그에 따른 위험을 스스로 부담하여 계약을 체결한 것이고 거기에 공인중개사의 잘못이 있다고 보기 어렵다’고 판단하였지만, ㉡ 대법원은 ‘임대인의 자료제공 거부사실을 기재하는 정도로는 중개업자의 적절한 확인설명의무에 미치지 못한다’는 이유로 원심판결을 파기하였다.

 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 [공제금등청구의소]

[1] 공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.

[2] 갑 등이 각 임차한 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 후 갑 등이 다가구주택의 경매절차에서 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에서, 공인중개사로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었는데도, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 갑 등에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있고, 다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 갑 등이 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분한데도, 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

최근에 선고된 대법원 판결도 기존 판례와 크게 다르지 않다.

 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 임대차보증금 (다) 파기환송

부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 직접 조사․확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조).

한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).

 공인중개사인 피고 1이 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 근거자료를 제시하지 않고 중개대상물 확인․설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액만을 선순위임대차보증금액으로 기재한 사안임

 원심은, 피고 1이 중개대상물 확인․설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 보아, 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 판단하였음

 대법원은, 피고 1은 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 해당 주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다고 보아, 이와 달리 피고 1과 그 공제협회인 피고 2의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기·환송함

파기환송된 원심 판결은, 대전지방법원 2023. 7. 5. 선고 2022나112852호 판결인데, 원심판결선고 당시에 이미 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 [공제금등청구의소] 판결이 있었다는 점에서 본다면, 원심의 결론은 쉽게 납득하기 어렵다. ‘임대인의 자료제공 거부사실을 기재하는 정도로는 중개업자의 적절한 확인설명의무에 미치지 못한다’는 취지의 대법원판결에 비추어보면, ‘임대인이 알려준 보증금 그대로를 기재한 것에 불과한 것은 중개업자 확인설명의무를 다하지 못했다’는 결론에 어렵지 않게 도달할 수 있기 때문이다.

중개업자의 엄격한 확인설명의무를 강조하는 이와 같은 대법원 판결들은, 앞으로의 다가구주택 보증금사고와 그에 따른 중개업자에 대한 손해배상사건, 중개협회에 대한 공제금 사건에 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. 아울러, 다가구주택 임대차 중개과정에서 거래성사 욕심에 다른 호실들에 대한 임대차내역은 중개사책임 면피용으로만 지극히 형식적으로 기재하는 중개업계의 관행에도 큰 변화가 될 수 있을 것이다. -이상-