부동산거래에서 약정해제권의 올바른 활용법

계약해제할 수 있는 권리를 미리 유보할 수 있는데 이를 “약정해제권”이라 하고, 약정해제조항을 “해제권유보조항”이라고 부른다. 계약상의 구속을 쉽게 벗어나기 위함인데, 그 때문에 간접적으로 상대방의 이행을 보다 강제할 수 있는 효과가 있게 된다.

부동산거래에서 약정해제권을 잘 활용하면 다음과 같은 면에서 분쟁해결에 큰 도움이 될 수 있다.

첫째, 법정해제를 적용할 때 보다 계약해제 여부가 보다 명확해질 수 있다. 해제사유를 약정하지 않을 경우, 계약위반사유가 발생하더라도 계약해제가능한 주된채무인지 여부로 논란을 겪게 될 수 있기 때문이다.

대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89,90 판결[손해배상등]

계약서 제8조의 ' 을이 공사를 시공 중이라고 할지라도 공사에 대한 자재는 건축통례상 저질자재를 사용하였거나 무단히 3일 이상 중단하거나 준공할 가망이 없다고 갑이 인정하거나 본 계약 각 조항 중 어느 1조항이라도 위반하였거나 공정표와 차질이 생겼을 경우에는 갑은 공사중단을 명할 수 있으며 이 경우 을은 갑이 취하는 여하한 조치에도 이의없이 차에 순응할 의무를 진다' 라는 규정은 원·피고 사이에 본건 도급계약을 체결함에 있어 합의에 의하여 수급인에게 계약조항상의 부수적 의무위반이 있는 등의 경우에 도급인인 원고에게 해제권을 부여하고 그 자의 단독의 의사표시에 의하여 본건 도급계약을 해제할 수 있도록 하는 약정으로서 이른바 약정해제권 유보에 관한 규정이다.

대법원 1997. 4. 7.자 97마575 결정[부동산처분금지가처분]

[1] 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없다.

[2] 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다.

[3] 상가의 일부 층을 먼저 분양하면서 그 수분양자에게 장차 나머지 상가의 분양에 있어 상가 내 기존 업종과 중복되지 않는 업종을 지정하여 기존 수분양자의 영업권을 보호하겠다고 약정한 경우, 그 약정에 기한 영업권 보호 채무를 분양계약의 주된 채무로 본 사례.

때문에, 계약과정에서 해제사유를 명시해두면 보다 명확한 계약해제가 가능할 수 있다. 다만, ‘채무불이행이 있으면 계약해제된다’는 식의 막연한 약정은 약정해제가 아니라 법정해제권을 환기한 것에 지나지 않는 것으로 해석될 수 있어, 해제사유를 보다 명확히 할 필요가 있다.

둘째, 법정해제에 비해 해제 절차가 훨씬 간편하다. 약정해제사유에 근거한 해제는, 이행제공, 최고 등 법정해제사유에서 정해진 절차가 생략될 수 있기 때문이다.

민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

 대법원 2013. 3. 14.선고 2011다3343호 판결 <계약금반환>

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거에 의하여 판시사실을 인정한 다음, 비록 원고가 이 사건 협의회의 구성원이 아니라고 할지라도 이 사건 협의회의 요구사항에 대하여 원고가 명시적으로 반대 또는 거부하면서 이 사건 협의회에 참가하지 않았다거나 탈퇴하였다는 등의 사정이 없는 이상, 이러한 원고의 행동에 의해 추단할 수 있는 의사는 이 사건 협의회의 요구로 인한 시공에 소요되는 시간 상당만큼의 입주가 지연되는 불이익은 이를 감수하겠다는 의사라고 봄이 상당하므로, 이 사건 협의회의 요구사항을 수용하여 시공함으로써 늘어난 공사기간 상당만큼의 입주지연에 대해서는 피고에게 귀책사유가 없고, 가사 입주지연에 대하여 피고에게 귀책사유가 있다고 하더라도 이 사건 분양계약을 해제하기 위해서는 원고가 피고의 의무와 동시이행관계에 있는 중도금 및 잔금지급의무에 관하여 적법하게 이행제공을 하였어야하는데, 이러한 이행제공을 하였음을 인정할만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 사건 분양계약해제는 적법하지 않다고 판단하였다.

2. 그러나, 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

가. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 협의회의 구성원이 아님은 명백하고 이 사건 협의회의 구성원이 아닌 원고로 하여금 이 사건 협의회의 요구로 인한 입주지연의 불이익을 감수하도록 하기 위해서는 원고의 행동에서 그러한 불이익을 감수하겠다는 명시적 또는 묵시적 의사가 추단되어야 할 것인데, 원심이 판시한 사정만으로는 원고가 이 사건 협의회의 요구로 인한 상향시공에 소요되는 기간 상당만큼의 입주가 지연되는 불이익을 감수하겠다는 의사를 가지고 있다고 섣불리 추단할 수 없다고 할 것이다.

나. 한편, 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야하는 것이지만, 원고가 이 사건 분양계약해제의 근거로 삼은 이 사건 분양계약 제2조 제3항(이하, “이사건 조항”이라고 한다)은, ‘수분양자는 피고의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게되는 경우 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다. 이 경우 서면으로 통보하여야 한다’고 규정하고 있을 뿐 분양대금 납부의무의 이행제공을 그 요건으로 명시하지는 않은 점, 이 사건 조항은 분양자의 현저한 공급지연(이 사건의 경우 3개월)이 발생한 경우 수분양자들로 하여금 분양계약의 구속력으로부터 용이하게 벗어날 수 있도록 하기 위하여 규정된 것으로 보이는 점, 더구나 이 사건 조항은 피고가 입주예정일을 준수하지 못한 경우 원고가 바로 분양계약을 해제할 수 있다고 정하지 아니하고 미리 3개월의 여유기간을 부여하고 있는데, 만일 이 사건 조항의 존재에도 불구하고 여전히 원고가 이 사건 조항에 기해 분양계약을 해제하기 위하여 반대의무의 이행제공을 하여야한다고 본다면, 이 사건 조항은 결국 피고에게 3개월의 기간을 추가로 허용하여 주는 역할, 즉 입주예정일이 도과되어도 3개월이 지나지 않는 경우에는 원고가 ‘반대의무의 이행제공을 하여도’ 계약을 해제할 수 없도록 하는 기능 밖에 남지 않게 될 것이고 그 결과 이 사건 조항은 원고의 해제권을 규정한 형식임에도 불구하고 오로지 피고를 위한 조항으로 전환되고 말 것이므로, 이러한 해석은 이 사건 조항을 굳이 별도로 규정하게 된 취지에 반한다고 하지 않을 수 없는 점 등을 고려하면, 이 사건 조항에 근거하여 이 사건 분양계약을 해제하는 원고로서는 피고에게 중도금 및 잔금의 이행제공을 할 의무가 없다고 할 것이다.

다. 그럼에도 원심은 이 사건 아파트의 입주지연에 대하여 원고의 용인으로 인하여 피고에게 귀책사유가 없고, 가사 입주지연에 대하여 피고에게 귀책사유가 있다고 하더라도 원고가 중도금 및 잔금지급 의무에 관하여 적법하게 이행제공을 하지 않았으므로, 원고의 이 사건 분양계약해제는 적법하지 않다고 보아 원고의 청구를 기각하였으니 이러한 원심의 판단에는 아파트 입주지연에 대한 귀책사유 및 해제권의 발생요건으로서의 이행의 제공에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이를 지적하는 상고이유는 이유있다.

대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다14429, 14436 판결[부당이득금·물품대금]

[1] 계약에 특별히 해제권 관련 조항을 둔 경우 이는 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이거나 약정해제권을 유보한 것 등 다양한 의미가 있을 수 있다. 약정해제권을 유보한 경우에도 계약 목적 등을 고려하여 특별한 해제사유를 정해 두고자 하는 경우가 있고, 해제절차에 관하여 상당한 기간을 정한 최고 없이 해제할 수 있도록 한 경우 등도 있다. 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 결국 의사해석의 문제로서, 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 다만 해제사유로서 계약당사자 일방의 채무불이행이 있으면 상대방은 계약을 해제할 수 있다는 것과 같은 일반적인 내용이 아니라 계약에 특유한 해제사유를 명시하여 정해 두고 있고, 더구나 해제사유가 당사자 쌍방에 적용될 수 있는 것이 아니라 일방의 채무이행에만 관련된 것이라거나 최고가 무의미한 해제사유가 포함되어 있는 등의 사정이 있는 경우에는 이를 당사자의 진정한 의사를 판단할 때 고려할 필요가 있다.

[2] 갑 주식회사와 을이 금형 제작에 관한 도급계약을 체결하면서 작성한 도급계약서에 ‘갑 회사는 을이 계약을 위반하여 기간 내에 제작을 완료할 수 없는 경우에 계약을 해제할 수 있다’는 조항을 두었는데, 을이 납품기한이 지나도록 납품을 하지 못하자 갑 회사가 이행 최고 없이 곧바로 계약해제를 통보한 사안에서, 제반 사정에 비추어 위 조항은 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라 특유한 해제사유를 정하고 해제절차에서도 최고 등 법정해제권 행사의 경우와 달리 정하고자 하는 당사자의 의사가 반영된 것이라고 볼 여지가 있는데도, 갑 회사의 계약해제가 법정해제권의 행사요건을 갖추지 못하여 효력이 없다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

결국, 약정해제사유에 근거한 해제절차는 다른 특별한 사정이 없는 한 해제통보만으로 가능할 수 있어 채권자 입장에서는 매우 편리할 수 있다. 법정해제권 행사였다면 고민했어야 할 적법한 해제를 위한 이행제공의 정도에 대한 법적 고민도 생략할 수 있다.

대법원 1987. 9. 8. 선고 86다카1379 판결[건물철거]

가. 쌍무계약은 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일절의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하고 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 한다.

나. 부동산매도인이 그 매수인에게 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일절의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말한다.

 대법원 1980. 1. 29. 선고 79다1910 판결[소유권이전등기]

부동산매도인이 이행의 제공을 한 정도는 언제든지 현실의 제공을 할 수 있는 정도로 등기절차에 필요한 일체의 서류를 준비하여야 하는 것으로서 그 서류를 준비하여야 하는 것으로서 그 서류 중 인감증명서는 그 주소가 부동산 등기부상의 그것과 동일한 것이어야 하고, 만일 그들 사이에 다른 점이 있다면 비록 그것이 매도인의 귀책사유에 기인한 것이 아니라 하더라도 그 이행의 제공은 적법한 것이 될 수 없다.

대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결[소유권이전등기절차이행]

부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 지상권이 설정되어 있고 가압류등기가 되어 있는 경우에는 비록 매매가액에 비하여 소액인 금원의 변제로써 언제든지 말소할 수 있는 것이라 할지라도 매도인은 이와 같은 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 한다

특히, 부동산 분양이나 매매계약과 같이 계약해제를 위해 매수인이 이행제공해야 할 금액이 적지 않을 경우 해제에 따른 금전적 부담도 덜 수 있는 등 현실적인 도움도 클 수 있다.

이처럼, 유효적절한 약정해제사유를 기재하는 것은 합리적 계약체결을 위해 매우 중요할 수 있다.