임대차계약상 원상회복 약정과 상가점포임차인의 권리금회수청구권이 충돌할 때

다음은 “임대차계약상 원상회복 약정과 권리금회수청구권”이라는 제목의 2019. 1. 17.자 칼럼 내용이다.

부동산임대차계약서상 거의 빠짐없이 들어가는 임차인의 원상회복약정은, 법적으로 필요비, 유익비 청구권 포기로 해석되면서 구체적인 회복의 범위가 실무상 논란되어 왔다. 그런데, 2015년 상가건물임대차보호법상 권리금회수청구권 도입을 계기로 원상회복약정과 회수청구권과의 관계에 새로운 의문이 발생하고 있다. 권리금회수청구권을 행사하여 새로운 임차인을 소개할 수 있는 지위에 있는 임차인에게도 임대차계약서에서 정한 원상회복의무가 있는지에 관한 논란이다.

제도 도입 후 아직 충분한 시간이 지나기 이전이라 이 문제에 관련한 대법원 판결은 물론 하급심판결 선고도 거의 없는 실정이다. 사견으로는 권리금회수청구권을 실제로 행사하는 임차인에 대해서는 계약서상의 원상회복약정이 적용되지 않는 것으로 해석되는 것이 타당할 것으로 판단된다.

 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

위 규정에서 보는 바와 같이 기존임차인이 신규임차인에게 권리금이라는 명목으로 금전을 수수하는 댓가로 넘겨야 하는 대상에는 원상회복해야할 영업시설이 포함될 수 있는데, 임대차계약 이전 상태로 이를 원상회복해야할 의무를 기존 임차인에게 강제하게 되면 권리금회수청구권을 침해할 수 있다. 때문에, 원상회복약정은 그 점에서 제한적으로 해석될 수 밖에 없다. 다시 말하면, 임차인의 원상회복의무는 권리금회수청구권을 침해하는 범위에서는 무효될 가능성이 크다.

 동법 제15조(강행규정)이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다

하지만, 임차인이 권리금회수청구권을 행사하지 못하고 임대차를 종료하는 경우, 예를 들어 신규임차인을 구하지 못하거나 차임 연체 등으로 회수청구권 행사가 법상 불가한 경우에는 원상회복 약정이 정상적으로 효력을 발휘할 수 있을 것이다. -이상-

위 칼럼 발표 이후, 위 칼럼에 부합하는 취지의 관련 하급심 판결을 최근 발견하게 되어 소개한다. 수원지방법원 2020. 5. 7. 선고 2019가단535101(본소) 건물인도 2020가단508808(반소) 손해배상(기) 사건인데, 임대인의 건물인도청구 본소에 대하여 임차인이 권리금회수청구방해를 이유로 한 손해배상청구의 반소를 제기한 사건에서 재판부는, 원고의 방해행위와 그에 따른 배상책임을 인정하면서 계약서상 임차인의 원상회복을 이유로 한 원고의 항변에 대해 다음과 같이 판단하였다.

이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 이 사건 점포의 권리금이 2,770만원(유형재산 권리금 1,380원 + 무형재산 권리금 1,390만원)인 사실은 앞서 본 바와 같다.

이에 대하여 원고는, 유형재산은 원상회복의무의 대상일 뿐이므로 손해액에서 제외되어야한다고 주장한다.

살피건데, 임대차계약상의 원상회복의무와 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무는 그 성격을 달리하는 것으로 이 사건 임대차계약에서 계약종료시 이 사건 점포를 최초 임대차계야 체결 당시의 상태로 원상회복하기로 하는 약정이 있었다고 하더라도 그와 같은 약정이 피고의 신규임차인 주선에 의한 권리금회수기회까지 배제하는 취지라고 해석할 수는 없다(실제로 대부분의 임대차계약서에 원상회복의무에 관한 조항이 부동문자로 기재되어 있는데, 원고의 주장에 의하면, 그러한 경우 임차인은 모두 상가임대차법에 정해진 영업시설 등에 관한 권리금을 회수하지 못하게 되는 부당한 결과가 발생하게 된다). 그 뿐만 아니라 상가임대차법 제10조의 3은 영업시설, 비품 등 유형의 재산적 가치를 명시적으로 권리금의 범위에 포함하고 있고, 같은 법 제10조의 7에 따른 국토교통부 고시 감정평가실무기준 역시 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적, 구체적 형태를 갖춘 재산을 유형재산으로 평가하고 있으며, 같은 법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있으므로, 임대차계약상 계약종료시 임차인의 원상회복의무를 정하고 있더라도 권리금회수방해로 인한 손해배상의 범위를 산정함에 있어서 원칙적으로 유형재산에 관한 부분을 제외할 수는 없다.

권리금회수청구 제도의 취지에 부합하는 합리적인 판단으로, 유사사건에서 리딩케이스가 될 것으로 기대된다. 다만, 재판부는 다른 이유를 들어 유형재산 권리금액수를 배상액수에서 제외했는데, 관련 판시는 다음과 같다.

그러나, 감정인의 감정결과 및 변론전체의 취지에 의할 때, 위 감정인이 평가한 이 사건 점포의 유형재산은 자동차정비작업을 위한 시설장치 내지 기계장치, 공구와 기구 및 비품들로 대부분 피고가 어렵지않게 수거해 갈 수 있는 물건들로 보이는 바, 원고의 권리금회수방해로 인하여 피고가 위와 같은 물건들을 양도하지 못하게 되는 손해를 입었다고 하더라도, 위 물건들은 모두 피고가 어렵지않게 수거해 갈 수 있고 피고가 현재 그 소유자로서 그 가치를 보유하고 있으므로, 손익상계의 법리에 따라 이 사건 점포의 유형재산에 대산 권리금 1,380만원은 피고의 손해액에서 공제함이 타당하다. ---따라서, 원고의 권리금 회수 방해로 인한 피고의 손해액은 무형재산에 대한 권리금인 1,390만원이 된다.

이 사건의 경우 “자동차정비업”이라는 특성상 유형재산 대부분이 가치훼손없이 수거가능하다는 점을 감안하여 “손익상계”라는 별개의 논리로, 원칙적으로는 원상회복의무가 없더라도 유형재산에 대한 손해를 결과적으로 인정하지 않는 결론에 도달한 것이다. 하지만, 점포 내 인테리어처럼 수거하면 가치 훼손이 불가피한 부분에 대해서는 앞서 본 재판부의 원칙적인 판단, 즉 임차인의 권리금회수청구권 보호차원에서 임대인의 원상회복청구권은 제한적으로 적용될 수 밖에 없으므로, 권리금회수청구 차원에서 신규임차인이 시설인수를 하기로 합의했다면 원상회복의무는 강요될 수 없게 된다. 결국, 원상회복문제는 시설을 인수한 신규임차인과의 임대차계약이 종결될 경우 그 당시 상황에 맞춰 적절히 해결될 수 밖에 없게 되는데, 권리금회수청구권을 실질적으로 보장하기 위한 현실적인 해결방법이라고 판단된다.