안전한 전세계약을 위해 마련된 임대차계약서 특약의 虛와 實

안전한 전세계약을 위한 조언들이 넘쳐나고 있는데, 임대차계약서에 유용한 “특약”기재가 약방의 감초처럼 회자되고 있다. '집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다' '집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다' '계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다' 등의 문구가 대표적이다.

하지만, 이런 특약 기재는 기대하는 것만큼 임차인에게 실질적 도움이 되지 못할 수 있다. 그럼에도 불구하고 마치 특약 존재만으로 안전한 전세계약이 보장되는 것처럼 오해를 불러일으킬 수 있어 주의가 요망된다.

예를 들어보자. '집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다'는 특약의 경우, 만약 이런 특약을 넣지 않을 경우 계약취소사유에 대한 논란발생을 특약으로 분명히 한 점에서 유의미하다. 하지만, 예를 들어 임대차보증금 5억원인 임대차계약에서 임대인의 국세체납액수가 불과 1천만원에 불과하다고 하더라도, 계약취소사유가 될지 여부가 이런 특약에 불구하고 다시 논란될 여지가 있다. 분쟁방지 차원에서는 해석여지 없는 보다 분명한 문구로 다듬어질 필요가 있다.

아울러, 실질적인 임차인 보호에도 분명한 한계가 있다. 이런 특약을 믿고 세금체납여부를 제대로 확인하지 않은 채 잔금까지 모두 지급했다면, 그 이후 세금체납 사실을 확인했다고 한들 특약에 따른 계약취소는 가능할지언정, 보증금의 실제 반환은 보장될 수 없다. 거액의 세금이 체납된 임대인에게 실질적인 반환능력이 없을 가능성이 크기 때문이다.

결국, ‘보증금 수수 이후 반환은 쉽게 보장될 수 없다’는 점에서 보자면, 특약을 믿고 쉽게 계약을 진행하고 보증금 지급하는 것은 절대 하지 말아야한다. 계약체결 전에 임대인에게 ‘세금완납사실을 확인해달라’고 당당히 요청할 수 있어야 하고, 정확한 확인 이전에는 계약체결을 거절하거나 최소한의 계약금만 지급한 후 계약체결한 다음 국세징수법령에서 정한 세금체납여부 열람권을 통해 적극적으로 확인하는 노력이 필요할 수 있다. 계약 체결을 전제로 한 특약이 아니라, 체결 여부를 고민할 수 있는 다른 확인조치가 더 필요함에도 불구하고, 특약을 믿고 쉽게 계약하게 되면 특약의 존재는 임차인에게 오히려 손해를 끼치게 되는 것이다.

더구나, 계약서상 특약기재는, 소위 “문방구” 계약서라고 칭하는 서식화된 계약서에 담기에 부적절한 개별 계약에서의 당사자간 특별한 약속으로, 합의내용을 보다 세밀하고 분명히 하는 것이 주요 목적이어서, 안전한 전세계약을 목적으로 보충된 위와 같은 기계적인 약정들은 거의 모든 임대차계약에 보편적으로 기재될 수 있는 내용으로 본연의 특약이라고 하기조차 어렵다. 다른 일반 계약문구들처럼 그냥 서식화된 문구로 넣어도 될 것을 뭔가 특별한 것처럼 보이도록 “특약”으로 포장한 것에 불과할 수 있다.

안타까운 사실은, 직업인인 공인중개사들은 이런 사실을 잘 알면서도 원만한(?) 계약체결을 위해 이런 특약 기재를 이용하는 측면도 없지 않다고 본다. 임차인 스스로의 냉철한 주의가 절실한 이유이다.