안전한 전세거래, 등기부등본 발급 최소 4번해야?!

만연한 전세사기를 계기로 전세거래 자체에 대한 불안감이 커지고 있다. 집값에 육박하는 큰 돈을 생면부지인 임대인에게 맡길 수 있는지에 대한 법적, 제도적, 사회적 신뢰가 부족한 것이 엄연한 현실임에도 불구하고, 이를 망각한 채 너무나 쉽게 전세를 받아들여 왔고, 지금에 와서 그 대가를 치르고 있는 것이다. 때문에, 전세제도에 대한 사회적인 의심과 불안감은 늦었지만 그나마 다행스럽지 않을 수 없다.

이런 사회적인 분위기 속에서 안전한 전세계약을 체결하는 방법에 대한 기사가 넘쳐나고 있는데, 최근에 ‘안전한 전세거래를 위해 최소 4번의 등기부를 발급받아야한다’는 기사를 본 적이 있다. 계약체결 전후에 걸쳐, 이사일 전후에 걸쳐 각 1번씩 발급받아야한다는 취지였다.

법적으로 과연 그럴까? 그 기준은 타당한 것일까? 임대차 뿐 아니라 부동산등기와 관련된 법률행위 할 때의 등기부발급 기준은, “중요한 행위”를 하기 “직전”에 발급하여 확인하는 것이다. 예를 들어, 돈을 빌려주면서 채무자 소유 부동산에 근저당권을 설정하기로 했다면, 채무자에게 돈을 지급하기 직전에, 즉 대출계약서, 근저당권설정계약서를 작성하고 돈을 송금하기 직전에 등기부발급이 필요한 것이다. 아울러, 마무리 차원에서 원하는 등기가 제대로 이루어졌는지 사후적으로 확인해야 할 것이다.

이런 기준은 임대차의 경우에도 그대로 적용된다. 그렇다면, 임대차계약에서 중요한 행위는 무엇일까? 경우에 따라 조금씩 다르겠지만, 통상적으로는 임대차계약체결과 보증금지급일 것이다. 따라서, 계약금이 건네지는 계약서 작성 직전에 최소 한 번의 등기부 확인이 필요할 것이고, 중도금, 잔금 지급 직전에 추가 확인이 필요할 수 있다. 중도금, 잔금 지급 직전 확인을 통해 임대차계약이행에 영향을 주는 등기부상 변화가 없는지 미리 확인해서 적절한 법적 대응조치를 해야 할 수도 있기 때문이다.

그런데, 다른 계약과 달리 임대차계약의 경우에는 잔금 지급 다음날 등기부 확인이 필수적일 수 있다. 대항력 발생시점을 주택인도와 주민등록을 마친 다음날 0시로 보기 때문에, 잔금 지급하는 당일에 이루어지는 저당권, 가압류를 염두에 두지 않을 수 없기 때문이다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

이런 기준에서 보자면, 보증금이 극히 적은 월세 계약의 경우에는 잔금 지급 전후의 등기부 확인은 굳이 불필요할 수 있다. 문제발생시 차임 연체하는 방법으로 보증금 공제가 가능할 정도라면 굳이 잔금지급 이후의 등기부상 변동이 임차인 권리관계 즉 보증금반환에 장애사유가 되지 않을 수 있기 때문이다.

아울러, 등기부 확인할 때 “신청사건 처리 중”이라는 문구가 있는지 여부를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 잔금지급하고 전입신고한 당일에 신청된 저당권설정이 부동산등기부에 등재되기까지 며칠이 걸릴 수 있는데, 그 과정이 “처리 중”이라는 문구로 등기부에 표시되기 때문이다. 등기에 대한 이해가 부족하거나 부주의할 경우 간혹 놓치는 경우가 있을 수 있다.

마지막으로, 정확한 등기부 확인차원에서 등기위조 가능성을 염두에 두고 타인이 제시하는 등기부에 의존하지 말고 본인이 직접 발급받는 자세도 중요할 수 있다.