민법 제218조 수도 등 시설권의 실무상 쟁점

민법 제218조는 수도 등 시설권을 규정하고 있다. 일반적으로는 잘 알려지지 않았지만, 부동산실무상으로는 중요한 의미있는 규정이라고 할 수 있다. 시설권 여부에 따라 부동산가치에 큰 차이가 발생하기 때문이다.

 민법 제218조 (수도 등 시설권)

① 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다.

② 전항에 의한 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있다. 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담한다.

타인의 토지를 통과하여 수도, 소수관(배수관 또는 송수관), 가스관, 전선 등의 시설을 할 수 있는 권리인데, 이러한 시설들은 생활에 필수불가결하기 때문이다. 이런 시설 설치를 위한 토지이용을 당사자간 약정으로 할 수도 있지만, 통과지 소유자가 부당하게 높은 대가를 요구할 수 있어 상린관계의 측면에서 토지소유권제한을 법으로 규정한 것이다. 같은 취지에서 다음 조문에 위치한 주위토지통행권과 함께 생각하면 훨씬 정확하게 이해될 수 있다.

 민법 제219조 (주위토지통행권)

① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

② 전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

주위토지통행권에 비해 활용도가 낮은 편인데, 이는 수도법이나 전기사업법, 도시가스사업법 등에서 이들 시설이 공영사업으로 규정되어 있거나 공법적 규제를 받고 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 공법적 규제가 적용되는 경우는 물론 수도나 자가용 전기시설 등의 개인적 설치의 경우에 적용 필요성은 적지 않고, 특히 부동산개발이 본격화된 최근 들어 관련분쟁이 급증하고 있다.

본조에 근거한 재판청구가 구체적으로 어떤 형식일지에 대해서는 분명치 않았지만, 대법원 2016. 12. 15. 선고 2015다247325호 판결로 논란이 일단락되었다. 즉, 통과지 소유자를 상대로 사용 승락을 구하는 청구가 아닌, 수도 등 시설권이 있다는 확인을 구하는 청구가 적법하다.

대법원 2016. 12. 15. 선고 2015다247325호 [토지사용승낙]

[1] 민법 제218조 제1항 본문은 “토지 소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수(소수)관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다.”라고 규정하고 있는데, 이와 같은 수도 등 시설권은 법정의 요건을 갖추면 당연히 인정되는 것이고, 시설권에 근거하여 수도 등 시설공사를 시행하기 위해 따로 수도 등이 통과하는 토지 소유자의 동의나 승낙을 받아야 하는 것이 아니다. 따라서 토지 소유자의 동의나 승낙은 민법 제218조에 기초한 수도 등 시설권의 성립이나 효력 등에 어떠한 영향을 미치는 법률행위나 준법률행위라고 볼 수 없다.

[2] ‘성남시 수도급수 조례’에서 급수공사 신청 시 필요하다고 판단될 경우 이해관계인의 동의서를 제출하게 할 수 있다고 한 것은, 급수공사 신청인이 아닌 타인 소유 토지에 급수공사를 시행할 경우에 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 예방하고 성남시가 신청인의 사용권한에 근거하여 타인 소유 토지에 급수공사를 원활하게 시행하고자 하는 목적에서 신청인에게 토지에 대한 사용권한이 있는지를 확인하기 위하여 증명자료의 하나로서 토지 소유자의 급수공사에 대한 동의 내지 승낙의 뜻이 표시된 서류의 제출을 요구할 수 있다는 취지이고, 급수공사 신청인이 다른 자료에 의하여 토지의 사용권한이 있음을 증명하였음에도 급수공사를 승인하기 위해서는 예외 없이 토지사용승낙서의 제출이 필요한 것이라고 볼 수는 없다.

[3] 갑이 자신 소유의 토지에 신축한 건물의 급수공사를 위하여 관할 지방자치단체에 급수공사 시행을 신청하였는데, 지방자치단체가 수도급수 조례 등에 근거하여 급수공사 시 경유하여야 하는 을 소유 토지의 사용승낙서 제출을 요구하며 신청을 반려하자, 갑이 민법 제218조의 수도 등 시설권을 근거로 을을 상대로 ‘을 소유 토지 중 수도 등 시설공사에 필요한 토지 사용을 승낙한다’는 진술을 구하는 소를 제기한 사안에서, 위 소는 시설공사를 하는 데 필요한 증명자료를 소로써 구하는 것에 불과하고 민법 제389조 제2항에서 정한 ‘채무가 법률행위를 목적으로 한 때에 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구하는 경우’에 해당한다고 볼 수 없으므로 권리보호의 이익을 인정할 수 없어 부적법하고, 이 경우 갑은 자신에게 을 소유 토지 중 수도 등 시설공사에 필요한 부분에 관하여 민법 제218조의 수도 등 시설권이 있다는 확인을 구하는 소 등을 제기하여 승소판결을 받은 다음 이를 갑의 사용권한을 증명하는 자료로 제출하여 지방자치단체에 급수공사의 시행을 신청하면 된다고 한 사례.

결국, 수도 등 시설권은 법정요건을 갖추면 당연히 인정되는 것이고, 그 시설에 근거하여 수도 등 시설공사를 시행하기 위해 따로 수도 등이 통과하는 토지소유자의 동의나 승낙을 받아야 할 필요가 없다.

본조 적용을 위해서는, 토지소유자가 수도, 소수관, 가스관, 전선 등의 시설을 필요로 할 것이 요구되는데, 본조에 열거한 것은 예시에 불과하고, 그 밖의 물질 또는 에너지의 유도를 목적으로 하는 시설은 모두 포함된다. 농업용수를 끌어오기 위하여 이웃 토지를 통과하는 시설을 하는 경우가 대표적이다.

타인의 토지를 통과하지 않으면 이러한 시설을 할 수 없거나 할 수 있더라도 과다한 비용이 드는 경우이어야 한다. 타인의 토지를 통과한다는 것은 공중이나 지표, 지하로 통과하는 것을 모두 포함한다. '과다한 비용을 요하는 경우”란 타인의 토지를 통과하지 않고 우회하여 시설함으로써 증가될 비용과 타인토지를 통과함으로써 그 타인이 입게 될 손해액 차이가 대단히 큰 경우이다. 두 토지의 사정, 당사자 사이의 이해관계, 그 밖의 모든 사정을 고려하여 타토지(통과지)의 소유자의 양보가 마땅하다고 생각될 정도를 의미한다.

수도 등 시설권 확인청구로 진행된 재판은 다음과 같다.

수원지방법원 성남지원 2017. 6. 23. 선고 2017가합401785 판결

주문

1. 원고는 피고에 대하여 별지 목록 기재 토지 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 '가' 부분에 관하여 배수설비 시설권이 있음을 확인한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

이유

1. 기초사실

가. 원고는 하남시 c 잡종지 338m² 및 d 잡종지 338m²(이하 '이 사건 토지'라 한다)의 소유자이고, 피고는 이 사건 토지에 인접해 있는 e 잡종지 1,951m²(이하 '이 사건 인근 토지'라 한다)의 공유자 중 1인이다.

나. 원고는 이 사건 토지 위에 건물을 신축하기 위하여 2015. 10. 1. 하남시장에게 건축허가를 신청하였고, 하남시장은 2016. 3. 3. 원고가 신축하려는 건물에서 발생하는 오수를 공공하수처리시설로 연계·유입처리가 가능한 경우에 한하여 허가가 가능하다는 취지의 민원 회신을 하였다.

다. 이 사건 토지의 또 다른 인근 토지들인 하남시 f, g, h, i 토지 지상에는 건물이 설치되어 있거나 수목이 식재되어 있고, 이 사건 인근 토지는 도로로 사용되고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 관련 법리

민법 제218조 제1항 본문은 '토지 소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다.'라고 규정하고 있는데, 이와 같은 수도 등 시설권은 법정의 요건을 갖추면 당연히 인정되는 것이다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2015다247325 판결 등 참조).

나. 판단

앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고는 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 '가' 부분에 관하여 민법 제218조 또는 하수도법 제29조에 기한 배수설비 시설권을 가진다고 봄이 상당하고, 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 원고의 배수설비 시설권을 부정하면서 다투고 있는 이상, 그 확인을 구할 이익도 있다.

① 원고는 이 사건 토지를 매수한 후 그 위에 건물을 신축하기 위하여 2015. 10. 1. 하남시에 건축허가를 신청하였는데, 원고의 계획대로 이 사건 토지 위에 건물이 신축되면, 그로부터 발생하는 하수를 공공하수처리시설에 유입시키기 위하여 배수설비의 설치가 반드시 필요하다.

② 이 사건 토지에서 현재 설치되어 있는 공공하수처리시설까지의 거리는 약 45m 정도이고, 이 사건 인근 토지를 제외한 나머지 인근 토지인 하남시 f, g, h, i 토지 지상에는 건물이 존재하고 있거나 수목이 식재되어 있으므로, 원고가 이 사건 인근 토지를 통하지 아니하고서는 현재 설치되어 있는 공공하수처리시설로 배수설비를 설치하기가 불가능하거나 이를 설치함에 있어 많은 비용이 든다.

③ 이 사건 인근 토지는 이 사건 토지를 비롯한 그 주변 일대 토지에 주로 도로로 제공되고 있는 것으로 보이는데, 이 사건 인근 토지에 배수설비를 설치한다고 해서 피고들이 이 사건 인근 토지를 종래 용도로 사용하지 못하는 등 큰 손해가 발생한다고 보기 어렵다.

3. 피고의 주장에 관한 판단

1) 피고 주장의 요지

① 이 사건 토지는 지금까지 농지로 사용되어 왔는데 상린관계는 그 용법에 따라 최소한도의 범위 내에서 형성될 수 있을 뿐, 장래의 이용 상황인 이 사건 토지에 건축허가를 득하기 위해서까지 상린관계가 형성될 수는 없으므로, 현재 농지로 사용되고 있는 이 사건 토지 위에 건물이 신축될 것을 대비하여 배수설비 시설권의 확인을 구하는 것은 부적법하고, ② 하남시장이 하수도법 제27조, 제29조에 근거하여 원고의 건축허가신청을 반려하였고, 원고가 피고에게 하수도법 제29조 제3항에 따른 협의나, 보상을 실시하지 않았으므로, 원고의 청구는 부적법하다.

2) 판단

먼저, 건물이 존재하는 토지에 한하여만 배수설비 시설권이 인정되는지 여부에 관하여 보건대, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 민법 제218조 제1항은 토지소유자가 타인의 토지를 통과하지 아니하면, 필요한 수도, 소수관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다고 규정하고 있는바, 위 민법 규정은 배수설비 시설권의 요건으로서 토지 위에 건물이 존재할 것을 요구하고 있지 아니한 점, ② 건물 없이 토지만을 소유하는 경우에도 위와 같은 시설을 설치할 필요가 있을 수 있는 점, ③ 농지로 사용되어 오던 토지라 하더라도, 적법한 절차에 의하여 용도를 변경하여 건물을 신축할 수 있고, 그에 따라 배수설비를 설치할 필요가 생길 수 있는 점 등을 종합적으로 고려해 보면, 민법 제218조 제1항의 규정을 토지 위에 건물이 존재하는 것으로 한정하여 해석하거나, 기존의 이용현황에 따라서만 배수설비 시설권이 인정된다고 보기 어렵다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

다음으로, 원고가 이 사건 인근 토지의 공유자인 피고에게 민법 제218조 제1항 내지 하수도법 제29조 제3항에 따른 보상을 실시하지 않았으므로, 원고에게 배수설비 시설권이 인정되지 않는 것인지 여부에 관하여 보건대, 민법 제218조 제1항 본문과 같은 항 단서, 하수도법 제29조 제1항 및 제3항의 규정 내용에 비추어 보면, 민법 제218조 제1항 본문 및 하수도법 제29조 제1항에 따른 배수설비 시설권은 위 조항의 요건을 갖추면 당연히 인정되는 것이고, 다만, 이 사건 인근 토지의 소유자들은 민법 제218조 제 1항 단서 내지 하수도법 제29조 제 3항에 따라 배수설비 시설권자에게 별도로 손해보상을 구할 수 있다는 의미로 해석함이 상당하다. 따라서 인근 토지 소유자들에 대한 손해보상이 이루어져야만 배수설비 시설권이 발생한다고 보기 어려우므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

수원지방법원 성남지원 2021. 4. 30. 선고 2020가단239723 판결

주문

1. 원고에게 광주시 v 도로 685㎡에 관하여 수도, 하수 및 오수, 통신, 전선 및 도시가스관의 시설권이 있음을 확인한다.

2. 소송비용은 각자 부담한다.

이유

1. 인정사실

가. 원고와 피고들은 주문 기재 도로(이하 ‘이 사건 도로’라 한다)를 공유하고 있다.

나. 원고는 2019. 7.경부터 이 사건 도로 주변에 위치한 원고 소유의 광주시 w 토지에 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 건축하였고, x 주식회사에 위 주택에 도시가스 공급을 하여달라는 신청을 하였는데, 위 회사는 원고에게 가스공사를 시행하기 위하여 주변 토지 소유자들의 토지사용승낙서 제출을 요구하였다.

다. 원고는 이 사건 도로에 관하여 이 사건 주택에 연결하기 위한 수도, 하수 및 오수, 통신, 전선 및 도시가스관의 시설공사를 예정하고 있다.

[인정근거] 피고 c, m, r, t에 대하여: 갑 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

나머지 피고들에 대하여: 자백간주(민사소송법 제208조 제3항 제2호)

2. 청구원인에 관한 판단

민법 제218조 제1항 본문은 ‘토지 소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수(疏水)관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다.’고 규정하고 있는데, 이와 같은 수도 등 시설권은 법정의 요건을 갖추면 당연히 인정되는 것이고, 그 시설권에 근거하여 수도 등 시설공사를 시행하기 위해 따로 수도 등이 통과하는 토지 소유자의 동의나 승낙을 받아야 하는 것이 아니다. 따라서 이러한 토지 소유자의 동의나 승낙은 민법 제218조에 기초한 수도 등 시설권의 성립이나 효력 등에 어떠한 영향을 미치는 법률행위나 준법률행위라고 볼 수 없다. (중략) 원고로서는, 피고가 토지사용승낙서의 작성을 거절하는 경우라도 위와 같은 진술을 소로써 구할 것이 아니라, 원고에게 민법 제218조의 수도 등 시설권이 있다는 확인을 구하는 소 등을 제기하여 승소 판결을 받은 다음, 이를 원고의 사용권한을 증명하는 자료로 제출하여 급수공사의 시행을 신청하면 될 것이다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2015다247325 판결 참조).

토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있으나, 다만 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설하여야 하고(민법 제218조 제1항), 손해가 가장 적은 장소와 방법이 선택된 것인지 여부는 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적․위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 한다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2003다18661 판결 등 참조).

이와 같은 법리를 토대로 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 사정 즉, 이 사건 도로는 원고와 피고들이 공유하고 있는데, 원고와 피고들은 위 도로를 접한 주변 토지를 각각 소유하면서 그 위에 주택 등을 소유하고 있는 점, 피고들 소유 토지로 연결되는 가스관 등 역시 이 사건 도로에 매설되어 있는 점, 피고 c, t는 2021. 4. 2. 변론기일에서 원고의 이와 같은 시설 공사로 인한 파손이나 주차난에 대한 대책이 필요하다고 진술하는바, 이는 원고의 시설권 공사에 따라 우려되는 피해를 최소화하여야 한다는 취지로 보이고, 이와 같은 사정만으로 원고의 위 시설권 자체가 부정된다거나 저지된다고 볼 수는 없는 점, 원고 소유 토지와 이 사건 도로의 지형적․위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정들을 종합하면, 원고는 이 사건 도로를 통과하지 아니하면 이 사건 주택에 연결하기 위하여 필요한 수도, 하수 및 오수, 통신, 전선, 도시가스관 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요한다고 보이므로, 원고에게 이 사건 도로에 관하여 수도, 하수 및 오수, 통신, 전선 및 도시가스관의 시설권이 인정되고 그 확인의 이익도 인정할 수 있다.