임대차보증금 급락장세 하에서의 주택임차인의 갱신요구권

최근 들어 주택임대차보증금 시세가 급락하고 있다. 차액 보증금을 마련하지 못한 임대인이 보증금반환에 애를 먹으면서 역월세까지 지급하는 등 예전에 없던 현상이 속출하고 있다.

몇 년 전 보증금 급등의 주범이 주택임차인의 갱신요구권이라는 주장도 있었지만, 법적으로만 보면 몇 년 전 보증금 급등 상황에서 주택임차인의 갱신요구권은 임차인 주거안정을 위해 큰 기여를 했다. 예외사유가 없는 한 최소 4년기간 동안 임차인의 안정적 주거를 가능하게 하면서도, 보증금증액을 법상 최고 5%로 제한할 수 있었기 때문이다.

주택임대차보호법 제6조의 3 (계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

<1호 내지 9호 중략>

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

동법 제7조 (차임 등의 증감청구권)

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020.7.31>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

동법 제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

반대로 임대상품으로서의 주거용건물 매력은 떨어질 수 밖에 없어 법시행 이전에 비해 가격은 장기적으로 비탄력적, 즉 안정적일 가능성이 커지게 된다. 그렇다면 지금의 보증금 하향 안정세를 만들어 가는데 갱신요구권이 충분히 역할을 했다고 생각할 수 있을 것이다. 제도 도입당시인 2020년 7월 당시 걷잡을 수 없는 투기심리와 맞물려 임대차보증금이 폭등하면서, 그 주범이 바로 갱신요구권이라는 비난까지 받았는데 이제는 재평가 될 필요가 있다.

그렇다면, 지금처럼 보증금이 급락하는 상황에서는 갱신요구권이 어떤 기능을 할 수 있을까? 위 규정에서 보는 바와 같이 갱신요구권을 행사한 임차인은 임대인에게 보증금 감액을 청구할 수 있지만, 임대인과 의견이 일치하지 않을 경우 실제 반환은 소송을 거쳐야 하는 불편이 있게 된다. 따라서, 임차인으로서는 갱신요구권을 섣불리 행사하기에 앞서 미리 임대인과 보증금반환액수에 대해 협의할 필요가 있다. 보증금감액에 대해 합의되지 못하면 갱신요구권을 행사하지 않고 계약을 종료하는 것이 더 합리적인 선택일 수 있다. 그 때문에 보증금 급등 시기에 비해 갱신요구권 행사 비율은 크게 낮아질 가능성이 있는데, 특히 보증금이 오르는 시기에 임차인의 안정적인 주거보장을 꾀하고자 하는 입법취지에 부합하는 것으로서 자연스러운 현상으로 보여진다. 이런 조율과정 없이 덜렁 갱신요구권만 행사하면 일단 갱신요구에 따른 기간연장의 효력이 발생하게 되고, 보증금감액을 위해서는 별도 소송을 해야 할 수 있는 난감한 상황이 될 수 있다. 물론, 이런 난감한 상황을 피하기 위해 임차인은 갱신요구권 행사 후 즉시 해지 통고할 수 있고, 통고 후 3개월이 지나 해지효력이 발생하면 보증금 전액을 반환받을 권리가 있지만, 번거롭고 법해석을 두고 혼란이 발생할 수 있다. 보다 깔끔한 마무리를 위해 사전 협상을 거치는 것이 가장 이상적인 방법일 것이다.

반면 임대인 입장에서는 협의에 의한 보증금 감액이라고 하더라도 임대차연장 자체는 쌍방 합의가 아니라 임차인의 갱신요구권 행사에 의한 것임을 분명히 해야만, 임대차개시 후 4년이 지난 시점에 임대차를 종료할 수 있게 된다는 점을 유의할 필요가 있다. 이를 위해 연장합의서 작성을 통해 이를 명시하는 것이 바람직하다. 갱신요구권 행사에 의한 연장이 아니라 단순 합의에 의한 계약연장으로 오해될 경우, 자칫 4년 이후 임차인이 2년 연장을 더 요구할 권리가 있기 때문이다.

한편, 보증금이 급락하는 지금과 같은 상황에서는 반환 받을 차액 보증금이 거액이라면 되도록 차액 보증금 전액을 소위 “역월세”로 처리하기 보다 일부라도 보증금을 현실 반환 받는 것이 안전한 보증금반환 차원에서 합리적일 수 있다. 향후 집값 하락으로 인한 임대인 파산 등에 현실적으로 대응하기 위함이다.