임차인있는 부동산 매매시 임대인의 임대차승계의무

“소유권변동을 이유로 한 상가임차인의 중도해지 관련 소송수행기”라는 제목으로 2021. 6. 13.자로 발표한 칼럼에서 언급된 재판결과가 나와 소개한다.

이해를 돕기 위해 일단 지난 칼럼을 소개한다.

“상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지”라는 제목으로 2020. 11. 16. 발표한 칼럼 관련 소송을 최근 수임해서 수행하고 있다. 이 재판에서 피고인 임대인을 대리하고 있는데 사안의 개요는 다음과 같다.

지방에 소재하는 점포건물 소유자인 의뢰인은, “이마트 24”라는 편의점 가맹사업을 운영하고 있는 주식회사 이마트 24라는 회사와 2017년 계약기간 7년으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 계약기간 도중이던 2020년에 타인에게 해당 점포를 매각했다. 그러자, 임차인은 기다렸다는 듯이 건물주 변경을 이유로 임대차계약을 중도해지하고 임의로 점포를 철수해버린 후 의뢰인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기한다.

이런 상황에 대해 매도인인 의뢰인과 매수인 모두 황당하지 않을 수 없었다. 4년 정도 남은 임대차잔여기간 동안 안정적인 월차임을 얻을 수 있을 것이라는 기대를 가지고 매매했는데 임차인의 중도해지라는 예상치 않은 상황이 발생했기 때문이다. 더구나, 의뢰인과 이마트간에 체결된 임대차계약서에는 ‘계약기간 중에 임대차목적물이 매매될 경우 건물양수인에게 기존 임대차계약을 승계할 책임을 임대인이 부담한다’는 취지의 약정까지 있었다.

의뢰인은 이 약정을 의식해서 매매계약과정에서 계약서상에 이를 명시하기까지 했는데, 그럼에도 불구하고 이마트측은 일방적으로 의뢰인에게 중도해지통보하고서 점포를 철수해버린 후 임대차보증금반환소송을 제기한 것이다.

이 때문에 해당 점포는 현재 공실상태에 있고 분쟁이 종료될 때까지 최소 약 1년간은 임대료를 받지도 못하면서 다른 세입자를 구할 수도 없는 상태로 지속될 수 밖에 없다. 재판결과에 따라 매매계약 해제라는 사태도 우려되고 있다.

앞서 발표한 칼럼에서처럼 “건물주 변경을 이유로 한 임차인의 중도해지권” 법리는 충분히 논쟁의 여지가 있다. 이 칼럼을 읽고 찾아온 의뢰인 역시 이 점에 대해 충분히 공감했고 필자의 식견을 믿고서 사건을 수임했다. 논쟁의 여지가 다분하고 사회적인 여파가 큰 사건인만큼 사건기록을 면밀하게 검토했는데, 뜻밖의 포인트를 찾을 수 있었다. 위와 같은 법리논쟁과 별개로, 이마트와 상호합의한 임대차계약에 따라 ‘건물매매시 매수인에게 임대차계약을 승계시켜야 할 의무를 임대인인 의뢰인이 다한 이상 임차인인 이마트는 계약해지를 요구할 권리가 없다’는 확신을 가지게 되었다. 위 합의의 취지상으로나 신의칙위반이라는 차원에서 임차인의 중도해지 요구는 부당할 수 있기 때문이다.

하지만, 예상외로 1심 재판 결과는 의뢰인 패소였다. 1심 판결 내용은 다음과 같다.

 서울중앙지방법원 2022. 1. 14. 선고 2021가단5079229 임대차보증금

<중략>

가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 참조).

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 참조).

나. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 대항력 있는 상가임대차의 경우에도 주택임대차와 마찬가지로 임차목적물의 양도에 따라 원칙적으로 양수인이 임대인의 지위와 임차보증금반환채무를 승계한다고 할 것이나, 임차인 보호를 위한 상가건물 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차목적물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 이 경우 양도인의 임차인에 대한 임대인의 지위와 보증금반환채무는 양수인에게 승계되지 않는다고 할 것이다.

위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 각 부동산의 소유권이 이전된 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 피고에 대하여 임대차 승계에 관하여 이의를 제기하고 이 사건 임대차계약의 해지를 통보하였다고 할 것인바, 피고의 원고에 대한 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위와 보증금반환채무는 이 사건 각 부동산의 양수인인 000에게 승계되지 않으며, 원고의 2020. 10.경 해지 통보로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다.

따라서 피고는 원고에게 임대차보증금 100,000,000원 및 이에 대하여 원고가 이 사건 각 부동산의 열쇠를 공탁함으로써 이 사건 각 부동산의 인도를 마친 다음 날인 2020. 12. 17.부터 이 사건 소장 송달일인 2021. 4. 23.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 피고는, 이 사건 임대차계약에서 계약기간 중 목적물이 매매되는 경우 임대차계약의 제반 조건을 양수인에게 승계시켜야 한다고 정하고 있는 바, 이는 건물주가 변경되더라도 최소한 계약 기간만큼은 그대로 유지하겠다는 상호간의 합의임에도 건물주 변경을 이유로 원고가 이 사건 임대차계약을 중도해지하는 것은 약정위반이며 신의칙 위반이라고 주장한다.

갑 제6호증의 기재에 의하면, 이 사건 임대차계약 제5조 제3항에서 ‘계약기간 중에 위 목적물이 매매되거나 임대인의 명의가 변경될 경우 임대인은 본 임대차계약의 제반 조건을 양수인에게 승계시켜야 한다’고 정하고 있는 사실을 인정할 수 있다. 그러나, 위 계약 조항만으로 원고가 건물주가 변경되더라도 임대차 승계에 대하여 이의를 제기하지 않고 계약 기간만큼 이 사건 계약을 유지하겠다고 약정한 것이라고 인정하기는 어렵다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

핵심 쟁점인 신의칙 위반에 대해 너무 쉽게 배척해버리는 판단이어서, 납득하기 어려웠다. 항소심 재판에서 다음과 같은 내용으로 1심 판단의 부당함을 피력했다.

1. 원심은 “대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다”는 대법원 판례의 취지를 근거로 이 사건을 판단하였지만, 이 사건은 사실관계 자체가 이의제기가 불가한 사안입니다.

2. 하지만, 위 법리에 근거한 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금] 사건의 결론은, “제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다”고 하여 원고 청구 기각입니다.

3. 한편, 임대차승계에 대한 이의제기권은 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금] 사건에서와 같이 건물주 변경 후 임차인의 태도에 의해 결정되기도 하지만, 이 사건과 같이 당초 임대차계약에서 “미리” 포기될 수도 있습니다.

이를 명백히 한 것이 바로, 2021다251929호 판결입니다. 이 판결은, ‘대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다면, 이는 대항력을 행사하여 임대인의 지위를 승계하게 되는 최고가매수인에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것이라고 볼 수 밖에 없는데, 그럼에도 불구하고 낙찰 이후 종전 임대인에게 보증금반환을 청구하는 것은 불가하다’는 취지인데, 이의제기하지 않겠다는 태도를 건물주 변경 이후의 임차인 태도에 국한하지 않고 그 이전의 제반사정을 고려하는데 특징이 있습니다.

4. 이 사건의 경우, 임대차계약 체결 당시에, 계약서 5조 1항에 따라 7년간 임대차기간을 보장하되, 5조 3항에 따라 이 사건처럼 건물이 매매될 경우 임대차계약을 양수인에게 승계시켜야할 의무까지 부담하도록 약정하였습니다.

이런 약정은, 위치적인 홍보가 필요한 “마트”의 특성상 임차인의 영업기간을 최대한 보장하는데 있고, 이는 법적으로 “임대차승계에 이의제기를 하지 않겠다”는 당사자간 합의 내지 임차인의 권리포기선언에 다름 아닙니다.

그럼에도 불구하고 계약기간 도중 건물주가 변경되었다는 이유만으로 (변경된 건물주는 임대차계약승계를 희망함에도 불구하고 ) 임차인이 중도해지를 요구할 수 있다고 해석하는 것은 위와 같은 합의(선언) 취지에 정면으로 반하는 것입니다. 임차인이 중도해지할 수 있다는 것은, 5조 3항에 따라 계약을 승계시킬 책임을 임대인이 부담한다는 것과 완전히 모순되기 때문입니다. 즉, 임차인과의 계약에 따라 임대차계약승계하는 조건으로 매매했음에도 불구하고(을1) 임차인이 중도해지해버린다는 것은 계약취지에 명백히 반하는 것입니다.

<을1 특약사항 5항>

5. 따라서, 중도해지를 전제로 한 원고의 임대차보증금청구는 사전포기합의에 반하는 것으로 내지 신의칙에 반하는 것으로 인정되지 않습니다.

6. 만약 원고 주장이 인정되면 이 사건 매매계약은 걷잡을 수 없게 됩니다. 매수인은 “이마트”라는 안정적인 임대차계약 승계를 염두에 두고 매매계약을 체결했는데, 임차인이 느닷없이 임대차계약종결을 선언할 수 있다면, 매매계약을 해제하려고 할 것이어서 또다른 법률분쟁에 휩싸이게 됩니다. 이런 분쟁을 미연에 방지하기 위해서라도 ‘이 건 임대차계약이 중도해지할 수 없다’고 판단되어져야 합니다.

7. 계약의 해석은 상식에 맞게 합리적으로 이루어져야하는데, 계약기간을 7년으로 정한 후, 계약기간 중 임대인변경될 경우 임대인은 기간을 포함한 계약의 제반조건을 승계해야한다는 약정을 했다면, 이는 바로 임대인이 이를 이행하면 변경된 건물주와 7년간 임대차계약을 유지하겠다는 상호간 합의에 다름아닙니다. 위 약정에도 불구하고 건물주변경을 이유로 중도해지할 수 있다고 해석하는 것은 합리적 계약해석의 원칙을 벗어나는 것입니다.

만약 원고의 주장이 타당하게 되면, 앞으로 모든 영리(?)한 임차인은 위 문구를 계약서에 기재하여 건물주 변경을 계기로 계약을 중도해지하거나 승계하는 선택권을 가질 수 있게되지만, 반면 이 약정을 어리숙하게 믿은 임대인이 매수인과 임대차 승계합의를 조건으로 한 매매계약은 임차인의 중도해지 선택으로 계약이 파기되는 위험에 항시 노출되는 구조적인 문제가 있습니다. 이런 점을 고려하더라도 위 문구를 기재한 이상 임차인의 중도해지는 절대 허용되어서는 안됩니다.

그럼에도 불구하고 항소기각, 의뢰인 패소 판결이 선고되고 말았다.

 서울중앙지방법원 2022. 6. 10. 선고 2022나5368 임대차보증금

<중략>

2. 추가하는 부분

가. 피고의 주장

이른바 임대차 승계에 관한 이의제기권은 당초 임대차계약에서 미리 포기할 수 있는 것이고, 이 사건 임대차계약서 제5조 제3항에서 ‘계약기간 중에 임차목적물이 매매되거나 임대인의 명의가 변경될 경우 임대인은 본 임대차계약의 제반 조건을 양수인에게 승계시켜야 한다.’라고 규정하였으므로, 원고는 임대차 승계에 관한 이의제기권을 포기하였거나 임대차 승계에 관하여 이의를 제기하지 않겠다고 피고와 합의를 하였다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 전제로 하는 원고의 임차보증금 반환청구는 부당하다.

나. 판단

이 사건 임대차계약 제5조 제3항에 피고가 주장하는 위와 같은 문구가 기재되어 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 그 문언 해석상 임대차 승계 의무가 임대인 측에게만 부과되어 있을 뿐만 아니라, 이러한 내용 자체가 해당 임차목적물에서 지속적으로 영업 활동을 하려는 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 위 문구만으로 원고가 임대차 승계에 관한 이의제기권을 사전에 포기하였다거나 원고와 피고 사이에 임대차 승계에 관하여 원고가 이의를 제기하지 않겠다는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다(또한 피고가 이 사건 임차목적물을 매도하는 과정에 임대차 승계에 관한 내용이 포함되어 있다고 하더라도, 이는 피고와 그 매수인 사이의 문제에 불과하다). 따라서 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

상고 여부에 대해서는 심각하게 고민 중에 있지만, 만약 이렇게 확정된다면 임대인으로서는 고민이 필요할 수 있다. 매매 등으로 소유권이 변동되면 임차인이 상당기간 내에 중도해지할 수 있는데, 이는 ‘건물매매시 임차인 승계의무를 임대인이 부담한다’하는 취지의 약정이 들어가게 되더라도 마찬가지이다. 약정에 따라 매수인과 임대차승계 합의를 했다고 하더라도 임차인은 중도해지를 선택할 수 있고, 그 결과 매매계약해제 내지 손해배상 문제로 매수인과의 분쟁은 피할 수 없다. 언뜻 보면, 승계의무조항이 있어 마치 임대차기간 동안 안정적 수익보장이 가능할 것처럼 착각할 수 있지만, 실상은 전혀 그렇지 않다. 임대차승계의무는 문언 그대로 임대인의 일방적인 의무로만 치부되기 때문이다.

사실, 위와 같은 “매매시 임대차승계의무”는 상가건물임대차보호법(이하, 상임법이라고 함)이 제정되지 않았을 때 기존 상가임차인이 새로운 매수인에 대해 대항력을 가지지 못하게 되는 점을 대응하는 차원에서 대기업 계열 회사를 중심으로 임차인측이 관행적으로 사용해왔다. 그런데 상임법이 제정되고 급기야는 2015년 상임법 개정으로 환산보증금 관계없이 상가임차인에게 대항력을 인정하게 되면서, 이런 문구의 독자적 존재의의는 별로 없어진 셈이지만, 위 사건에서 보는 것처럼 매매당사자를 오판하게 하는 역할도 있고, 적어도 주의환기용으로는 기능할 수 있어 앞으로도 이 문구사용은 계속 될 가능성이 크다. 임대인의 주의가 요망된다.

결국, 임대인 입장에서 이런 낭패를 막기 위해서는 ‘임대인은 매매시 매수인에게 임대차승계시킬 의무를 부담하되, 이 경우 임차인은 중도해지 없이 임대차승계에 동의해야 한다’는 취지의 문구를 반드시 보완할 필요가 있다.