지난 2019. 12. 3. “토지에 부합된 구축물(건물)의 건축주 명의변경”이라는 제목의 칼럼에서 등장하는 사건에 대한 판결이 선고되어 소개한다. 

위 칼럼 내용은 다음과 같다. 

“지상에 미완성건물(구축물)이 있는 토지낙찰 권리분석 기법과 성공사례”라는 제목의 칼럼으로 소개한 사안의 연장이다. 아래 사진과 같이 의뢰인은 건축 중에 중단된 상태의 구축물이 있는 토지를 광주지방법원 2018타경00000 경매로 낙찰받았다.

“주벽”이 없어 해당 구축물은 법적으로는 “건물”이 아닌 토지 부합물로 판단될 가능성이 크다. 때문에 해당 건축공사의 공사업자들의 유치권행사는 어렵고, 낙찰받은 의뢰인에게 부당이득반환의무도 없다는 것이 지난 칼럼의 골자였다.

그런데, 비록 부합물이기는 하지만 상당할 정도의 건축진행으로 재산적 가치가 상당한 구축물을 그대로 철거하기 보다는 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경할 수 있는 방법을 모색하게 되었다. 의뢰인 희망처럼 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경이 가능할까, 가능하다면 어떤 절차를 거쳐야할까?

결론적으로는, 명의변경이 가능할 수 있다. 해당 구축물의 법적 소유권자는 엄연히 의뢰인이기 때문이다. 하지만, 명의변경을 위해서는 별도의 재판절차를 거쳐야 할 가능성이 크다.

재판없이 건축허가관청을 통해 건축주명의를 변경하기 위해서는 건축법령에 따른 요건이 필요하다.

 건축법 시행규칙 제11조(건축 관계자 변경신고)

① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.

1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우

2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우

3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우

즉, 건축관계자변경신고서라는 서식에 변경 전 건축주의 명의변경동의서나 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 하는데, 전 건축주 명의변경동의서 제출이 불가한 상황에서는 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류” 의 제출이 관건이다. 법적으로는 토지에 부합된 것으로 해석될 수 있지만, 재판없이 행정관청을 통해 명의변경을 하기 위해서는 “이를 증명할 수 있는 서류”제출이 필요한 것이다. 만약 이런 서류제출이 어렵다면 부득이 재판을 통할 수 밖에 없다. 행정관청을 상대로 한 건축주명의변경 불허가처분취소청구소송이 대표적이다. 

물론, 경매과정에서의 감정평가서나 매각허가서 등을 통해 구축물 부합이 이미 판단된 상태라면, 이런 서류들이 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당할 수 있어 행정관청 설득이 가능할 수 있다.

대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 [건축관계자변경신고수리처분취소]

1. 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 및 구 건축법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 제3호에 의하면, 건축주를 변경하는 경우에는 시장·군수·구청장에게 이를 신고하여야 한다. 한편, 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호에 의하면, 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 사람은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있다.

이러한 각 규정의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 봄이 상당하다.

2. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 그 판시와 같은 이유만을 들어 이 사건 각 토지와 그 토지에 건축 중인 이 사건 건축물에 대한 임의경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납 이후 발급된 토지에 대한 등기부등본이 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당하지 않는다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

위 판결사안에서는 건축물의 건축 정도가 설시되지는 않았지만 아마도 건축이 초기단계에 머물러 경매 단계에서도 부합물 판단이 용이하였기 때문에 지상 구축물까지 정식감정한 후 매각대상물에 포함시킨 경우로 짐작된다. 반대로 의뢰인의 경우는, 해당 구축물의 건축 정도가 상당한 정도로 진행되어 광주지방법원 경매계가 부합으로 판단하기가 어려웠을 것이다. 경매법원 단계에서 “부합”으로 판단되면, 토지와 함께 부합된 구축물까지 매각대상에 넣어 구축물까지 감정하게 되는데, 이러한 절차를 거치지 않았기 때문이다. 오히려, 이 점을 분명히 하기 위해 매각물건명세서에 “구축물 매각제외”라는 문구를 명시하였다. 실체적 판단권한이 없는 경매단계에서는 부득이한 조치인 셈이다. 그 덕분에 의뢰인은 구축물에 대한 가격지불없이 “부합”이라는 법리를 통해 구축물을 무상취득할 수 있게 되는 행운을 얻었다. 반면, 부합 여부는 향후 본안재판 단계에서 별도로 판단받을 수 밖에 없다. 그 때문에 재판없이 행정관청의 자진 명의변경을 기대하기는 어렵다. 필자는 의뢰인을 대리하여 관할 행정관청을 상대로 행정소송을 준비 중에 있다. 

위 칼럼 발표 후 선고된 1심 판결은 다음과 같다(건축주명의변경과 관련된 부분만 발췌한다). 

인천지방법원 2020. 7. 3. 선고 2020가합51593(본소) 토지인도, 2020가합51609(반소) 부당이득금 

본소와 반소를 함께 본다.

1. 기초사실 

가. 원고는 2019. 9. 3. 별지 1. 기재 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 부동산 강제경매절차(광주지방법원 2018타경19000호, 이하 '이 사건 강제경매'라 한다)에서 낙찰받아 그 소유권을 취득하였는데, 이 사건 토지의 전 소유자는 피고 주식회사 0000씨스템(이하 '피고 000씨스템'이라 한다)이었고, 그 지상에 소재한 별지 2. 기재 건축물(이하 '이 사건 건축물'이라 한다)은 별지 3. 기재와 같은 건축허가(이하 '이 사건 건축허가'라 한다)를 받아 피고 00건설 주식회사, 00철강 주식회사(이하 각 '피고 00건설', '피고 00철강'이라 한다)에 의하여 공사가 진행되다가 아래와 같이 중단된 상태였다. 

나. 피고들은 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득한 2019. 9. 3. 이후부터 현재까지 이 사건 토지 및 건축물을 점유하고 있다. 

2. 당사자 주장의 요지 

<중략>

3. 판단 

가. 이 사건 건축물이 이 사건 토지에 부합되었는지 여부에 관한 판단 

1) 건축 중의 건물이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 때에는 토지와 별개로 소유권의 객체인 부동산이 되는데, 최소한의 기둥과 지붕 그리 고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 요건을 갖춘 것이라고 보아야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다8624 판결 등 참조). 

2) 갑 제3, 4호증, 을 제3호증의 각 기재 및 영상, 이 법원의 감정인 박00에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 건축물은 에이치 빔 등 철골 구조물을 조립하여 이루 어진 건물 골조에 해당할 뿐, 벽이라고 볼 만한 것이 설치되어 있지 아니한 사실이 인정되므로, 사회통념상 독립한 건물이라 보기 어려워 이 사건 토지에 부합되었다고 봄이 타당하다.

나. 본소 청구에 관한 판단 

1) 이 사건 토지 및 건축물 인도, 부당이득반환 청구에 관한 판단 

<중략>

2) 건축주 명의변경 청구에 관한 판단 

행정관청으로부터 허가를 받거나 행정관청에 신고(이하 이러한 허가와 신고를 합하 여 '허가 등'이라 한다)를 하고 건축이 이루어지는 경우에, 건축 중인 건물의 양수인은 진행 중인 건축공사를 계속하기 위해 허가 등에 관한 건축주 명의를 변경할 필요가 있고, 준공검사 후 건축물관리대장에 소유자로 등록하여 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있는데, 이를 위해서 양수인은 건축법 시행규칙 제11조 제1항 등 건축 관계 법령에 따라 건축 관계자 변경신고서에 '변경 전 건축주의 명의변경동의서' 또는 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 하므로, 건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선 고 2012다23863 판결 등 참조). 

이 사건 건축물이 이 사건 토지에 부합된 상태임은 앞서 본 바와 같고, 원고는 이 사건 토지의 소유권을 취득하면서 이에 부합된 이 사건 건축물의 소유권도 함께 취득하였다고 봄이 상당하며, 피고 000씨스템이 건축주 명의변경에 동의하지 않고 있는 이상 원고로서는 이 사건 건축허가의 건축주로 되어 있는 피고 000씨스템을 상대로 건축주 명의변경 절차의 이행을 구할 실익이 있다 할 것이므로, 피고 000씨스템은 원고에게 이 사건 건축허가의 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행할 의무가 있다. 

의뢰인 완승인 셈인데 상대방이 항소한 2심 재판의 판결이 며칠 전 선고되었다(쟁점이 된 부합여부와 건축주명의변경문제를 중심으로 소개한다).

서울고등법원 (인천)2020나12958(본소) 토지인도, (인천)2020나12965(반소) 부당이득금 

1. 제1심판결의 인용 

 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 아래 제2항 기재와 같이 고쳐 쓰는 부분을  제외하면 제1심판결의 이유 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를  그대로 인용한다. 

2. 고쳐 쓰는 부분 

『 가. 이 사건 건축물이 이 사건 토지에 부합되었는지 여부에 관한 판단  1) 건축 중의 건물이 어느 정도에 이르렀을 때 이를 독립된 부동산으로 볼 것이냐 하는 문제는 반드시 그 물리적 구조만을 표준으로 하여 획일적으로 이를 결정지을 수는없는 것이지만 건물의 기능과 효용면에서 독립된 건물이라고 하려면 적어도 기둥과  지붕 그리고 주벽, 즉 둘레 벽만이라도 이루어져야 된다(대법원 1977. 4. 26. 선고 76 다1677 판결, 대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다19156 판결 등 참조).

 2) 갑 제3, 4호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재 및 영상, 제1심법원의 감정인 박00에 대한 감정촉탁 결과에 의하면, 이 사건 건축물은 에이치 빔 등 철골 구조물을 조립하여 이루어진 건물 골조에 해당할 뿐, 둘레 벽이라고 볼 만한 것이 설치되어 있지  아니한 사실, 이 사건 건축물의 설계도면에는 ‘건물외벽’, ‘외부벽체용’, ‘내부벽체용’  등의 내역이 기재되어 있고, 건축공사 집계표상에도 ‘판넬공사’ 항목에 319,961,900원의계약금액이 산정되어 있는 사실이 인정된다.  

 이러한 사실과 함께 ① 독립된 건물의 요건에 해당하는 주벽(周壁)은 둘레 벽을 의미하는 것으로서 정면에서 마주보이는 벽이라는 의미의 주벽(主壁)과는 그 개념이 다른 점, ② 이 사건 건축물의 구조나 설계도면, 건축공사 집계표 등에 비추어 볼 때 주벽이 설계당시부터 완성된 건물의 구성부분으로 예정되어 있는 점, ③ ‘판넬공사’가 예정된 부분이단지 마감재에 불과하여 벽면에 해당하지 않는다고 볼 수 없고, 이 사건 건축물의 에이치 빔이 실질적으로 내력벽과 동일하다고 볼 수도 없으며, 건축물의 용도, 설계구조상의 특수성, 공정률 및 현장 시공상황 등이 독립된 건물 여부를 결정짓는 요건이 될 수  없는 점 등을 종합하면, 이 사건 건축물은 사회통념상 독립한 건물이라 보기 어려워 정착물로서 이 사건 토지에 부합되어 있다고 보는 것이 타당하다. 』  

 2) 건축주 명의변경 청구에 관한 판단  

 앞서 본 사실관계에 의하면, 원고는 이 사건 강제경매를 통하여 피고 000씨스템 소유이던 이 사건 토지의 소유권을 취득하였을 뿐, 피고 000씨스템으로부터 직접 이 사건 토지나 건축 중인 건물을 양도받은 것은 아니라고 할 것인바, 이 사건 강제경매에 의한 원고의 소유권 취득 사실만으로 피고 000씨스템이  원고에 대하여 곧바로 건축주 명의변경 절차에 협력할 민사상 의무가 발생한다고 할 수없고, 달리 그 건축주 명의변경에 관한 약정이 있었다고 볼 만한 증거도 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다[다만, 원고는 이 사건 강제경매를 통하여  이 사건 건축물이 부합된 이 사건 토지의 소유권을 취득하였는바, 건축허가는 대물적성질을 갖는 것이어서 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 위 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아니므로, 이 사건 강제경매의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 공법상 권리인 건축 관계자 변경신고에  관한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 보는 것이 타당하다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 등 참조)]. 』  

결국, 이 사건 쟁점이었던 부합 여부에 대해 1,2심 재판부 공히 의뢰인 주장을 받아들여 ‘토지에 대한 경매과정에서 지상구축물에 대한 감정평가 여부와 관계없이 부합의 법리를 통해 의뢰인이 구축물에 대한 소유권까지 취득한다’고 판단하였다. 

그런데, 건축주명의변경청구권에 대해서는 이를 긍정한 1심 법원과 달리 2심 법원은 민사적인 청구권이라는 점에서 이를 부정하였다. 하지만, 결과적으로는 ‘부합으로 인한 소유권취득을 했기 때문으로 재판과 관계없이 건축주 명의변경이 가능하다’는 취지로 판단하였다(이와 같은 부가적 판단은 행정관청에서 법리를 오해할 수 있다는 점을 의식하여 불필요한 분쟁을 방지하는 차원의 재판부 배려로 보여진다).

결국, 부합의 법리를 통하여 상당한 가치의 구축물에 대한 소유권을 덤으로 얻고 건축주명의변경까지 가능하게 된 의뢰인으로서는 큰 이익을 얻을 수 있게 되었다. 반면, 상대방으로서는 상당한 가격의 구축물을 아무 댓가없이 상실하는 손해를 입게 되어, 만약 재판이 이렇게 확정되면  경매과정에서 부합에 대한 판단을 그르쳐 손해를 입혔다는 이유로 경매법원(국가) 등을 상대로 손해배상까지 청구할 가능성이 크다고 보여진다.