최근 언론보도에 따르면, ‘명의이전에 따른 금전부담없이 오히려 수백만원을 받고 주택을 넘겨받을 수 있으니 사람을 구한다’는 취지의 구인 광고가 인터넷에 공공연히 올라오고 있다고 한다. 갭투자 전세사기에 이용할 목적으로 명의빌릴 사람을 구하는 광고인 셈이다. 기존 임대인이 전세계약 후 타인에게 해당 주택을 이전할 경우 보증금반환채무를 면할 수 있는 법리를 악용하는 것이다.

이런 갭투자 전세사기의 구조에 대해서는 2020. 11. 30.자 “구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고”라는 아래 칼럼을 참고하기 바란다.

최근 mbc 피디수첩에서는 “대한민국 갭투기 대해부”, “ 전세시장, 사기의 설계자들”이라는 제목으로, 다세대주택이 밀집한 서울 강서구 일대에서 “갭투자”라는 명목으로 임차인을 낀 깡통주택을 취득하여 임대사업자가 된 후 임대차 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 현실을 고발했다.

방송에서 보도된 갭투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어, 한 채당 2억원으로 분양(매매)하는 주택이 분양의 방법으로는 처분하기 어렵지만 임대차계약의 방법으로는 충분히 처분가능하다는 점을 기화로 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다. 분양과 달리 임대차계약은 임대차계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야하는 의무가 있을 수 있어 보증금반환의 연결고리를 끊어낼 수 있는 방법이 핵심인데, 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다. 임대차계약할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유명의가 있다가 임대차계약이 되면 들러리 앞으로 소유명의가 넘어가면서, 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대한 보증금반환채무를 합법적으로 면제받게 된다.

대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결[부당이득금]

​주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이다.

세입자 입장에서는 집주인의 변경사실 자체를 한동안 알 수 없을 뿐 아니라, 우연히 알게 되더라도 집주인변경의 내막을 알 수 없기 때문에 특별히 이의를 제기하기가 어렵다. 결국, 임대차계약만기가 되어 보증금반환이 제대로 되지 않고서야 피해사실을 알게 되는 것이다.

이런 들러리 집주인을 구하는 과정에서 이들에게 수백만원의 명의대여료까지 지급되고 있고, 이를 알선하는 중개업자는 법정중개수수료와 비교할 수 없는 거액의 수수료를 받게 된다. 세입자를 속여 편취한 부당한 이익을 분양업자와 중개업자, 들러리 집주인이 역할과 지위에 따라 분배하는 구조인 것이다. 부당한 이익이다보니 거액의 수수료 지급에 대해서는 대외적으로 비밀에 부치고 있다. 떳떳하지 못한 대가임을 모두들 알고 있기 때문에 외부에 알려지는 것을 꺼리는 것이다.

결국, 이런 집에 들어간 세입자는 임대차계약만기에 보증금을 제대로 돌려받기는 거의 불가능하다. 들러리 집주인은 애초부터 거액의 보증금을 반환할 의사나 능력이 없기 때문이다(다세대 집값이 급등하고 덩달아 보증금도 올라가는 경우에는 그렇지 않을 수 있지만, 경험상 그럴 가능성은 거의 없다). 그 때문에 해당 주택은 결국 경매에 처해지게 되는데, 비록 등기부상으로는 선순위 다른 제한물권이 없는 깨끗한 집이지만 시세에 비해 워낙 보증금이 높다보니 보증금 피해는 불가피하다. 주민등록, 확정일자를 제대로 갖춘 세입자들이라고 하더라도 일정금액의 보증금은 반환받지 못하게 된다. 일부 세입자들은 어쩔 수 없이 보증금에 상당하는 높은 금액으로 해당 집을 낙찰받기도 하지만 그렇다고 피해가 구제되는 것은 아니다. 오히려, 이렇게 되면 상대방을 형사고소하는데 문제될 수 있다. 울며겨자먹기이기는 하지만 보증금에 상당하는 금액으로 낙찰받게 되면 외관상 보증금 피해가 없는 것으로 보일 수 있기 때문이다.

​위에서 본 것처럼, 들러리 집주인을 내세우는 이런 구조는 보증금반환이 제대로 되지 않을 가능성이 크다는 것을 알거나 알 수 있었다는 점에서 전체적으로 사기행위일 가능성이 큰데, 그럼에도 불구하고 워낙 만연된 일이다보니 관계자들은 큰 죄책감을 가지고 있지 않고 있다.

이런 사기구조의 피해자는 결국 세입자. 대부분 깨끗한 등기부만 믿고서 안전한 계약으로 착각하는 사회초년생들이다. 안전한 임대차계약의 가장 기본이라고 할 수 있는 ‘임대차목적물의 시세가 제대로 뒷받침되지 못하면 보증금반환이 어려울 수 있다’는 생각 자체를 제대로 못하는 것이다. 아파트와 달리 시세 파악이 어려운 다세대, 빌라에서 이런 사기가 기승을 부리는 것도 바로 그 때문이다. 다세대의 이런 특성을 알게 되면 시세확인을 더 철저하게 해야하는데, 임대차시세만 믿고 무턱대고 거액의 보증금을 지급하는 것이다. 이런 만연화된 사기에는 허술한 임대차보증금대출이 한몫을 하고 있다. 사고발생시 대출금을 보상받을 수 있는 국책기관의 보증을 끼다보니 금융회사로서도 적정한 임대차시세를 철저하게 확인하지 않은 채 쉽게 대출을 해주고 있다. 보증금담보로 거액을 쉽게 대출할 수 있는 현실이다보니 더더욱 임대차계약체결에 신중하지 못하는 것이다.

위에서 본 사례에서 임대차목적물에 대한 낙찰금액이 1억5천만원에 불과하다면 세입자는 보증금 2억원 중 5천만원을 손해보게되는데, 임대차기간 2년 기준으로 보면 무려 한달 2백만원 이상의 거액의 월세를 지급한 셈이다. 섣부른 임대차계약이 치명적인 손해로 이어지는 것이다. 결국 이런 세입자의 피해금액은 이런 구조를 설계한 분양업자, 중개업자, 들러리 집주인이 역할에 따라 나누어가진 셈인데, 다세대가 많은 일부 지역에서는 일부 이런 사기구조가 만연화되어있을 정도라고하니 큰 사회문제가 아닐 수 없다.

이런 구조에 조금만 변화를 주면 훌륭한(?) 금융사기도 가능할 수 있다. 만약 들러리 집주인을 넘어서 들러리 세입자까지 동원하게 되면 금융회사 대출금도 쉽게 가로챌 수도 있다. 예를 들어, 보증금기준 2억원 정도의 시세 주택을 2억5천만원에 임대차계약된 것처럼 가장하면 2억원 가량의 대출금은 충분히 받을 수 있게 된다. 이 경우 피해자는 세입자가 아니라 대출금융회사가 될 수 있는데, 만약 대출금 사고를 대비한 보증보험이 있다면 이를 보증한 국책 보증기관이 최종 피해가 될 수 있어, 이는 결국 국민세금으로 메꿀 수밖에 없다.

이런 피해를 막기 위해서는 일차적인 피해자라고 할 수 있는 세입자의 주의가 가장 중요하다. 단순히 등기부등본 열람하고 주민등록, 확정일자 받는 것에 그칠 것이 아니라 해당 임대차목적물이 경매들어갔을 때에도 임대차보증금반환에 적절한 가치를 가지고 있는지를 좀 더 신중하게 검토할 필요가 있다. 이를 위해 관련 경매정보사이트나 여러 중개업소의 중복 자문 등을 폭넓게 참고해야만 한다. 아울러, 이런 세입자의 무지를 등치는 몰염치한 사기행각이 더 커지기 전에 관련자들에 대한 대대적인 수사가 필요할 수 있다.

위 칼럼에서는, 경매되더라도 임대차보증금반환에 충분한 가치가 있는지를 냉정하게 따져보고 신중하게 임대차계약을 결정하라고 조언했지만, 만약 이런 주택을 임대차계약하고 거주하던 중에 갭투자 사기로 의심되는 소유권변동이 발생했을 경우의 대처법은 없을까? 세입자는 집주인 변경에 속수무책으로 당하고만 있어야하는 것인가?

다음과 같은 방법을 제안해본다. 이전등기에 따른 세금부담은 물론 소정의 명의대여료까지 부담하면서까지 왜 굳이 들러리 집주인 앞으로 명의변경을 하는 것일까? 대항력이라는 법리를 악용하면서 합법적 방법으로 기존 집주인이 임대차보증금반환채무에서 벗어나기 위함이다. 이는, 기존 집주인에게 보증금반환 가능한 자력이 있을 가능성이 크다는 것이다. 자력이 없다면 상당한 비용을 들여서까지 명의이전 할 이유가 없기 때문이다. 그렇다면, 집주인 변경에도 불구하고 기존 집주인에게 보증금반환을 요청할 수 있는 아래와 같은 법리가 세입자를 위한 해결책이 될 수 있다.

 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금]

 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안

​【판결요지】

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.

【이유】

그런데 기록에 의하면, 소외인은 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실, 이에 원고는 소외인에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고, 원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 판단하여 피고의 항변을 배척하고 말았으니 원심판결에는 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다---.

 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결[임대차보증금]

【판결요지】

구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조), 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.

한편 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것이다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결 등 참조). 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결 참조). 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다고 보아야 한다.

2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) 소외인은 2012. 3. 6. 피고로부터 시흥시 (주소 생략)아파트 000동 000호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 임대차보증금 110,000,000원에 임차하고, 그 무렵 전입신고를 마쳤다.

2) 소외인은 2012. 3. 13. 원고로부터 82,000,000원을 대출받으면서 원고에게 이 사건 아파트의 임대차보증금반환채권 중 98,400,000원에 대하여 질권을 설정해 주었다. 피고는 2012. 4. 6. 원고에 대하여 위 질권설정을 승낙하고, 임대차기간의 종료 등으로 임대차보증금을 반환하는 경우 질권 설정된 금액 내에서 위 대출원리금 등에 상당하는 임대차보증금을 원고에게 직접 반환하기로 약정하였다.

3) 피고는 2012. 6. 30. 소외인에게 이 사건 아파트를 155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 소외인으로부터 매매대금 155,000,000원 중 임대차보증금 110,000,000원 및 이 사건 아파트를 담보로 하여 대출한 채무액 등을 제외한 잔액을 지급받기로 하였고, 위 매매계약에 따라 정산을 마친 다음 2012. 7. 2. 소외인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐주었다.

나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 대항력을 갖춘 임차인인 소외인은 임대인인 피고로부터 이 사건 아파트를 매수하면서 그와 동시에 임대차계약을 해지하고 매매대금채권과 보증금반환채권을 상계하기로 합의하였다고 할 것이므로 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니다. 나아가 피고는 질권설정의 제3채무자로서 질권설정을 승낙하였으므로 피고가 질권자인 원고의 동의 없이 질권설정자인 소외인과 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금반환채무를 소멸하게 하였더라도 이로써 원고에게 대항할 수 없고, 원고는 여전히 피고에 대하여 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 한다.

3. 그럼에도 원심은 이와 달리, 소외인은 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득함으로써 피고로부터 임대인의 지위를 그대로 승계하였다고 전제한 다음, 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있다면 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서가 적용되어 이 사건 아파트의 매매로 인하여 소외인의 임대차보증금반환채권이 소멸하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져온다고 볼 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 주택임대차보호법상 양수인의 임대인 지위승계 및 질권설정자의 권리처분제한에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

(판결의 구체적인 적용범위에 대해서는 논란이 있기는 하지만) 대항력있는 임대차라고 하더라도 임차인 보호를 위해 예외적으로 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 당연승계라는 구속으로부터 벗어 날 수 있다. 이런 점을 고려한다면, 임대차로 거주하는 동안에 적어도 1-2달에 한번 정도씩 주기적으로 등기부를 열람하면서 집주인의 변경사실을 파악하고 있다가, 갭투자로 의심되면 즉시 기존 임대인에게 임대차계약을 해지하면서 보증금반환을 요청한 후 그 사람의 재산을 찾아 가압류조치를 하는 등 법적인 조치를 취할 필요가 있다. 이런 주택은 처음부터 임대차하지 않는 것이 상책이지만, 일단 임대차계약을 체결한 이상은 위와 같은 방법이 현행법상으로는 세입자를 위한 최선의 조치로 보여진다