집합건물법 20조 분리처분금지 법리와 경매개시의 근거 

의뢰인은 지금으로부터 10년 이상 전에 어느 집합건물의 부지인 대지지분을 경매로 취득했는데, 최근 들어 집합건물 내 구분호실 1개를 낙찰받은 사람으로부터 낙찰된 구분호실 전유부분에 걸맞은 대지지분을 이전해달라는 소를 제기당했다. 과거 경매를 통해 적법하게 취득했다고 생각한 의뢰인은 변호사선임도 하지 않고 법무사를 통해 간단하게 대응했는데, 예상치 않은 패소판결을 선고받았다.  

2심재판 수임 후 기록검토 결과, 1심판결은 관련법리를 심각하게 오해한 잘못이 있었다. 1심 판결 이유는 다음과 같다. 

1. 기초 사실

가. 별지 목록 제1항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 1997. 10. 4. 00아파트 9개동, 상가 2개동 등 집합건물(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 한다)이 신축되었다. 

나. 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 전유부분’이라 한다)에 관하여 1997. 10. 13. 이00 명의로 소유권보존등기가 경료되었는데, 그 전유부분 면적에 상응하는 대지권등기가 되지 않았다. 원고는 이 사건 전유부분에 관하여 진행된 서울동부지방법원 2017타경000 부동산강제경매절차에서 매각허가결정을 받아 2019. 5 .8. 매각대금을 완납하고 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다. 

다. 피고들은 서울동부지법원 2007타경1000 부동산강제경매절차(이하 ‘이 사건 강제경매절차’라 한다)에서 이 사건 대지 중 000재건축주택조합의 지분 24,042분의 1,086.26 등에 관하여 매각허가결정을 받아 2009. 12. 21. 매각대금을 완납하였다. 

2. 본안 전 항변에 관한 판단

   <중략>

3. 본안에 관한 판단

가. 당사자들의 주장

1) 원고의 주장

이 사건 전유부분의 소유자였던 이00는 이 사건 집합건물이 준공된 1997. 10. 7. 이후 1997. 10. 13. 소유권보존등기를 마침으로써 구분소유권과 대지사용권을 취득하였다. 

① 000재건축주택조합은 다른 조합원 및 수분양자들에게 그 전유부분에 상응하는 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있었고, 피고들이 이 사건 강제경매절차에서 000재건축주택조합의 지분을 매수하여 위 의무를 승계하였으므로, 피고들은 원고에게 이 사건 대지 중 원고의 대지사용권에 해당하는 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

② 또는 위와 같이 이00가 대지사용권을 취득한 후 이에 관하여 진행된 이 사건 강제경재절차는 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지 원칙에 반하여 무효이고, 위 강제경매절차에 따라 이루어진 피고들 명의의 지분이전등기도 무효이므로, 이러한 점에서도 피고들은 원고에게 이 사건 대지 중 원고의 대지사용권에 해당하는 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

2) 피고들의 주장

① 원고의 전소유자 이00는 이 사건 전유부분에 관한 분양대금을 완납하지 않았으므로, 대지사용권 자체를 취득한 적이 없다.

② 피고들은 이 사건 강제경매절차에서 이 사건 집합건물 중 상가 26개호실과 위 상가의 대지사용권에 해당하는 이 사건 대지 지분을 경락받은 것으로서, 원고의 전유부분에 상응하는 대지사용권이 포함되어 있지 않다. 원고가 피고들을 상대로 이 사건 대지 중 원고 주장의 대지지분에 관하여 이전등기절차를 이행을 청구할 권원이 없다.

③ 이 사건 집합건물에 관하여 구분소유권이 성립되기 전 이 사건 대지에 관하여 남광토건 주식회사(이하 ‘남광토건’이라 한다)의 근저당권이 설정되어 있었으므로, 위 근저당권의 실행에 관하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받지 않는다 할 것인데, 이 사건 강제경매절차를 남광토건의 근저당권실행이 있었던 경우와 구별할 이유는 없으므로 이 사건 대지 지분은 분리처분이 가능한 경우에 해당하고, 따라서 피고들의 이 사건 대지 지분 취득은 유효하다. 

나. 판단

1) 이00의 이 사건 전유부분에 관한 대지사용권 취득 여부

가) 관련 법리

집합건물의 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 이외에는 다른 특별한 요건이 필요하지 않다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 참조).

집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자도 당초 건축자나 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득하는 것이다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결 등 참조).

한편 집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있다. 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 참조).

집합건물법 제20조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고, 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 참조).

나) 판단

위 기초사실과 앞에서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사실과 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 연합주택조합을 구성하는 개별주택조합 등은 이 사건 집합건물의 건축을 추진하였고, 늦어도 이 사건 집합건물에 관한 사용승인이 이루어진 1997. 10. 3.경에는 이 사건 집합건물의 구조상·이용상 독립성이 갖추어졌다 할 것이며, 이 사건 집합건물의 부지인 이 사건 대지를 신탁받는 등으로 원래 소유하고 있었다 할 것이므로, 그 무렵 이 사건 대지 전체에 관하여 이 사건 집합건물의 각 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권이 성립되었다 할 것이다. 따라서 이 사건 전유부분을 분양받은 이00는 이 사건 전유부분에 관한 소유권보존등기를 마친 1997. 10. 17.경 이 사건 전유부분에 관한 대지사용권을 취득하였고, 이 사건 전유부분에 대한 경매절차에서 이를 경락받은 원고는 본권으로서 위 대지사용권을 취득하였다 할 것이다. 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이므로(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결 참조), 이00가 분양대금을 미납하여 대지사용권을 취득하지 못하였다는 피고들의 주장은 받아들이지 아니한다.

① 1993. 4.경 서울지하철공사, 주식회사 신도리코, 서울신문사, 한국통신공사, 서울시교육청 소속 무주택근로자들 및 이 사건 대지 일대(서울 00구 00동1가 656-16 공장용기 5,643㎡ 외 138필지 토지. 1997. 11. 21. 토지구획정리완료로 서울 00구 00동 1가 706 대 23,612.2㎡가 되었다)의 무주택자들이 이 사건 대지 위에 00아파트 및 상가건물을 건설하기 위하여 000재건축주택조합 등 10개의 개별주택조합을 구성하여 구 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받았다.

② 위 개별주택조합의 조합원들은 공동으로 사업을 추진하기 위한 목적으로 각 주택조합을 구성원으로 하여 000연합주택조합(이하 ‘이 사건 연합주택조합’이라한다)을 결성하고(다만 설립인가를 받지는 않았다) 연합주택조합에 가입하였다.

③ 000재건축주택조합 등 개별주택조합은 이 사건 연합주택조합에게 아파트의 건축과 조합원분의 아파트의 배정, 비조합원분의 아파트의 분양, 상가점포의 분양 등 일체의 업무를 위임하였다. 다만 구 주택건설촉진법상 인가받은 조합은 000재건축주택조합 등 10개의 개별주택조합이었으므로 이 사건 연합주택조합은 사업계획승인이나 건축허가 등을 신청함에 있어서 그 명의자는 각 소속 개별주택조합으로 하였고, 준공된 아파트나 상가에 대한 소유권보존등기도 건축허가명의자인 개별주택조합 명의로 마쳤다.

④ 그 후 1997. 10. 4. 이 사건 집합건물이 준공됨에 따라 이 사건 전유부분은 이00에게 배정되었고, 1997. 10. 13. 그 전유부분에 관하여만 이00 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌다. 

2) 피고들의 원고 대지지분에 상응하는 부분에 관한 이 사건 대지 소유권취득의 효력[분리처분금지 위반 여부]

집합건물의 부지 전체에 대하여 대지권이 성립한 이후에는 구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다(대법원 2015. 1. 15. 선고 2012다74175 판결 참조). 집합건물법 제20조에 의하여 분리처분이 금지되는 집합건물법상 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로(집합건물법 제2조 제6호 참조), 구분소유자 아닌 자가 집합건물의 건축 전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리는 집합건물법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받는다고 할 수 없다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결 참조).

살피건대, 갑 제2호증의 기재에 의하면, 이 사건 대지에 관하여 이 사건 집합건물이 독립된 1동의 건물로서 집합건물로 성립되기 이전인 1993. 12. 15.과 1993. 12. 27. 남광토건 앞으로 근저당권이 설정되어 있었던 사실을 인정할 수 있으므로, 남광토건의 근저당권 실행에 관하여는 집합건물법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받지 않는다 할 것이다.

그러나 한편, 피고들은 남광토건의 근저당권에 기한 임의경매절차에서 이 사건 대지 중 일부 지분에 관한 소유권을 취득한 것이 아니라 별개의 강제경매절차에서 이 사건 대지 지분을 매수한 것인바, 강제경매절차와 근저당권의 실행은 명백히 다른 절차로서 이 사건 강제경매절차에 따른 처분을 남광토건의 근저당권의 실행과 동일시하여 분리처분에 해당하지 아니한다고 볼 수는 없다 할 것이다(같은 취지의 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017, 대법원 2015. 1. 15. 선고 2012다74175 판결 참조).

따라서 앞서 본 바와 같이 이 사건 집합건물에 관하여 1997. 10.경 구분소유권이 성립하였다 할 것이고, 대지사용권의 분리처분에 관한 규약이 있다는 등의 특별한 사정이 있다고 인정할 증거가 없으므로, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없음에도 불구하고 2007. 10. 17. 이 사건 대지 중 원고의 전유부분의 대지사용권에 해당하는 지분에 관하여 이루어진 이 사건 강제경매개시결정에 의한 경매절차는 집합건물법 제20조에 반하여 무효이고, 이에 기초한 피고들 명의의 위 부분에 해당하는 지분소유권이전등기 역시 무효라 할 것이다. 

나아가 갑 제8호증의 1, 2, 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 집합건물의 00아파트의 경우 전용면적 84.78㎡형의 경우 24,042분의 33.65, 전용면적 59.76㎡의 경우 24,042분의 23.72로서 평형별로 대지권 지분이 동일한 사실, 이 사건 전유부분은 84.78㎡형인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고들은 원고에게 이 사건 대지 중 각 24,042분의 16.825 지분에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 

3) 피고들의 이 사건 대지 지분에 관한 이전등기절차의무 여부

위 1) 나)항에서 본 인정사정과 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음의 사정, 즉 이 사건 연합주택조합은 개별주택조합의 규모가 영세하여 개별조합이 각자 단독으로 조합아파트 건설사업을 추진하기 어려워 공동으로 사업을 추진하기 위한 목적으로 설립된 것이고 그 구성원도 개별조합의 조합원 전원이며 그 임원으로 대표자인 연합조합장, 사무국장, 회계, 운영위원, 감사위원을 두고, 의결기관으로는 운영위원회를 두고 있던 점, 운영위원회는 연합주택조합의 최고의결기관으로서 사업계획의 확정 및 변경, 조합원의 부담금액과 납부방법, 대외 계약의 체결 및 변경, 조합원에게 추가부담금을 부과하는 사항 등을 의결하고, 운영위원회 결의는 재적위원 3분의 2 이상의 참석과 재적위원 2분의 1 이상의 찬성으로 결의하도록 규약상 규정되어 있었던 점, 이 사건 연합주택조합은 구 주택건설촉진법상 설립인가를 받지 못하였으므로 사업계획승인이나 건축허가 등을 신청함에 있어서 그 명의자는 개별조합들로 하였고, 준공된 이 사건 집합건물에 대한 소유권보존등기도 건축허가 명의자인 개별주택조합 명의로 마쳤던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 연합주택조합은 개별주택조합의 단순한 업무집행기관으로 볼 수는 없고, 독립된 비법인 사단으로서 분양계약에 관한 당사자 본인으로서의 지위를 가진다 할 것이나 그와 동시에 소유권보존등기의 명의자가 될 개별주택조합들 및 각 조합의 대리인으로서의 지위도 함께 가진다고 함이 상당하다(대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688 판결 참조). 이에 따르면 수분양자는 개별주택조합들에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 효력을 주장할 수 있다 할 것이다.

따라서 이 사건 연합주택조합과 분양계약을 체결한 수분양자인 이00는 그가 조합원으로 가입한 조합뿐만 아니라 나머지 9개 주택조합에 대하여도 분양계약의 효력을 주장할 수 있었다 할 것이므로, 이00의 소유권을 승계취득한 원고 역시 개별주택조합 중 000재건축주택사업조합에 대하여 이 사건 전유부분의 대지사용권에 해당하는 이 사건 대지지분에 관하여 이전등기절차의 이행을 구할 수 있다 할 것인데, 피고들이 이 사건 강제경매절차에서 000재건축주택사업조합의 소유권을 승계취득하였으므로, 결국 피고들은 원고에 대하여 부동산등기법 제60조 제1항에 따라 이 사건 전유부분의 대지사용권에 해당하는 이 사건 대지 지분에 관하여 이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

다. 소결

결국 어느 측면에서 보더라도 피고들은 원고에게 이 사건 대지 중 각 24,042분의 16.825 지분에 관하여 이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

판결문이 복잡하고 장황하지만 핵심 쟁점은 간단하다. 대지사용권 성립 이전에 남광토건의 근저당권 설정이 이루어졌고 의뢰인이 대지지분을 경매로 취득할 당시까지도 해당 근저당권은 유효하게 존재하고 있었음에도 불구하고, 의뢰인의 대지지분 취득이 해당 근저당권의 실행에 기한 임의경매가 아니라, 대지사용권 성립 이후의 강제경매라는 이유로 집합건물법 20조에 따라 의뢰인의 지분취득을 무효라고 판단한 것이다. 

임차인의 대항력과 선순위권리자의 보호 등 관련법리에 명백히 배치되는 판단이었다. 집합건물법 20조 분리처분금지 저술까지 있었던 필자 입장에서는, 이 쟁점과 관련된 분리처분금지 판결이 다수 있을 것으로 자신하고 검색했는데, 의외로 직접적으로 판단한 대법원 판결은 찾을 수 없었다. 너무 당연한 법리이기 때문일 것이다.

직접적인 대법원 판결 없이 대항력 등 관련된 기본 법리를 바탕으로만 항소이유서를 작성하여 제출했다(1심 판결문에 거시된 대법원 판결은 이 사건 쟁점과 다른 내용이었다). 다음은 항소이유서 내용이다. 

만약 의뢰인이 패소하면 의뢰인은 돌이킬 수 없는 손해를 입을 수 있다. 집합건물법 20조 분리처분금지에 위반되어 대지지분권이 경매로 처분되는 경우가 종종 있는데, 낙찰 이후에 경매취득이 무효로 확인되면 낙찰자로서는 경락대금의 배당권자 등을 상대로 부당이득반환을 청구하는 것으로 대금을 반환받는 과정을 밟게 된다. 하지만, 의뢰인의 경우 대지지분 취득시점이 이미 10년 전이라 소멸시효 문제로 부당이득반환청구가 어렵다. 이런 절박한 의뢰인 처지를 생각해서라도 반드시 잘못된 판결을 바로잡겠노라고 다짐한다.