인접토지 매매과정에서 불가분계약에 얽힌 분쟁스토리

불가분계약인지 여부를 두고 분쟁 중인 의뢰인 사연을 소개한다. 일반인들에게 낯선 용어일 수 있는데, 의뢰인 역시 이 개념에 대해 전혀 이해하지 못한 채 매매계약을 체결했고, 그 때문에 치열한 분쟁으로 마음고생을 하게 된다. 

아래에서 소개할 답변서에 사건개요가 상세히 설명되어 있지만, 요약하면 다음과 같다. 의뢰인은 양평군에 인접한 두 필지 토지를 보유하고 있었다. 한 필지인 404-8번지 토지는 상대적으로 작지만 국도변에 접한 상태이고, 나머지 한필지인 407-1번지 토지는 상대적으로 크지만 도로에서 떨어져있어 인접한 404-8번지 토지를 통해서만 도로에 출입할 수 있다. 어느 날 ‘두 토지를 사서 모텔로 건축하겠다’는 사람이 나타나 매매계약을 하게 되는데, 매매계약서는 통상 한 장으로 작성하지만, 도로에 접한 404-8번지 토지는 부부관계인 의뢰인들 두 분의 공동명의로, 407-1 토지는 두 분 중 남편 단독명의로 되어있어 세무적인 부분 등을 고려하여 계약서를 필지별로 따로따로 작성하게 된다. 이 과정에서 세무사 도움을 받았다. 

하지만, 두 필지가 불가분관계에 있는 매매라는 점을 깊이 의식하지 못해 “불가분”관계라는 명시적인 표현을 하지 못했다. 바로 그것이 화근이 된다. 두 필지 토지에 대한 계약금으로 164,000,000원이 수수된 상태에서 잔금지급 전에 매수인은 두 필지를 대상으로 모텔건축허가를 신청하게 되는데 불허가되고 말았다. 이런 부분을 미리 대비해서 계약서에 ‘인허가문제와 관계없이 계약은 유효하다’는 취지로 의뢰인이 기재한 문구 때문에 매수인은 계약금을 몰수당할 처지에 놓이게 된다. 이런 상황에서 매수인은 고민 끝에 신통한 아이디어를 생각하게 된다. ‘두 필지의 매매계약이 별개이니만큼 그 중 한필지인 404-8번지 토지만 매매하고 나머지 토지는 매수하지 않겠다’고 태도를 돌변한 것이다. 404-8번지 토지는 407-1번지 토지의 진입을 위해 필수불가결했고 404-8 토지가 없으면 맹지가 될 수밖에 없다는 점에서, 당연히 의뢰인으로서는 매수인 뜻에 동의할 수 없었고, 계약서 표시의 허점을 노린 매수인 농간으로 여기고 두 필지 토지매매계약에 대한 해제절차로 대응했다. 그러자 매수인은 404-8번지 토지에 대한 잔금만을 준비하는 방식으로 맞대응을 하게 되고 의뢰인은 그 수령을 거절한다. 

필자는 계약서 작성 당시에는 개입하지 못하고 분쟁이 가시화되는 계약해제 단계에서부터 자문했다. 법률전문가 아닌 세무사 자문만으로 불가분계약이라는 표현을 정확히 하지 못한 부분이 아쉬웠지만, 종합적으로 고려하면 불가분계약으로 인정될 가능성이 큰 사건이었다. 

이런 과정을 거쳐 결국 두 사람의 분쟁은 송사로 이어진다. ‘404-8번지 토지매매계약의 계약금 2배인 1억여원을 지급하라’는 취지의 상대방 소장에 대응하여 필자는 불가분계약을 쟁점으로 한 답변서로 대응했다. 구체적인 내용은 다음과 같다. 

거의 열 번 가까이나 서면을 주고받는 치열한 공방 끝에 칼럼을 쓰고 있는 오늘인 2020. 10. 15. 드디어 마지막 변론을 했고, 오는 11월 5일 1심 판결선고를 하게 된다. 이 과정에서 의뢰인 마음고생이 적지 않았다. 최종적으로는 의뢰인 승소가 예상되지만, 매매계약서에 불가분계약이라는 점을 명확히 표기했더라면 재판하면서 마음 졸이는 이런 상황까지는 오지 않았을 것이라는 아쉬움이 들지 않을 수 없다