코로나사태와 상가점포 임차인의 차임증감청구권 행사

  코로나사태 장기화로 상인들 고통이 점점 극심해지고 있다. 매출은 부진하지만 고정비용은 그대로 지불할 수밖에 없기 때문이다. 특히 상가점포임대료 부담이 가장 큰데, 예상치 못한 이런 경제적 변동을 감안하여 임대인에게 차임을 낮춰달라고 요구할 수는 없을까? “차임증감청구권”을 활용하는 방법을 통해서 충분히 가능할 수 있다. 

  차임증감청구권은 비록 정해진 계약기간 도중이지만 당초의 계약을 강제하는 것이 심히 부당한 경우에 계약기간 도중이라도 변경된 사정에 맞게끔 차임이나 보증금을 조정할 수 있도록 하는 데 목적이 있다. 사정변경의 원칙에 따른 것이다. 당초 민법에서 이를 인정하고, 상가건물임대차보호법(이하, 상임법이라고 함)에서도 이를 반영하고 있다. 

 민법 제628조(차임증감청구권)

임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 제11조(차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

  게다가, 강행규정이라 당사자간 합의로 법적용을 배제할 수 없다. 

 상임법 제15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 민법 제652조(강행규정)

제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 대법원 1992. 11. 24. 선고 92다31163,31170 판결[계약금등, 손해배상등(기)]

 계약해지를 이유로 한 임차인의 임대차 계약금 반환청구에 대한 임대인의 손해배상 반소청구에서, 상호간 금전 정산의 일환으로 민법 628조에 반하는 계약조항의 효력이 쟁점이 됨

임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.

00원심판결 이유에 의하면 원심은, 원, 피고간에 이 사건 볼링장 임대차계약시 “임대인은 임대차계약 기간중이라도 목적물에 대한 제세공과 부근 토지건물가격 및 임대료 점용료 물가상승 등의 제반여건의 변동으로 인하여 보증금 및 임대료의 변경요인이 발생하였을 때에는 1개월 전에 임차인에게 사전 통지하여 조정할 수 있으며, 임차인은 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다”고 약정한 사실은 인정되나, 민법 제628조, 제652조의 규정에 비추어 보면 위 약정은 임대인에게만 차임증액청구를 인정하는 약정으로 무효라고 판단하였는바, 위에서 본 바에 의하여 원심의 위와 같은 판단은 옳다고 할 것이다.

 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결[양수금]

 임대차보증금과 차임연체 등의 금전 정산 재판에서, 법 11조의 적용여부가 다투어진 사안 

상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 위 법률 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없다.

이러한 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 특약사항 제14조의 규정이 위 법률 제11조에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없고, 다른 한편 위 법률 제11조에 기한 원고(임대인)의 차임증액청구는 원고가 주장하는 사정만으로는 위 법률규정에 정하는 요건, 즉 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증가 또는 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 볼 수 없다는 이유로 이 부분 원고의 청구를 배척한 것은 정당하다. 

  상가건물임대차에 관해서는 상임법이 민법의 특별법으로 우선 적용된다는 점에서, 상임법의 적용범위를 먼저 살펴볼 필요가 있다. 상임법의 기본 구조는, 소정의 보증금 규모 이하의 임대차계약에 대해서만 상임법을 적용하되 예외적으로 동법 제2조 제3항에서 정한 규정들은 기준 초과 임대차계약에 대해서도 적용 가능하도록 하고 있는데, 차임증감청구권에 관한 동법 제11조는 예외규정에서 제외되어 있다. 

 제2조(적용범위) 

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 

  따라서, 소정의 기준 이하 임대차계약에 대해서는 제11조를, 기준 초과 임대차계약에 대해서는 민법의 규정을 적용하게 된다. 때문에, 일정한 인상 한도(5%), 일정한 시간적인 범위(계약체결 내지 인상 후 1년 이후에만 가능)의 제한은 소정 기준 이하 임대차계약에 대해서만 적용 가능하다. 

  가장 중요한 부분은 차임증감청구권을 행사하는 요건인데,  “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우”라는 상임법 규정과, “임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때”라는 민법 규정에서 알 수 있는 바와 같이 대동소이한 바, ① 임대차계약이 존속 중일 것, ② 차임 등이 상당하지 아니할 것이다. 

 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결[건물명도등]

 임차인을 상대로 한 건물명도 사건에서, ‘증액한도를 초과하여 차임이 인상되었기 때문에 차임연체에 기한 계약해지가 부적법하다’는 취지의 임차인 항변이 제기된 사안 

상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.

원심이 같은 취지에서 원고와 피고가 임대차계약을 다시 체결하면서 합의에 의하여 이 사건 차임을 증액한 이 사건에서 상가건물 임대차보호법 제11조의 적용을 배제하고, 피고의 다음과 같은 주장, 즉 피고가 위 규정에서 정한 증액한도를 초과하여 차임을 지급하였으므로 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차계약의 해지는 적법하지 않다는 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상가건물 임대차보호법 제11조에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

  재판상 청구는 물론 재판 외의 방법에 의해서도 증감청구가 가능한데, 법적인 성질은 형성권으로 이해된다. 때문에 증감청구의 의사표시만으로 효력이 발생한다. 

 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결[임대차보증금·부당이득금]

 임대인이 제기한 차임 및 관리비 청구에 대하여 임차인이 부당이득금의 반소를 제기한 사안에서, 차임증감청구권의 효력발생시점과 지연손해금의 기산시점이 쟁점이 됨 

임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다(대법원 1993. 3. 23. 선고 92다39334, 39341 판결 등 참조).

한편 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결 등 참조), 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 그 이행기로 보아야 한다.

원심이 원용한 대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결은 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 임대차계약의 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지로서, 증액된 차임에 대한 지연손해금의 기산시점에 관하여 판단한 것은 아니다.

앞서 본 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 법원이 결정한 차임은 원고가 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다고 판단한 부분은 옳다. 그러나 원심이 증액된 차임에 대한 지체책임이 법원 결정 시부터 발생한다고 보아 이 사건 임대차계약에서 정한 이행기인 각 지급기일(익월 10일) 다음 날부터 원심판결 선고일까지의 기간에 대한 지연손해금 청구를 배척한 것은 위 법리에 비추어 받아들이기 어렵고, 이 부분 원심판단에는 임대차계약에 정한 차임증감청구권 행사로 인한 지연손해금의 기산시점에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

 춘천지방법원 강릉지원 2009. 4. 24. 선고 2008나761[건물명도등]

 임대인이 임차인을 상대로 건물의 명도를 구하면서, 임대차보증금에서 연체된 차임 등에 대한 공제를 주장한 사안

상가건물임대차보호법 제11조 소정의 차임 등 증감청구권은 형성권으로서 재판상 및 재판 외에서 모두 행사할 수 있고, 증감청구의 의사표시가 상대방에 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감되나, 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없으며, 다만 그 경우 증감의 효력이 발생하는 것은 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터로 소급하는 것인바, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제14조에서 ‘임대인은 일정 요건 아래 임차인에게 차임의 증감을 요구할 수 있고, 이 때 임차인은 증감요구에 응해야 한다’고 규정하고 있는 것은 임대인이 차임의 감액을 요구하는 경우는 별론으로 하고, 증액을 요구하는 경우에도 임차인이 그 증액 요구에 응해야 한다는 부분은 강행규정인 상가임대차보호법의 취지에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 상가건물임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다. 또한 원고가 주장하는 사정(물가 인상 등)만으로는 상가건물임대차보호법 제11조 소정의 요건, 즉 차임이 임차건물에 관한 조세․공과금 그 밖의 부담의 증가나 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 보기도 어렵다. 따라서 이 점에서도 원고의 차임증가청구는 받아들일 수 없다.

  한편, 임차인보호 차원에서 상임법은 임대인의 증액 청구에 대해서는 일정한 제한을 하고 있지만, 임차인의 감액청구 폭에 대해서는 아무런 제한을 두고 있지않다.   

 상임법 제11조(차임 등의 증감청구권) 

① 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 

00법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

  차임증감청구권은 주택임대차보호법에도 규정되고 있지만, 경제상황변동에 더 민감하고 차임액수가 상대적으로 고액인 상가점포 임대차계약에 활용실익이 더 클 수 있다. 때문에, 예상치 못한 코로나사태로 고통받는 상가임차인들로서는 적극 고려해 볼 수 있을 것이다. 재판을 통한 차임감액을 위해서는 임대료 감정이라는 절차를 거쳐야하고 그에 따른 비용도 지출되겠지만 이를 감안하더라도 차임이 고액인 임차인일수록 충분한 실익이 있다고 본다. 그동안 차임증감청구권은 사문화되었다고 할 정도로 활용빈도가 적었는데, 이는 정해진 임대차기간 내에 차임을 조정할만한 경제사정 변동이 아예 인정되지 않거나 미미한 정도로만 인정된데 근본이유가 있다. 결국, 감정비용을 감안하면 재판할 만한 실익이 적었던 것이다. 하지만, 최근 코로나사태는 거의 모든 경제 분야에 엄청난 악영향을 미치고 있어 차임증감청구권 행사를 통해 상당한 정도의 감액이 가능할 것으로 예상된다.