개정 주택임대차보호법의 갱신요구권과 묵시적갱신의 관계 

2020. 7. 31. 주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신요구권이 도입되기 이전에는 쌍방간 명시적 합의가 없는 한 기존 임대차계약연장은 묵시적 갱신을 통해서만 가능했다. 묵시적 갱신이 이루어지기 위해서는 법규정에서 보는 바와 같이 임대차만기 전 일정기간 내에 임대인으로부터 갱신거절이나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지가 없어야만 가능하고, 묵시적 갱신이 되면 계약기간은 2년 연장된다(임차인은 해지 가능).

 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

 동법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

반면, 임차인의 계약갱신요구권은 묵시적 갱신과 달리 임차인의 적극적인 의사표시로 계약을 연장할 수 있도록 하고 있다. 

 동법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

정리하자면, 만기 2개월 전까지 임대인으로부터 아무런 의사표시가 없다면 묵시적 갱신되면서 계약기간이 2년 연장된다. 묵시적 갱신의 효과는 만기 2개월이 경과되면서 즉시 발생한다는 점에서 그 후의 갱신요구는 시간적으로 불가하게 된다. 만약 기간 내에 임차인이 갱신요구한 상태라면 기간 내에 임대인으로부터 아무런 의사표시가 없었다고 하여 이를 묵시적 갱신이라고 말하기는 어렵다. 개념상으로 서로 양립되지 않기 때문이다. 

한편, 기존 계약의 묵시적 갱신으로 2년 연장되었다면, 그 후 새로운 만기를 앞두고서 임차인이 다시 갱신요구권을 행사할 수 있을까? 법규상으로는 아무런 제약이 없다고 판단된다. 갱신요구권행사 횟수 제한이 1회에 한정한다는 규정이 있을 뿐이기 때문이다(동법 제6조의3 제3항). 게다가, 동법 제6조의 3 제1항에서는 “제6조에도 불구하고”라고 하여 묵시적 갱신이 되더라도 관계없이 갱신요구권행사가 가능하다는 취지로 이해되기에 충분하다. 

그렇다면, 임대인으로서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 주의할 필요가 있다. 주택임대차보호법 개정을 통해 임차인에게 최소 4년을 보장해야한다는 생각으로 2년 임대차만기 무렵에 만연히 묵시적으로 갱신이 이루어져버리면 그 후 다시 2년간 갱신요구권행사가 가능할 수 있어서 총 6년간의 임대부담이 될 수 있기 때문이다. 따라서, 4년으로 계약을 마무리할 임대인으로서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 2년 만기 무렵에 임차인에게 적극적으로 계약종료나 임대차조건변경 통지를 해야 할 필요가 있다.

반대로, 최초 2년 임대차만기를 앞둔 임차인 입장에서는 갱신요구권 행사 여부를 심각하게 고민할 가능성이 크다. 장기임차 차원에서는 묵시적 갱신을 통해 2년 연장한 다음, 4년만기 무렵 갱신요구권행사로 2년 연장하는 것이 유리한데, 만기 2개월까지로 제한되어 있는 갱신요구권행사 시기 때문에 이 시점을 앞두기 직전까지 임대인의 태도를 지켜보면서 한번 뿐인 갱신요구권 행사 여부를 마지막까지 저울질할 가능성이 크다. 이 때문에 만기 2개월 무렵 임대인, 임차인간 치열한 눈치싸움과 연락회피 등 여러 가지 웃지 못할 해프닝이 발생할 가능성도 어렵지 않게 예상된다.