임차인 갱신요구권 행사와 의사표시 도달주의

주택임대차보호법상의 임차인 갱신요구권에 대한 정확한 이해를 위해 국토부가 주택임대차보호법 해설서를 전자문서 형태로 배포한다고 한다. 해설서는 국토부와 법무부, 유관기관 홈페이지를 통해 28일부터 다운로드할 수 있다고 한다. 공개를 앞두고 관련 기사가 보도되고 있는데, 오해할만한 부분이 있어 보충설명한다. 해당기사는, ‘계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다’고 서술하고 있는데, 오해소지가 있다. “의사표시 도달주의” 원칙에 대한 설명이 없기 때문이다.

 민법 제111조(의사표시의 효력발생시기) 

① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.

임차인의 계약갱신요구라는 의사표시는 상대방인 임대인에게 도달해야만 효력이 발생한다. 우리 민법은 원칙적으로 의사표시 도달주의를 채택하고 있기 때문이다(예외적인 발송주의). 때문에 임차인이 문자나 이메일로 보냈다고 하는 갱신요구의 의사표시를 임대인이 받지 못했다고 부인하게 되면 도달에 대한 입증책임은 임차인이 부담할 수밖에 없다. 이를 입증하지 못하면 해당 의사표시는 무효가 될 수도 있어, 결국 발송의 의미가 없어질 수도 있게 된다. 

따라서, 문자나 이메일에 대한 임대인 회신이 있었다면 의사표시 도달사실이 쉽게 입증 가능하지만, 반대로 보낸 문자나 이메일에 대해 임대인이 아무런 답변을 하지 않을 경우에는 세심한 주의가 필요할 수 있다. 향후 분쟁에서 문자나 이메일을 보지 못했다고 하거나, 도달이 요망되는 기간이 넘어서야 보았다고 할 수 있기 때문이다. 이 경우 기간 내 도달사실에 대해 임차인이 입증해야하는데 쉽지 않을 수 있다. 때문에 임대인의 회신이 없다면, 다시 내용증명 우편을 통해 정식으로 갱신요구통지를 하거나, 아니면 직접 전화통화를 통해 의사를 분명히 하면서 대화를 녹음할 필요도 있다. 물론, 경우에 따라서는 전화통화하는 날짜에 대한 언급도 필요할 수 있을 것이다. 도달주의 기준에서 보자면, 내용증명 우편도 발송사실 그 자체에 만족하지 말고 반드시 도달사실까지 확인할 필요가 있다. 이해관계가 첨예한 사안에서는 고의적으로 연락을 완전히 끓어버리는 사례도 적지 않은데, 이런 경우에는 상대방을 직접 찾아가서 의사표시를 전하는 상황을 녹음하는 것까지 고려해야 할 수도 있다.  

이처럼 임차인의 갱신요구 의사표시 수단으로 문자나 이메일이 적절한지 여부는 단답형으로 정할 수는 없고, 도달주의의 기준으로 적절하게 판단되어져야 하며, 해당 의사표시가 가지는 법적인 중요도에 걸맞게 도달사실에 대한 확인노력도 달라질 필요가 있다.