갱신거절사유인  “임대인의 실거주” 입증과 관련하여 예상되는 소송 쟁점

주거용 임차인의 갱신요구권 시행을 둘러싼 논쟁과 우려가 적지 않은 가운데, 법시행 후 3일만에 법개정과 관련된 첫 상담을 하게 되었다. 이례적으로 빠른 상담이라고 할 수 있는데, 이번 법개정에 얼마나 광범위한 이해관계가 걸려있는지 반증하는 것으로 보인다.   

상담내용은, 법 개정 이전에 아파트를 매매계약하면서 거주세입자를 잔금일자 이전에 매도인이 명도하기로 합의한 상태에서 법개정으로 임차인이 2년 갱신요구권을 행사하면서, 매도인의 명도책임이 문제가 된 사안이었다. 상담과정에서 “임대인의 실거주”에 대한 입증책임과 정도, 소송실무에서 예상되는 쟁점을 고민해보게 되었다. 먼저 관련 법조항은 다음과 같다. 

 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

   <1호 내지 7호 중략>

   8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

   <9호 중략>

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

   1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 '환산월차임'이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

   2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

   3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

“임대인 실거주”는 임차인 계약갱신요구권의 예외 사유인 만큼 이를 주장하는 임대인에게 입증책임이 있다는 점은 법체계상 분명하다. 하지만, 임대인이 어느 정도까지 입증해야 하고 어떻게 입증해야 할지 실무상 논란이 될 수 있다. 입증의 기본원칙은 법관으로 하여금 “확신”의 단계에까지 도달하도록 해야 하는 것인데, ‘임대인이 실제 거주하겠다’는 것이 진심인지 아니면 임차인의 갱신요구를 방해하기 위한 거짓인지를 명확하게 판단할 수 있는 입증방법을 제시하는게 쉽지 않을 수 있다. 그 때문에 임대인의 진의를 둘러싼 의심과 갈등은 건물명도라는 소송으로 이어질 가능성도 크고, 결국 이 재판에서 “실거주”에 대한 임대인의 입증방법과 정도가 쟁점화 될 것이다. 재판에서의 입증은 과거의 사실관계 예를 들어, 돈을 빌려주었다거나, 임대차기간이 만료되었다거나 하는 이미 지나간 사실관계를 입증하는 것이 일반적인데, 임차인의 갱신요구 거절사유로서의 “실거주”는 과거가 아닌 “미래”의 계획이라는 영역이라는 점에서, 일반적인 다른 재판과는 입증의 정도가 달라질 것으로 짐작된다. 여러 가지 정황상 임대인의 실거주 주장이 갱신요구를 거절하기 위한 “거짓”이라는 특별한 의문이 없다면 일단 임차인에게 명도하라고 판단할 가능성이 크다. 향후 계획과 관련된 문제를 엄격한 증거로 입증하기란 사실상 불가능하기 때문이다. 

결국 명도 이후 임대인이 실제로 거주하지 않은 부분은 명도소송이 아닌 별개의 손해배상소송에서 적극적으로 다루어질 가능성이 크다. 그 때문에 개정법 역시 입법의 많은 부분을 손해배상에 할애하고 있는 것으로 보인다. 

 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

   1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 '환산월차임'이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

   2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

   3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이와 같은 입법체계는 과거 상가건물임대차보호법에서 재건축을 이유로 한 임대인의 갱신거절과 비슷한 구조인데(때문에 상가임대인에게 실제 재건축 의사가 있는지가 재판에서 다투어지는 경우가 적지 않았다), 구체적인 시행과정에서 적지 않은 분쟁이 예상되고 필요할 경우 입법으로 보완될 필요도 클 것이다.  -이상-