주거용 임대차계약 갱신요구를 통한 기간연장의 효과

(상가건물임대차보호법과의 비교분석)

임차인의 갱신요구를 통해 주거용 임차인의 임대차기간이 구체적으로 어떻게 보장될 수 있는지에 대한 정확한 이해를 위해 상가건물임대차보호법을 함께 살펴보자.

 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

<1호 내지 9호 중략>

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

<1호 내지 8호 중략>

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

상가건물임대차보호법의 갱신요구권 틀을 차용하고 있어 외견상 비슷해 보이지만, 세부적으로는 많은 차이가 있다.

먼저, 상당한 영업비용이 투자된 상가점포임대차의 특성상 안정적인 영업기간 보장 차원에서 상임법은 10년 기간을 한도로 수차례에 걸쳐 갱신요구할 수 있도록 한 반면, 비용투자가 적은 주거용임대차에 대해서는 추가 2년을 보장하는데 그친다.  

또한, 상가점포의 경우 갱신요구를 통해 종전 임대차계약기간과 동일하게 계약이 연장되는데, 예를 들어 최초 임대차계약기간이 3년이었다면 갱신요구를 통해 연장되는 기간은 무조건 3년이다. 주의할 점은, 갱신요구로 기간연장의 효과가 발생하게 되면 임차인이라고 하더라도 중도해지가 불가하다. 

 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

반면, 주거용 임대차의 갱신요구에는 임차인에게 중도해지권을 인정하고 있는 점에서 상가임대차와 큰 차이가 있다.  

 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

 동법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주거용 임차인은 중도해지권을 통해 상황변동에 따른 대응이 용이할 수 있게 된다. 실질적인 임차인 보호에 큰 도움이 될 수 있다. 갱신요구로 일정기간이 연장되더라도 중도해지권이 없어 임차인 변경을 통한 상가권리금 회수 등 상황변동에 대응이 쉽지 않은 상가임차인의 지위와 크게 대비될 수 있다.