전세낀 경매 유찰 10번은 기본…

임차인 보증금 반환 2~3년 걸려

# 지난 5월 4일 경남 진주지원 경매법정. 진주시 망경동 다세대주택 한 채가 낙찰됐다. 2018년 11월부터 무려 14번이나 연속 유찰됐던 이 물건은 이날 `14전 15기`라는 보기 드문 기록을 썼다. 2018년 5월 경매를 신청했던 임차인의 마음고생도 2년 만에야 끝을 맺을 것으로 보였다. 비록 감정가(1억1000만원)에 비해 낙찰가는 520만원으로 보잘것없었지만 선순위이므로 배당으로 변제가 안 되는 보증금은 낙찰자에게서 받으면 그만이었다. 그러나 어찌 된 연유인지 낙찰자는 잔금을 납부하지 않았다. 결국 이 다세대주택은 다시 16번째 입찰이 7월 13일 잡혔다. 

# 크리스마스를 열흘 앞둔 지난해 12월 16일 경남 창원시 충무동의 한 연립주택이 낙찰됐다. 2018년 9월부터 시작된 기나긴 경매 입찰 여정에 겨우 종지부를 찍는 순간이었다. 낙찰가는 15번 유찰로 감정가(9800만원)의 4%를 조금 넘는 411만원에 그쳤다. 다행히 낙찰자가 납부기한 마지막날 잔금을 냈고, 3월 말 배당 절차까지 완료됐다. 이 물건도 선순위 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 강제 경매를 신청한 경우다.

요즘 부쩍 `전세`가 많이 회자된다. 전월세거래신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제 등을 규정한 개정 법률안, 이른바 `전세 3법`으로도 불리는 `임대차 3법`이 국회에 발의돼 추진 중이다. 계약에 방점이 찍힌 임대차 3법과 별개로 20대 국회에서 보증금에 초점을 맞춰 발의된 주택임대차보호법 개정안은 모두 16건이다.

가장 최근 규제책인 6·17 부동산 대책에서 주요 의제로 다뤄진 갭투자는 전 세계에서 우리나라에만 존재하는 전세 제도가 `숙주`가 됐다. 마음만 먹으면 돈 한 푼 없이도 전세와 대출을 끼고 집을 살 수 있으니 현대판 봉이 김선달이 따로 없다. 유명 아이돌 출신 연예인이 해외 원정 도박 빚 때문에 본인이 소유한 다가구주택의 전세 임차인들에게 보증금을 돌려주지 못해 비난받은 일도 있었다. 

월세도 마찬가지겠지만 전세 임차인에게 가장 중요한 것은 보증금이다. 임차인에게는 보증금이 전 재산이어서 전세계약을 하면 전입신고와 확정일자 신고는 반드시 하게 마련이다. 대부분 임차인들은 이 두 가지만 하면 보증금을 지킬 수 있을 거라 생각한다. 여기에 주택금융공사의 `전세보증금반환보증보험` 상품도 있어 계약 만료 시 집주인이 돌려주지 않더라도 본인 보증금은 안전할 것이라고 여긴다.

하지만 여기에 법원경매라는 불청객이 끼어들면 180도 달라진다. 어떤 이유로든 살던 집이 경매에 넘어가면 임차인은 전과는 다른 차원의 스트레스를 경험한다. 금액이라는 한 가지 변수만 생각했으나 여기에 `시간`이라는 변수가 더해져 예상치 못했던 고차원 방정식이 된다. 특히 경매는 오롯이 법원 처분에 따라야 하고, 낙찰자가 나오기만을 기다려야 해 임차인으로서는 아무것도 할 수 없어 문제다.

위 사례로 나온 진주 다세대가구 임차인은 계약기간이 끝난 직후인 2016년 3월 임차권을 등기했다. 그러나 2년이 훌쩍 지난 2018년 5월에야 겨우 강제경매를 신청할 수 있었다. 경매 신청에 필요한 법원의 확정판결을 받는 데까지만 2년 넘게 걸렸다.

하지만 보증금을 돌려받기 위한 본게임은 경매 신청 이후부터였다. 첫 입찰일이 경매신청일로부터 6개월이 지난 2018년 11월이었으니 입찰 준비에만 속절없이 반년이 흘렀다. 야속하게도 이 물건은 올해 5월까지 14번이나 연속 유찰됐고, 그사이 1년 반이 또 지났다. 이 물건이 계속 유찰된 이유는 임차인이 선순위였던 탓에 낙찰자가 보증금을 물어줘야 하기 때문이다. 

이처럼 선순위 임차인이 있는 물건은 임차인에게 줘야 할 보증금을 제외한 금액까지 최저입찰가가 떨어져야만 경매 투자자들이 응찰에 나서므로 수차례 유찰을 반복하기 일쑤다. 유찰이 10번 이상 된 주거시설은 거의 예외 없이 선순위 임차인이 있다고 보면 틀리지 않다.

낙찰이 됐더라도 바로 보증금을 받을 수 있는 것도 아니다. 일주일간 법원 허가 기간을 지나서 한 달 정도 잔금 납부기한을 거쳐 또 대략 한 달 배당 절차가 종결된 뒤 낙찰자가 소유권 이전 등기를 한 후에야 낙찰자에게 배당금을 달라고 요구할 수 있다. 낙찰자가 언제 줄지는 또 다른 사안이다.

모든 사람이 전세를 계약할 때 근저당이 잡혀 있는 집은 피하라고 한다. 그러나 근저당이 잡혀 있는 집을 용케 피해 선순위가 된다 해도 집주인이 이런저런 이유로 보증금을 내주지 않아 경매로 받아 내겠다면 최소 2~3년은 각오해야 한다. 그리고 모든 경매 사건에서 경매 절차에 쓰인 비용, 해당 부동산에 대한 당해세(종합부동산세, 재산세 등)는 어떤 채권보다 앞서 배당된다. 이 금액이 크다면 당연히 유찰은 더 걸릴 수밖에 없고, 임차인이 받는 금액도 줄어든다. 명칭은 `선순위 임차인`이지만 낙찰까지 소요되는 시간, 배당 순서 등을 따져보면 선순위가 아님을 알 수 있다.

전세보증금반환보증보험에 가입하면 되지 않겠느냐고 반문할 수도 있다. 물론 계약 즉시 가입하면 가장 안전하지만 매달 낼 보험료가 부담이다. 이 때문에 대부분 보험료를 아끼려고 계약기간이 1년쯤 지나 가입하는 편이다. 그러나 그동안 살고 있는 집의 등기사항전부증명서에 계약 당시엔 없던 경매개시결정, 압류, 가압류, 가처분 등이 적히면 가입 자체가 불가능하다. 경매개시결정은 법원에서 임차인에게 통보라도 해주지만 나머지는 임차인이 등기를 직접 확인해보는 수밖에 없다.

선순위 임차인의 시간은 느리게 갈 수 있다. 전 재산을 처음 본 사람에게 별다른 안전장치도 없이 넘기는 전세를 선택하려는 사람은 이 점을 명심해야 한다.

[장근석 지지옥션 팀장]