하수급인의 유치권행사를 고려한 건축주의 합리적인 공사현장 관리방법

건물을 건축하는 건물주를 가장 힘들게 하는 것들 중 하나는 단연 유치권일 것이다. 공사대금 미지급을 이유로 공사현장이 공사업자들에 의해 점거되면 후속공사가 사실상 불가능하기 때문이다. 더구나, 공사대금을 제대로 주지 못했다면 어쩔 수 없겠지만 공사대금을 제대로 지급하고도 유치권 부담을 안게 된다면 건축주 입장에서는 너무 억울할 수밖에 없다. 

유치권은 타인의 물건 등을 점유하는 권리인데, 여기서 “타인”은 채무자에 국한되지는 않는다. 예를 들어, 공사과정에서 하도급이 이루어진 경우 하수급인이 대금을 받지 못해 직접 유치권을 행사하는 경우가 적지 않은데, 도급인과의 관계에서 직접 대금을 청구할 수 있는 권리가 없더라도 유치권행사가 가능할 수 있는 것이다. 즉 하수급인은 공사대금을 받지 못한 수급인의 점유보조자나 대리인의 자격으로서 수급인의 유치권행사를 보조할 수 있지만, 직접 유치권행사도 가능하다. 하수급인이 받지 못한 돈은, 유치권의 대상인 공사목적물에 관하여 생긴 채권이고, 이 목적물의 소유권이 비록 하수급인에 대한 채무자인 수급인의 것이 아니더라도 피담보채권과 유치물 사이의 견련성이 인정되는 이상 유치권행사는 가능할 수 있기 때문이다.  

그 때문에, 건축주(도급인)로서는 공사대금을 받은 수급인이 하수급인에게 이를 제대로 지급하지 못했을 경우 발생할 수 있는 유치권행사에 주의를 기울여야한다. 일단 유치권이 행사되면 정상적인 공사 진행을 위해 이중지급이 불가피하기 때문이다.

더구나, 우리 공사현실은 하도급관계가 매우 일반적이라 이와 같은 유치권행사를 감안한 적절한 관리가 필요할 수 있다. 현장에서 어떤 하수급인이 실제로 일하고 있는지, 하도급대금은 제대로 지급되고 있는지를 건축주가 수시로 체크할 필요가 있다. 부당한 이중지급을 방지하기 위해서라도 ‘하수급인이 체납 없이 실제 공사대금을 제대로 지급받고 있고, 공사대금이 제대로 지급되는 한 유치권행사를 포기한다’는 취지의 확인서를 하수급인으로부터 직접 징구할 필요도 있다. 비록 계약 당사자는 아니지만 공사대금을 제대로 받지 못한 하수급인에게는 공사현장에 대해 유치권을 행사할 수 있는 힘이 있다는 점을 무겁게 생각하고, 관리에 소홀함이 없어야 할 것이다.