임대차계약에서 임차인의 필요비의 지출과 연체차임간의 관계

임대차는 타인의 물건을 빌려 사용, 수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다. 따라서 임대인은 계약기간 동안 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 목적물의 상태를 유지할 의무가 있고, 임대인의 상기의 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응관계가 있으므로, 임대인이 목적물을 사용, 수익할 수 있는 상태를 유지할 의무를 불이행하면 임차인은 지장이 있는 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 또한 임차인은 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출할 때에는 언제든지 임대인에게 상환을 청구할 수 있는데, 이렇게 임차인이 필요비를 지출한 경우 그 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있고, 위 거절 부분은 차임연체가 아닌바, 계약해지 사유인 2기 이상의 연체차임에 계산되지 않는다. 실제 사례를 통해 법리를 이해해보자.

a는 2012. 8. 13. b와 甲영화관을 임대차보증금 1억 원, 차임 월 8백만 원, 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하였다. 甲영화관의 위층인 8, 9층에서 2013. 5. 13. 1차 화재가 발생하였고, 2013. 10. 10. 2차 화재가 발생하였다. b는 2012. 10. 11.경 c에게 2차 화재로 훼손된 甲영화관의 보수 공사를 도급하였다. c는 전선을 교체하는 등 전기시설을 보수하였고, 석고보드 등 마감재를 교체하였으며, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였다. b는 c에게 2013. 10. 16. 공사대금으로 1천 5백만 원을 지급하였다. b는 이와 같이 2차 화재로 훼손된 甲영화관을 사용, 수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 보수공사비 1천 5백만 원을 지출하였다. 그 후 a는 b가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약해지를 통보하고(2014. 8. 8. 도달) 인도소송을 제기하였다. 이에 b는 보수공사비 1천 5백만 원을 지급한 것을 고려하면 2기 이상의 차임연체가 아니라는 이유로 임대차계약이 해지되지 않았다고 항변하였다.

이에 대해 법원은, “임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기서 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.”고 판단하였다(대법원 2019. 11. 14.선고 2016다227694 판결).

임차인인 b가 2차 화재로 훼손된 甲영화관을 사용, 수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 지출한 보수공사비 1천 5백만 원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 a에게 즉시상환을 청구할 수 있다. a는 b가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 위 통지는 2014. 8. 8. b에게 도달하였다. b는 2014. 8. 8.을 기준으로 연체 차임 중 1천 5백만 원에 대해서는 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없어 b가 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니어서 a의 임대차계약해지는 부적법하다는 결론이다. 따라서 임대차계약을 적법하게 해지되지 않았던바 a의 인도소송은 기각되었다.