공부상 표시와 실제호수가 다른 구분건물 경매와 소유권

1동의 건물을 구분하여 각 부분은 별개의 부동산으로 소유하는 형태의 건물을 구분건물(집합건물)이라고 한다. 아파트나 다세대주택이 이에 속하는데, 경매로 나온 구분건물 중 간혹 실제 건물의 호수 표시와 건축물대장 내지 등기부상의 호수 표시가 다른 경우가 있다. 이 경우 경매절차에서의 매수인이 취득한 구분건물이 실제로 표시된 호수인지 건축물대장에 표시된 호수인지 등기부에 표시된 호수인지 문제가 된다. 이에 대해 우리 법원은 “경매절차에서 구분건물을 매매한 경우 매수인이 소유권을 취득하는 대상은 등기부가 표상하는 구분건물이다”라는 입장으로 경매절차의 안정성을 중시 여기고 있다(대법원 2019. 10. 17.선고 2017다286485 판결). 실제 사례는 다음과 같다.

한 동의 건물 같은 층에 좌우로 2세대 구분건물이 면적과 구조가 동일하여 등기부만으로는 좌우 세대를 구분할 수 없는데 전유부분 출입문의 표시와 집합건축물대장에 첨부된 건축물 현황도의 표시가 불일치한 사안에서, 구분건물 중 한 세대를 매수한 a가 건축물 현황도의 표시대로 특정된 구분건물의 소유권을 취득하였다고 주장하면서 그 구분건물을 점유하고 있는 b를 상대로 건물인도소송을 청구하였다.

이에 대해 법원은, “1동 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적, 물리적인 측면에서 1동의 건물의 존재하고 구분된 건물부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 구분행위는 건물의 물리적 형질을 변경하지 않고 건물의 특정부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정할 수 있다. 1동의 건물과 그 구분행위 상응하는 구분건물이 객관적, 물리적으로 완성되면 그 시점에서 구분소유가 성립한다. 이와 같이 구분소유가 성립하는 이상 구분행위에 상응하여 객관적, 물리적으로 완성된 구분건물이 구분소유의 객체가 되고, 구분건물에 대하여 집합건출물대장에 등록하거나 등기부에 등재하는 것은 구분소유권의 내용을 공시하는 사후적인 절차일 뿐이다.”다는 2010다71578 전원합의체 판결에 기초하여, 건축자가 출입문 표시대로 전유부분을 구분한 것이고 그러한 구분행위에 따라 구분건물이 특정되어 구분소유권이 성립한 다음 그것이 등기부에 반영된 것으로 건축물 현황도 표시만을 기준으로 구분소유권의 객체를 특정할 수 없어 a는 건축물 현황도의 표시대로 특정된 구분건물의 소유권을 취득한 것이 아닌바 a의 청구는 인정될 수 없다는 입장이다. 아울러 경매절차에서 구분건물을 매수한 경우 매수인이 소유권을 취득하는 대상은 등기부가 표상하는 구분건물이므로 a가 경매절차에서 매수한 구분건물이 b가 점유하는 구분건물이라고 볼 수 없다는 측면에서도 a의 b에 대한 청구는 인정될 수 없다.