특정 영업시설 양수와 임차인의 원상회복의무

임대차가 종료된 경우 임차인은 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환해야 한다. 따라서 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리 변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 반환해야 한다. 그러나 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다. 이러한 원칙과 예외가 존재하 듯 실제 임대차계약 종료 후 임차인의 원상회복 범위에 대해서는 적지 않은 분쟁이 존재하는 것이 현실이다.

임차인의 원상회복 범위와 관련하여 우리 대법원은 “임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내무시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”고 하여 임차인이 종전 임차인이 시설한 것을 기반으로 추가시설을 한 경우에는 자신이 시설한 것만 원상회복을 하면 족하다는 입장이다(대법원 1990. 10. 30.선고 90다카12035 판결).

그런데 최근 대법원은, ‘커피전문점으로 인테리어 시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료한 사례에서’, 시설을 설치한 임차인부터 현 임차인까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 보아 현 임차인이 기존 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다는 취지의 판결을 하였다(대법원 2019. 8. 30.선고 2017다268142 판결). 첫 번째 판례에 입각해 볼 때, 두 번째 사례에서의 현 임차인은 종전의 시설을 그대로 사용한자로 아무런 추가 시설을 설치하지 않았던바 원상회복의무가 없다는 주장이 가능하다. 실제로 두 번째 판례 사안에서 현 임차인은 대법원 90다카12035 판결을 들어 자기가 설치하지 않은 시설물에 대한 철거의무 부존재항변을 하였으나 받아들여지지 않았다.

두 가지 판례가 상반되어 보이는 측면이 있으나, “원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다.”는 대법원의 판례를 고려할 때 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라진 것으로 보인다.

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두 번째 사례에서, ① 현 임차인이 맺는 임대차계약서에는 종전 임차인이 설치한 시설에 대한 원상복구조항이 존재하였고, ② 현 임차인은 프랜차이즈 커피점을 종전 임차인으로부터 영업 양수하였던바 종전 임차인의 권리 의무가 그대로 양수되어 원상회복의무마저 양수된 것으로 판단되었다. 이처럼 원칙적으로는 임차인은 기존 시설에서 자신이 추가로 시설한 부분만 원상회복하면 족하지만 종전 임차인의 특정영업을 양수한 경우에는 종전 임차인이 시설한 부분도 원상복구해야 함을 주의할 필요가 있다.