점차 난해해지는 상가건물임대차보호법, 세심한 주의가 필요하다

최근 들어, 상가건물임대차보호법 관련문의가 부쩍 늘고 있다. 2015년 권리금회수청구권과 작년 10년갱신요구권제도 도입 때문으로 짐작된다. 임차인 보호장치가 엄청 강화된 셈인데, 건물주 입장에서는 강화된 법적용하에서 나름의 방법을 찾고자, 점포세입자 입장에서는 개정법하에서 자신의 권리를 정확히 하고자 하는 차원인 것이다.

자문과정에서 느끼는 것은, 구체적인 사안마다 정확한 법해석이 점점 어려워지고 있다는 것이다. 필자는 부동산전문변호사로 부동산법 분야만을 처리하고 있지만, 건물주와 세입자간 잦은 이해관계 대립으로 인한 법과 시행령 변경이 워낙 잦은데다가, 일부 법규정은 환산보증금에 따라 적용범위를 달리 하고, 그 환산보증금 기준마저 시기별, 지역별로 차이가 있어, 상담과정에서 즉답내리기가 어려운 경우가 종종 발생한다.

 상임법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

최근 들어서는 묵시적 갱신에 대한 고민을 할 때가 부쩍 많은데, 그 이유를 곰곰이 생각해보았다. 가장 큰 이유는, 우리 실정상 명시적인 연장 대신에 계약기간만기 무렵 상호간 아무런 의사표시 없이 계약기간을 그냥 넘기는 묵시적 갱신이 매우 흔하기 때문이다. 게다가, 묵시적갱신의 효과가 상임법과 민법에 따라 달라져서, 즉 상임법은 1년, 민법은 통고일로부터 몇개월되는 시점 등으로 계약만기를 확정하는데 차이가 발생하게 되고, 그 차이에 따라 세입자의 갱신요구권행사(계약만기 1개월에서 6개월 사이), 권리금회수청구권행사(계약만기로부터 6개월까지) 기간이 정해지는 등 법률요건에 현격한 차이가 발생하기 때문으로 보인다.

 동법 제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 민법 제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

갱신요구권 10년 적용이 법 시행 이후 (최초계약된 경우와) 갱신된 경우로 제한되어 있어, 법시행 이후 갱신 여부를 판단함에 있어서도 묵시적 갱신이 자주 검토되고 있다.

 상임법 부칙 <제15791호,2018.10.16.> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

법리가 복잡하다보니 변호사들마저도 정확한 법적용에 대해 오해하는 경우가 자주 목격되는데, 많은 주의가 필요하다.