경매를 통해 부동산을 매수하려는 경우 반드시 검토해야 하는 부분이 경매목적물에 유치권이 존재하는지 여부이다. 그러나 경매목적물에 유치권이 성립하는지 여부를 판단하기가 결코 쉽지 않을 뿐더러 자칫 잘못된 판단은 유치권 인수라는 부담으로 작용하는바, 이에 대해 각별한 유의가 필요하다.

유치권이 성립하기 위해서는 여러 가지 요건을 갖춰야 하는데 그 중 하나가 유치권자의 목적물에 대한 적법한 점유이다. 여기에서 점유란 해당 물건을 직접 점유하는 직접점유와 다른 사람으로 하여금 점유하게 하는 간접점유가 모두 포함된다. 다만 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하며, 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424, 61431판결). 이와 관련해서 실제 사례를 살펴보자.

a는 b주식회사가 소유하는 건물 정문과 후문 입구 등에 ‘a가 점유, 유치 중인 건물임. 관계자 외 출입을 금함’이라는 내용의 경고문을 부착하였는데, 그 중 건물2층은 a가 직접점유하고, 나머지 부분은 b회사와 임대차계약을 체결한 임차인 c가 직접점유 하였다. 위 사안에서 임차인 c가 직접점유하고 있는 부분에 대해 a의 유치권이 인정될 수 있을까?

위 사례에서 a는 건물2층에 대해서만 직접점유하고 나머지 부분은 b주식회사와 임대차계약을 체결한 임차인 c가 직접점유하고 있다. a가 직접점유하고 있는 건물2층은 유치권의 성립요건인 점유가 인정됨에 의문의 여지가 없다. 그런데 문제는 임차인 c가 점유하고 있는 부분이다. 결론부터 말하면, 임차인 c가 직접점유하고 있는 부분에 대해서는 a의 점유가 인정될 수 없어 a는 이 부분에 대해서 유치권을 주장할 수 없다. 2층을 제외한 나머지 층의 직접점유자인 c에게 반환청구권을 갖는 자는 c와 임대차계약을 체결하였던 b주식회사뿐이다. 즉 a와 c사이에는 임대차계약이 체결된 바가 없는바, a와 c사이의 점유매개관계를 인정할 기초가 없으므로 a는 c를 통해 2층을 제외한 나머지 층을 간점점유하고 있다고 볼 수 없어 a의 점유는 인정되지 않는다는 결론이다.

이와 같이 유치권을 주장하기 위해서는 유치권자가 해당 목적물을 직접점유하던지, 점유매개관계가 있는 점유자를 통해 간접점유를 해야 한다. 해당 목적물이 채무자가 아닌 제3자에 의해 점유되고 있다고 하더라도 채권자와 관계가 없는 경우라면 유치권 행사를 위한 점유에 해당하지 않음을 유의해야 한다