임대차보증금반환채권의 소멸시효 10년과 임차권등기 

우리 주택임대차보호법은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.”고 규정하고 있다(주택임대차보호법 제3조의3). 

이는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하도록 하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 함으로써 임차권등기의 효력을 강화하고 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 함에 그 취지가 있다.

  그런데 이러한 임차권등기명령에 의해 임차인이 임차권등기를 하고 이주한 후 일반채권의 시효기간인 10년이 도과한 경우라 할지라도 임대인에게 임대차보증금반환청구가 가능한지 문제되어 왔다. 즉 임차권등기에 시효중단의 효력이 인정되는지 그 동안 논란이 있어 왔는데 최근 대법원은 임차권등기에 시효중단의 효력을 인정하지 않아 비록 임차인이 임차권등기를 경료했다고 하더라도 10년 동안 임대차보증금반환청구를 하지 않는 경우에는 임차인은 보증금에 대해 권리를 상실한다고 판단하였다. 실제 사례는 다음과 같다.

   a는 2002. 8. b와 甲부동산을 보증금 1천8백만 원, 임대차기간을 2004. 8. 17.까지로 하는 임대차계약을 체결하고, b에게 임대차보증금 1천8백만 원을 지급하였다. 그 후 a는 임대차계약기간이 만료된 이후 b에게 임대차보증금의 반환을 요구하였으나 b가 이를 거절하자 2005. 6. 甲부동산에 대하여 임차권등기명령을 받아 주택임차권등기를 마쳤다. a는 임차권등기를 한 때부터 10년이 도과한 2016. 3. 18. b를 상대로 위 임대차계약상의 임대차보증금 1천8백만 원을 지급하라고 소송을 냈다. 이에 b는 a가 이사를 가면서 甲부동산에 대한 점유를 상실했고, 그 후 10년간 임대차보증금반환채권을 행사하지 않아 임대차보증금반환채권은 시효로 소멸하였다고 항변하였다. 

  이에 대해 대법원은, “임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지해주는 담보적 기능을 주목적으로 한다.

 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리, 결정한 다음 그 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다.”고 판단하여 b의 항변을 받아들여 a의 청구를 기각하였다(대법원 2019. 5. 16.선고 2017다226629 판결).

 위 사안에서 임차인 a의 b에 대한 1천8백만 원의 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 이 사건 임대차계약이 종료한 시점인 2004. 8. 17.부터 진행하고 이 사건 소는 그로부터 10년이 지난 2016. 3. 18. 제기되었으므로 위 임대차보증금반환채권은 시효가 완성되었다는 판단이다. 임차권등기 설정은 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권 취득 등 담보적 기능만을 할뿐 소멸시효 중단의 효력이 있는 것이 아닌바, 임차권등기를 하였더라도 채권집행 등 권리행사를 해태하여 불측의 손해를 입지 않도록 주의를 해야 한다.