며칠 전인 2019. 5. 7. 서울대학교 행정대학원 주최로 열린 “지주(재벌)의 나라 대한민국”의 이라는 제목의 포럼에 참석했다.경실련 김헌동 부동산건설본부장이 발제했는데, 필자는 토론자의 자격이었다. 부동산전문변호사로 활동하고는 있지만, 정책에 대해서는 문외한이라 어떤 내용을 이야기할까 고민하다가, ‘토론회에 참석한 학자들에게는 현장에서 벌어지는 부동산 실무가 가장 도움이 될 수 있을거다’는 친구 교수의 조언을 듣고 평소에 경험하고 느끼는 현장이야기를 중심에 두고 토론하게 되었다.

김헌동 본부장은 재벌과 거대 지주, 그리고 소위 힘있는 사람들의 부동산투기문제와 막대한 불로소득문제를 위주로 이야기했지만,필자는 김 본부장의 지적에 공감하면서도, 우리 사회 구성원 상당수가 부동산 투자로 쉽게 돈을 벌고자하는 생각을 하고 있고 실제로도 그렇게 행동에 옮기고 있는 것이 작금의 엄연한 현실이면서 더 우려스럽다고 지적했다. 이미 부동산은 우리 사회에서 모든 계층에 걸쳐 최고의 재테크 수단으로, 지금까지 왠만한 기업활동이나 노동으로 얻을 수 없는 막대하고 안정적인 수익을 창출해왔고 또 앞으로도 그럴 것이라는 믿음이 팽배해있다. 그리고, 그 에너지는 일반사람들이 생각하는 이상으로 폭발적이라는 것이 부동산전문변호사로 실무를 담당하고 있는 필자의 경험이기도 하다. 

남녀노소, 종교, 재산보유 정도를 가리지 않고 부동산 투자에 대한 관심은 팽배해있다. 오죽하면 건물주가 청소년의 장래희망 순위 상위에 랭크되었겠는가? 이런 과열된 에너지와 관심이 무리한 부동산 투자로 이어지면서 부동산 관련 분쟁이 급증하고 있다.계속해서 쏟아지는 부동산 안정 대책에 대해서 이들은 갖가지 편법으로 대응하면서 부작용도 속출하고 있다.

생산적 투자와 건전한 노동 대신에 불로소득성 부동산 투기에 사회에너지가 집중되는 한 우리 사회가 건실하게 성장하기는 어렵다.따라서, 사회 에너지가 건전한 에너지화할 수 있도록 전반적인 투자환경을 조성하면서, 불요불급한 부동산 보유에 대한 부담은 강화하는 방향의 부동산 정책이 반드시 필요하다. 재벌개혁이나 사회지도층의 탈선차원이 아니라 “부동산 불패”라는 우리 사회의 오래되고 강력한 비뚤어진 믿음을 바꾸는 사회개혁의 차원에서, 보유세 정책은 강력하고 일관성있게 지속될 필요가 있다.

그럼에도 불구하고 지난 정권의 부동산정책은 왜 성공하지 못했을까? 역대 어느 정권 모두 부동산 가격안정을 최상위 정책목표로 내걸고 “수요와 공급”이라는 기본원칙에 입각해서 부동산 공급확대와 수요억제를 병행해왔다. 하지만, 이 과정에서 부동산에 쏠린 어마어마한 시장에너지를 경시해왔고 그것이 정책 실패로 이어졌다. 예를 들어, 종부세 등 보유세강화정책은 투기수요 억제 차원인데, 과도한 시장에너지에 비해 너무 낮은 수준이고 일관성이 없었다. 반면, 공급확대책으로 내놓은 신도시개발은 오히려 투기수요를 불러일으켜 시장에 새로운 불쏘시개가 되곤 했다. 

공급정책이 투기수요를 촉발할 우려가 있다면 이에 상응하는 보유세 강화는 그 이상이어야만 시장안정에 기여할 수 있지만, 그에 미치지 못한 것이다. 기존 부동산 소유자들의 반발을 의식해 강력한 보유세 정책을 시행하지 못했고, 시장상황이 안정될 기미가 보이면 보유세 수준을 다시 원래대로 낮추는 정책을 반복해왔다. 때문에 시장에서는 보유세 강화정책은 오래 지속되지 못할 것이라는 믿음이 점점 확고해지면서, 결국 부동산 투자에 대한 에너지가 식지 않은 채 계속 뜨거워져왔던 것이다.

결국, 지금으로서는 부동산 투기의 에너지원으로 둔갑될 수 있는 섣부른 공급확대정책보다는 부동산에 과도하게 쏠린 에너지를 줄이는데 정책의 역점이 맞추어질 필요가 있다. 마찬가지 차원에서 공시지가 현실화는 시급하게 정착될 필요가 있다. 실제 가격과 괴리된 공시지가로 인해 징세 누수는 물론 공평과세에도 큰 문제를 초래하고 있기 때문이다.

이런 관점에서 다주택자 임대사업자등록에 대한 세제혜택 역시 재검토되어야 한다. 임대주택 공급확대를 통한 부동산가격 안정이라는 정책취지에도 불구하고, 다주택취득을 통한 돈벌이 수단으로 전락한 것이 현실이기 때문이다. 정상적으로 거두어들여야 할 세금을 깍깎아주면서까지 다주택을 용인하는 것은 결국 국민 세금으로 부동산에 계속된 에너지를 공급하고 있는 것과 다를 바 없는 것이다.

마찬가지로, 1세대 1주택 비과세 정책 역시 수정될 필요가 있다. 1세대 1주택에 대한 비과세 정책을 유지하는 한, 부동산에 대한 엄청난 시장에너지는 여기에 다시 집중될 수 밖에 없다. 소위 “똘똘한 1채”라는 시장대응이 바로 그것이다. ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 조세기본원칙에서는 물론이고, ‘부동산에서 더 이상의 불로소득은 없다’는 메시지 차원에서도 1세대 1주택 비과세 혜택은 사라져야한다. 다만, 수십 년 간 이어져온 뿌리 깊은 국민 정서를 고려할 때, 폐지 시점은 적절히 조율될 필요가 있다. 정책에 대한 저항을 줄이는 차원에서, 다주택자에 대한 중과세, 공시지가 현실화 등 기본적이고 당면한 과제를 어느 정도 해결한 시점이어야 할 것이다.

마지막으로, 1세대 1주택 비과세 폐지를 망라한 모든 정책수단을 동원해서라도 ‘부동산에 대해서는 더 이상 불로소득이 없다’는 일관된 메시지를 시장에 던질 필요가 있다. 경실련을 비롯한 우리 시민사회의 역할이기도 하다.