선순위 가등기, 선순위 가처분과 말소사유

 경매에 나온 부동산에 가등기, 가처분이 경료되어 있는 경우 경매 참여가 망설여질 수 있다. 선순위 가등기, 선순위 가처분인 경우 인수될 위험성이 있고 이 경우 낙찰 받은 매수인의 지위자체가 흔들릴 수 있기 때문이다. 일반적으로 선순위 가등기, 선순위 가처분이 존재하는 경우 매수인은 이에 대항할 수 없지만 가등기 또는 가처분은 그 권리자체가 임시적인 것에 불과하므로 효력이 영원할 수는 없다. 따라서 경우에 따라서 권리행사 기간이 도과한 가등기, 가처분인 경우도 있는바 이에 대해 유심히 살펴볼 필요가 있다. 

   우선 가등기인 경우를 보자. 부동산 매도인과 매수인은 먼저 매매예약을 하고 추후에 소유권을 이전시키기로 합의하는 경우가 있다. 이 경우 상기의 가등기는 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 된다. 

 우리 법원은 이에 대하여 “매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력이 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.”고 하여(대법원 1995. 11. 10.선고 94다22682 판결), 가등기 후 늦어도 10년 내에 소송제기 등 본등기를 위한 권리행사가 없는 경우 가등기 소멸사유가 존재한다고 판시하였다. 

 즉 경료 된지 10년이 도과된 가등기는 경우에 따라 말소되어야 하는바, 경매 목적물에 이와 같은 10년이 경과된 가등기가 경료 되어 있고 본안 소송 등 매매예약 완결의 의사표시가 없는 경우라면 선순위 가등기라 하더라도 매수 참여자가 영향을 받지 않을 수 있다.

   다음은 가처분의 경우이다. 가처분은 가처분 등기가 집행된 후 3년간 본안의 소가 제기되지 않는 경우 이에 대한 말소를 신청할 수 있다(민사집행법 제288조 제1항 본문 참조). 즉 10년의 기간을 설정한 가등기보다 가처분의 유효기간이 더 짧다. 가등기와 마찬가지로 가처분 역시 부동산 권리관계에 대해 임시적인 지위를 설정하는 것이기 때문에 빠른 시일 내에 조속한 권리관계 정리가 요구된다는 점에서는 동일하다. 

다만 부동산 소유자와의 합의 아래 등기 되는 가등기와는 달리 가처분은 채권자 일방의 신청에 의해 경료 되므로 본 권리행사를 진행할 수 있는 여유 기간을 가등기보다 짧게 설정하고 있는 것이다. 

   이와 같이 선순위 가등기, 선순위 가처분이라고 하더라도 언제나 매수인이 수인해야 하는 것은 아닐 수 있다. 즉 경료시점이 언제인지, 가등기·가처분에 기한 권리행사가 이루어진 시점이 언제인지 여부에 따라 선순위 가등기, 가처분은 말소될 수 있고 매수인은 이에 대해 영향을 받지 않을 수 있다.