미완성 건물에 대한 경매 가능성 여부

완성되지 못한 건물에 대하여도 경매를 신청할 수 있을까라는 질문을 종종 받는다. 미완성 건물에 대하여도 경매를 신청할 수 있다면 채권자의 채권회수가 한결 용이해지므로 건축주에게 돈을 빌려준 채권자 입장에서는 중요한 이슈가 된다.

이에 대해 우리 법원은 “완공이 된 건물뿐 아니라 완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인 되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번, 구조, 면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다고 할 것이다.”라고 판단하고 있다(대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정).

현행법 역시 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서의 규정에 따라 채권자가 제출한 서류에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번, 구조, 면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 강제경매신청을 각하하여야 한다고 규정하고 있다(민사집행법 제42조 제2항). 실제 대비되는 실제 두 사례를 통해 그 의미를 살펴보자.

첫 번째 사례에서는 건물의 위생설비, 전기설비, 냉난방설비 등의 부대설비는 전혀 설치되지 아니하였고 창호공사, 타일공사 등도 이루어지지 아니하였으나, 외벽, 내벽, 천장, 바닥 등 골조공사 등은 종료된 상태로서 건축허가의 내역과 같이 지하1층, 지상4층 건물로서의 외관을 갖추고 있는 경우였다. 이 사안에서는 건물의 현상이 건축허가서에 나타난 지번, 구조, 면적과 별 차이가 없을 수도 있어 보이고 공사진행 정도도 상당하여 현재의 상태로도 부동산경매의 대상이 될 여지가 있다고 판단하였다. 이와 달리 지하 2층 지상10층으로 건축허가를 받았으나 지상 8층까지 골조공사가 완료된 상태에서 공사가 중단된 건물에 대하여는 시공 정도로 봤을 때 구조 및 면적이 건축허가를 받은 것과 동일성이 없다는 이유로 부동산경매의 대상이 될 수 없다고 판단하였다.

결론적으로 건축 중인 건물, 건축이 중단된 건물은 공정률, 사용승인 여부보다는, 건축허가나 건축허가 신고 내용에 따른 정도로 공사가 완성되었는지 여부에 따라 개별적 구체적으로 경매대상이 되는지 여부가 판단된다.