​

​계약금 계약

​

부동산 계약을 할 때 계약금은 보통 매매대금의 일정 비율로 정해지고, 때로는 그 비율이 아닌 일정 금액으로 정해지기도 합니다. 오늘은, 계약일에 그 정해진 계약금 중 일부만 먼저 받고 나머지 금액은 나중에 받기로 하면서 그 나머지 금액이 완납될 때까지 이자를 지급하기로 한 경우, 법원이 계약금을 어떻게 해석하고 있는지 법원의 판결 사안을 기초로 살펴보겠습니다.

여기서 살펴볼 사안의 사실관계의 핵심은 이렇습니다

.

계약서 제5조

계약의 해제: 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다(제5조).

​

계약서 특약사항

부동산 매수인 a는 매매대금 19억 원인 이 계약의 계약금 3억 원 중 5,000만 원은 계약 시 지급하고 미지급금 2억 5,000만 원에 대한 이자로 월 300만 원을 위 부동산의 현재 임차인 c의 명도일까지 매월 25일 송금하여야 한다. c의 명도 때 미지급된 계약금 2억 5,000만 원을 b에게 지급한다.

a는 위 특약사항에 따라 계약금 3억 원 중 5,000만 원은 계약 당일 b에게 지급하고, 매월 300만 원을 b가 지정한 계좌로 송금하였다.

a는 b 및 c와 부동산에 관한 인도일자를 협의하여 b가 고지한 대로 c의 임대차기간 만료일에 미지급한 계약금 2억 5,000만 원 및 300만 원을 b가 지정한 계좌로 송금하려고 하였다.

그러나 b는 위 계좌를 폐쇄하여 위 돈이 송금되지 않도록 하고 a에게 계약서 제5조에 따라 계약을 해제한다는 통고서를 발송하여 그 무렵 도달되게 한 다음, a를 피공탁자로 하여 해약금 3억 5,000만 원을 공탁하였다.

a는 b를 상대로, 계약해제가 부적법하다고 주장하면서 나머지 계약금 및 매매잔금을 지급받음과 동시에 부동산의 소유권이전등기절차를 이행하라는 청구를 하였습니다.

법원은 이 사건에서, 매수인인 a가 계약금 전액을 매매계약 당시에 지급하지 않고 그 일부를 지급하고 다만 나머지 계약금에 관하여는 나머지 계약금의 지급기일까지 그 돈이 실제 지급된 것과 같은 이익을 줄 수 있도록 그 이자 상당의 돈을 매도인인 b에게 지급하기로 하면서 계약금의 상환 또는 포기 등에 의하여 계약을 해제할 수 있도록 약정하였다고 할 것이므로, 그 계약금은 계약해제권 유보를 위한 해약금의 성질을 갖고 당사자 사이에는 적어도 나머지 계약금의 지급기일까지는 계약금 전부가 현실로 지급된 것과 마찬가지의 구속력을 갖게 되어 그로써 당사자 사이에 계약금계약이 성립하였다고 판단하였습니다. 즉, 비록 계약금 3억 원 전액이 지급되지 않았지만, 매도인이나 매수인은 일방적으로 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

그러면 계약금계약에 따라 계약을 해제하려 할 경우, 매도인은 얼마를 지급해야 계약을 일방적으로 해제할 수 있고 매수인은 얼마를 포기해야 계약을 일방적으로 해제할 수 있을까요? 이에 대해 법원은 이 사건에서, 이 사건 매매계약서에 b가 매도인에게 잔금을 지불하기까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 b는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 기재되어 있지만, a와 b 사이의 계약금계약에 의한 해제권 행사에 있어서의 형평 문제 및 이러한 사정에서 추론되는 당사자의 진정한 의사 등을 고려하면, 매수인인 a는 이미 지급한 계약금을 포기함과 동시에 b에게 미지급한 나머지 계약금을 지급하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인인 b는 이미 지급받은 계약금에다가 당초 약정한 계약금을 합한 금액을 a에게 지급하고 계약을 해제할 수 있다고 약정한 것으로 봄이 타당하고 판단하였습니다.

위와 같은 계약 해석 하에, 법원은 a의 청구를 기각하였습니다.

흔히 접하는 계약금이지만, 계약금 전액이 지급되지 않을 때의 법적 해석과 효력은 구체적인 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 초기 단계부터 전문가의 자문을 얻는 것이 자신의 권리를 확보하고 손해를 미리 방지하는 길임을 다시 한번 생각하게 하는 사안입니다.