구조상 이용상 독립성이 결여된 구분점포에 대한 경매는 무효

                                               
   건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위해서는 그 부분이 다른 부분과 구분되는 구조상, 이용상 독립성을 갖추고 있어야 한다. 이러한 구조상, 이용상 독립성이라는 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 부분에는 구분소유권이 성립할 수 없는바, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각허가를 받았다고 하더라도 그 등기의 효력은 없으므로 매수인은 소유권을 취득할 수도 없다. 즉 집합건물 내 각 점포가 구조상 이용상 독립되었다고 볼 수 없는 경우 각 구분등기는 무효이고 그에 따라 진행하는 경매절차 역시 무효이다. 구체적인 내용은 아래와 같다.

   경매개시결정에 대한 이의를 신청한 a는 원심에서 2014. 11. 26.자 준비서면을 통하여 종전의 주장을 번복하여, 원심결정에 첨부된 이 사건 각 점포가 현재는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 소정의 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건인 구분점포의 경계표지나 건물번호표지 등의 요건을 갖추고 있지 못하나, 이 사건 각 점포가 속한 이 사건 건물의 사용승인 당시인 2008. 3. 31.경에는 위와 같은 경계표지 등 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건을 모두 갖추고 있었다고 진술하였다.

   이에 대해 법원은 “이 사건 각 점포는 이 사건 건물 일부에 불과할 뿐 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 독립성이 있다고 볼 수 없고, 또한 집합건물법 제1조의2 및 같은 법 시행령 제2조, 제3조에 규정된 완화된 요건마저도 갖추지 못하였다고 판단한 다음, 이 사건 각 점포가 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 부동산등기부상으로도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다고 하더라도 그러한 등기는 그 자체로 무효이고 그러한 등기에 기초한 이 사건 근저당권 역시 무효라 할 것이므로, 이와 같이 무효인 이 사건 근저당권에 기한 이 사건 경매개시결정은 위법하다“고 판시하였다(대법원 2015. 9. 14.자 2015마813판결).

   구조상 이용상 독립성이 갖춰지지 않은 구분건물에 구분소유권 등기가 경료된 후 이에 터잡아 근저당권이 설정되고 근저당권에 기한 임의경매가 진행되더라도 그 경매절차 자체가 무효인바 근저당권자의 담보권이 침해될 우려가 크다. 실제로 복합 쇼핑몰 등 대규모 상업시설에 파티션만으로 구분되어 있는 구분점포에 대하여 근저당권을 설정하는 경우 실질적으로 담보권을 실행할 수 있는지 여부에 대한 주의가 필요하다.