임차인의 권리금 회수기회를 방해한 임대인의 책임

상가건물 임대차보호법은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 진다고 규정하고 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1, 3항). 이는 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이다. 실제 사례를 통해 이와 같은 법리를 확인해보자.

a는 2012. 5. 8. b에게 甲점포를 임대차보증금 2천만 원, 차임 월 6십만 원, 임대차기간 2012. 8. 1.부터 2014. 7. 31.까지로 정하여 임대하였다. 이 후 위 임대차계약이 몇 차례 갱신되었는데 a는 2017. 4. 12.과 2017. 5. 1. 및 2017. 5. 16. b에게 위 임대차계약의 갱신을 거절하는 내용의 통지를 하였다. b는 2017. 7. 21. 신규임차인이 되려는 d와 사이에 권리금계약을 1억 원에 체결하고 2017. 7. 24. 계약금 5백만 원을 지급하였다. b는 2017. 7. 29. a에게 d를 신규임차인으로 주선하였으나 a는 d와의 임대차계약 체결을 거절하였다. 이에 a는 b에 대하여 甲점포를 인도하라는 소송을 제기하였고, b는 권리금회수방해를 이유로 a에 대해 손해배상청구의 반소를 제기하였다.

우리 법원은 b의 a에 대한 손해배상청구와 관련하여, b는 d와 함께 2017. 7. 29. a의 집으로 찾아갔고, b가 신규임차인이 되려는 d를 a에게 소개하자 a는 자신의 아들과 이야기하라고 하였고, 그 아들은 甲점포를 임대할 생각이 없고 비워두겠다면서 d와의 임대차계약 체결을 거절하고 b의 임대차계약의 조건을 제시하라는 요청에 대하여 언성을 높여 화를 냈으며, b와 d는 더 이상 대화를 할 수 없어 a의 집에서 나온 사실을 인정하면서, “a는 d와의 임대차계약 체결에 관하여 아무런 협의를 하지 않고 정당한 이유 없이 임대차계약 체결을 거절하여 b가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받을 것을 방해하였고 이로써 b에게 손해를 입혔다.”고 판단하여 a의 손해배상책임을 인정하였다(대구지방법원 서부지원 2018. 10. 2.선고 2017가단56817판결).

한편 b의 a에 대한 손해배상액은 b가 d에게 지급하기로 한 권리금 1억 원과 위 임대차계약 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 본다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 후단). 실무적으로는 임대차계약 종료 당시의 권리금은 권리금 감정을 통해 정해지는데, 인테리어시설 및 비품 등의 유형재산과 과거 매출자료 등을 기준으로 기존 영업이익을 분석하여 장래 발생할 것으로 기대되는 합리적인 영업이익을 추정하여 계산되는 무형재산의 합으로 정해진다.