임대차계약 종료 후 부가가치세 부담에 관하여

우리는 살아가면서 많은 거래를 하고, 그 거래마다 원칙적으로 부가가치세가 붙는다. 우리는 식당 영수증 등에서 흔히 볼 수 확인할 수 있는‘vat’가 바로 그것이다. 그리고 우리 일상의 사소한 거래에도 부가가치세가 붙는데, 부동산과 관련된 거래라고 예외가 될 수는 없을 것이다. 그리고 이러한 부가가치세로 말미암아 당사자들 사이의 각종 법률문제가 발생하기도 한다.

관련하여, 임대인과 임차인 사이의 차임에 대한 부가가치세와 관련하여 주목할 만한 대법원 판례가 있어 이를 소개하고자 한다.

사안은, 갑은 을 소유 건물에 대한 임대차계약을 보증금 50,000,000원, 월차임 2,310,000원(부가가치세 포함)에 체결하였고, 이후 위 건물에 대한 소유권이 병으로 이전된 후 임대차 계약이 종료된 상황에서 병이 갑에 대하여 명도소송을 제기하며 위 건물 점유에 대하여 갑에게 차임 상당의 부당이득을 주장하였으며, 그 과정에서 병이 위 건물에 대한 차임감정을 하여 월 4,650,000원의 차임 상당액이 산출되었는데, 병은 갑이 차임 상당의 금액에 대한 부가가치세 역시 갑의 병에 대한 부당이득이라고 주장하였다.

이에 대하여 대법원은 “임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속 점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다 할 것이다.”라고 전제한 후, “갑은 을과 사이의 위 임대차계약에서 월차임에 대한 부가가치세를 부담하기로 약정하여 위 임대차계약을 승계한 병에게 위 임대차계약 종료 시까지 월차임 및 이에 대한 부가가치세를 지급하였고, 병이 임대차계약의 종료를 이유로 이 사건 건물의 명도를 요구하였음에도 불구하고, 갑이 이를 이행하지 아니하고 종전의 점유를 계속하였음을 알 수 있는바, 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이와 같은 경우에 갑은 임대차계약 종료 이후 그의 점유로 인한 차임 상당의 부당이득에 대한 부가가치세 상당액을 병에게 지급하여야 하는 것이고, 그 차임 상당액이 위 임대차계약에서 정한 것이 아니라 임료감정 결과에 의한 것이라고 하여 달리 볼 것은 아니다.”라고 판시하며 부가가치세 상당액 역시 갑의 병에 대한 부당이득이라 판단하였다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결).

거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있는 것이고, 부가가치세 부담에 관한 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적 형태로 이루어질 수도 있다 할 것이고(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결 등 참조),

임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월 임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하는 것인바(대법원 1995. 7. 14. 선고 95누4018 판결 참조), 대법원은 위와 같은 법리를 고려한 것이다.

임대차계약에 있어서, 임차인이 임대차계약 종료 후에도 명도하지 않을 경우, 위와 같은 분쟁은 빈번하게 일어날 수 있다. 위 판례의 경우를 고려하여 관련 분쟁을 적절하게 해결해 나가기를 기원해 본다.