주택임대차보호법 적용을 위한 주거용 건물 판단기준

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 이를 위해 주택임대차보호법은 경매절차에서 소액임차인의 최우선 변제권, 우선변제권, 대항력 등을 규정하고 있다. 다만 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해선 주거용 건물이어야 하는데 우리 법은 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다고 규정하고 있다(주택임대차보호법 제2조).

문제는 주거용 건물 여부에 대한 판단기준이다. 원칙적으로 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 주거용 건물에 해당하나, 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 주거용 건물이라 할 수 없다. 좀 더 구체적으로 판단기준을 보면 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제용도에 따라서 정해야 하고, 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려해서 합목적적으로 정해야 한다. 대비 되는 두 가지 사례를 통해 주거용 건물의 판단기준에 대해 이해해 보자.

첫째는 주거용으로 인정된 경우인데 우리 법원은, “건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑, 을의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정된다”고 판시하였다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결).

이와 대조적으로, 대법원 1998. 12. 13.선고 87다카3097 판결은, “이 사건 건물의 등기부상의 표시가 점포 및 사무실과 아울러 주택으로 되어 있고 그 뒤편으로는 주택지가 형성되어 있으며 피고의 점유부분 중 일부가 방과 부엌으로 되어 있어 피고가 그곳에서 거주하고 있기는 하나, 이 사건 건물은 아스팔트로 포장된 왕복 4차선의 대로변에 위치하고 있는 데다가 기본적으로 상가건물로 건축된 것으로서 피고 점유부분의 윗층 및 옆부분도 모두 경양식점 또는 식당 등의 점포로 사용되고 있고 특히 피고 점유부분은 그 서쪽부분이 위 대로변일뿐 아니라 남쪽부분 역시 6미터 소로에 접하고 있어 피고도 위 양도로쪽 측면에 두 개의 커다란 양복점 간판을 걸고 진열대를 설치하여 그 점유부분에서 양복맞춤 등의 영업을 하여 오고 있으며, 또 위 피고 점유부분은 그 넓이가 총 57평인데 그 중 피고가 주거용으로 사용하는 방 및 부엌부분은 10평에 불과하여 점포 및 작업실로 사용되는 47평에 비하여 아주 적은 부분을 차지하고 있다고 인정하고, 그렇다면 적어도 피고의 위 점유부분에 관한 한 이는 점포의 적은 일부가 주거용으로 개조된 것으로서 비거주용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것이지 주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 것이라고 볼 수 없다.”고 판시한바 있다(대법원 1998. 12. 13.선고 87다카3097 판결).

이와 같이 우리 법원은 사안에 따라 개별적, 구체적인 사정을 종합 고려하여 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물인지 여부를 판단하고 있다. 주거용 건물로 판단되면 상가건물과 달리 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 있는 이점이 있고, 상가건물임대차보호법과 달리 환산보증금을 통한 법적용 제약이 없다는 측면에서 임차인에게 보다 유리할 수 있다.