부동산 양도와 양도소득세 부담 관련 문제

가끔 언론을 통해 유명 연예인이 어마어마한 부동산 시세차익을 누렸다는 내용이 보도된다. 예컨대, ‘유명 연예인 a씨 2010년 10억 원에 매입한 건물 30억 원에 팔아 20억 원 시세차익 누렸다.’와 같은 것들이다. 비단 유명 연예인뿐만 아니라, 주변에서도 그러한 이야기가 많다. ‘누구네 집이 부동산 매각해서 몇 억 벌었데.’와 같은 이야기다.

그러나 위와 같이 시세차익을 누릴 때 매도인, 즉 부동산 양도인이 해결해야 할 문제가 있다. 그것은 바로 양도소득세이다. 그리고 양도소득세는 시세차익이 크면 클수록 커진다.그러다보니 최대한 시세차익을 누리고자 할 때 양도인은 양도소득세를 물고 싶지 않을 것이다. 이에 양도인이 부동산을 양도할 때, 자신에게 발생하는 양도소득세를 양수인이 책임지는 약정을 체결하기도 한다. 그러나 원칙적으로 양도소득세는 양도인에게 그 부담의무가 있다. 양도인이 부담할 의무가 있는 양도소득세를 양수인이 부담하는 것이기에 그 약정의 효력 여부가 문제가 될 수 있다.

이에 관하여 대법원은“매매계약에서 매도인에게 부과될 공과금을 매수인이 책임진다는 취지의 특약을 하였다 하더라도 이는 공과금이 부과되는 경우 그 부담을 누가 할 것인가에 관한 약정으로서 그 자체가 불법조건이라고 할 수 없고 이것만 가지고 사회질서에 반한다고 단정하기도 어렵다.”라고 판시하면서

“원고에게 부과될 공과금을 피고들이 책임진다는 특약을 하였다면 양도소득세에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 매매차익에 따른 양도소득세를 피고들이 부담한다는 취지로 보아야 할 것이다.”라고 판시하였다(대법원 1993. 5. 25. 선고 93다296 판결).

이와 같은 대법원 판례에 따르면 양도인이 양수인에게 부동산을 매각하며 시세차익을 누릴 때, 양도인에게 부과될 양도소득세 역시 양수인이 부담하는 약정은 유효하다. 따라서 위와 같은 약정이 있을 경우 양수인은 양도인에게 부과된 양도소득세를 부담할 의무가 있다.

한편 양수인이 양도소득세를 부담하기로 하였음에도 불구하고 부담하지 않는 경우의 법률관계도 문제될 수 있다.

관련하여 대법원은 “매수인이 매도인의 대출금채무를 인수함과 아울러 매도인이 부담할 양도소득세와 제세공과금을 부담함으로써 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 이는 매매계약에 부수하는 약정이라기보다는 내용을 이루는 중요한 요소라고 보아 매수인의 의무지체를 이유로 한 매도인의 계약해제가 적법하다.”라고 판시하며(대법원 1993. 6. 29. 선고 93다19108 판결), 매수인이 매도인이 부담할 양도소득세 등을 부담함에 따라 매매대금 지급을 갈음하기로 약정한 경우, 양수인의 양도소득세 부담의무 불이행이 계약해제 사유에 해당함을 명백히 하였다.

요즘 부동산은 투자대상으로서 더 의미가 있어 보인다. 그렇기에 양도인이 최대한 시세차익 등의 이익을 누리기 위해, 양도소득세를 양수인이 부담해 달라는 요청을 할 수 있다. 만약 양수인이 양도인의 양도소득세를 부담하기로 약정한 경우, 위 판례를 고려하여 빈틈없는 거래 이행을 할 수 있기를 기원해 본다.