경매목적물에 설정된 근저당권의 채권최고액의 의미

경매목적물에는 근저당권, 압류, 가압류 등 여러 채권자가 존재하는 경우가 많다. 이 중 근저당권자인 채권자의 경매채무자에 대한 정확한 채권액은 채권자와 채무자만 알 수 있을 뿐 다른 제3채권자들은 정확히 알 수 없다. 따라서 채권자들 간에는 근저당권의 채권최고액이 선순위근저당권자가 경매배당절차에서 우선배당을 받을 수 있는 기준을 의미한다. 그러나 이러한 근저당권자인 채권자의 경매채무자에 대한 채권액은 채권최고액과 무관하게 실제 채권액인바, 근저당권자는 채권최고액을 초과하는 부분에 대하여도 배당을 받을 수 있음은 당연하다. 다만 우선배당이 아니라는 제한이 있을 뿐이다. 실제 사례를 통해 이와 같은 법리를 확인해보자.

a는 b소유의 甲부동산에 관하여 2003. 10. 2. 채권최고액 117,000,000원으로 설정된 근저당권에 기하여 b에 대한 130,000,000원을 청구채권으로 하는 부동산임의경매개시신청을 하여 경매개시결정이 내려지고, 그 후 경매절차가 진행되어 甲부동산이 180,000,000원에 낙찰되었다. 한편 a는 b에 대한 채권 135,000,000원의 채권계산서를 제출하였는데, 집행법원은 2006. 12. 22. 배당기일 a에게 채권최고액 117,000,000원에 대하여 우선배당하고 채권최고액을 초과하는 18,000,000원(=135,000,000원 - 117,000,000원)을 배당에서 제외하고 다른 채권자등에게 배당하고 남은 잔여금 10,000,000원 전액을 b에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하자, a는 위 10,000,000원에 대하여 배당이의를 하고 배당이의소송을 제기하였다.

이에 대해 원심은, 근저당권의 채권최고액을 초과하는 부분으로서 우선변제의 효력이 미치지 않는 채권에 관하여 배당하기 위하여는 근저당권에 기한 경매신청이나 채권계산서의 제출이 있는 것만으로는 안되고, 그 채권최고액을 초과하는 채권에 관하여 별도의 민사집행법 제88조에 의한 적법한 배당요구를 하였거나, 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서의 필요한 요건을 갖추고 있어야 한다는 이유로 a의 소송을 기각하여 10,000,000원은 b에게 배당되어야 한다고 판단하였다.

그러나 대법원은 위 사건에서, “민사집행법상 경매절차에 있어 근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우에 근저당권의 채권최고액은 민사집행법 제148조에 따라 배당받을 채권자나 저당목적 부동산의 제3취득자에 대한 우선변제권의 한도로서의 의미를 갖는 것에 불과하고 그 부동산으로서는 그 최고액 범위 내에 채권에 한하여서만 변제를 받을 수 있다는 이른바 책임의 한도라고까지는 볼 수 없으므로 민사집행법 제148조에 따라 배당을 받을 채권자나 제3취득자가 없는 한 근저당권자의 채권액이 근저당권의 채권최고액을 초과하는 경우에 매각대금 중 그 최고액을 초과하는 금액이 있더라도 이는 근저당권설정자에게 반환할 것은 아니고 근저당권의 채권최고액을 초과하는 채무의 변제에 충당하여야 할 것이다”고 a의 배당이의소송을 인용하였다(대법원 2009. 2. 26.선고 2008다4001 판결).

대법원의 입장은 원심과 달리, 저당권은 원금, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것이며, 채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 이러한 채권의 총액이 그 채권최고액을 초과하는 경우에는 적어도 근저당권자와 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 위 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존채무에 여전히 미친다는 점을 고려하였다. 즉 경매채무자 겸 근저당권설정자 b는 근저당권자 a에 대해서 채권최고액(117,000,000원)과 무관하게 채무전액에 대해서 책임을 부담하는 것이며, 근저당권의 채권최고액의 의미는 근저당권자 a가 다른 채권자와의 관계에서 우선변제권을 주장할 수 있는 기준을 의미한다는 결론이다.