다수 구분소유권 보유자의 일부 지분양도와 

관리단 의결권 계산

 

집합건물 관리단 주도권을 두고 구분소유자들 간 갈등이 적지 않다. 관리단 의결을 앞두고 의결권에 영향을 미칠 의도로 일부 지분을 타인에게 양도하는 경우가 심심치 않게 발생하곤 하는데, 의결권 계산에 어떤 영향을 미칠 수 있을까? 집합건물법령에 명시적인 규정이 없고 대법원 판결도 분명치 않은 상황에서 리딩 케이스가 된 서울고등법원 판결이 있어 소개한다. 서울고등법원 2013. 5. 30. 선고 2012나78438 관리단총회결의무효확인, 2012나78445(병합) 관리단총회결의무효확인 판결이다(대법원에서 심리불속행기각).

 

김모씨를 관리인으로 선임한 모 집합건물 관리단 결의에 대하여 이를 반대하는 구분소유자 중 일부가 관리단 결의의 무효확인을 청구한 소송에서, 관리단 집회를 며칠 앞두고 이루어진 다수 점포를 소유한 구분소유자의 일부 점포 지분 양도행위가(첨예한 이해관계 속에서 원고 측에서는 한 호실을, 피고 측에서는 두 호실의 일부 지분을 양도하는 행위를 하였다), 관리단결의의 의결 정족수를 계산함에 있어 어떤 영향을 미칠 수 있는지가 중요 쟁점이 되었다. 구체적인 판결내용은 다음과 같다.

 

1) 결국 이 사건의 쟁점은 이 사건 상가의 구분소유자 수의 산정과 관련하여, 여러 개의 전유부분을 소유한 구분소유자가 제3자에게 전유부분의 지분 일부를 양도한 경우 관리단 집회의 의결정족수를 산정함에 있어서 그 전유부분을 별도의 구분소유자 1인으로 볼 것인지 여부, 특히 관리단집회일을 며칠 앞두고 공유지분이 양도된 이 사건 상가의 지하 111호, 지하 112호, 206-2호를 각 1개의 구분소유자로 보아 전체 구분소유자의 수를 계산할 것인지 여부로 귀착된다고 할 것이므로, 먼저 이에 관하여 살펴본다.

2) 집합건물법 제38조 제1항에 의하면, 관리단 집회의 의사는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 규정하고 있는데, 집합건물법이 이와 같이 지분비율에 의한 의결권의 과반수라는 요건 외에 구분소유자의 과반수라는 요건을 또다시 요구하고 있는 것은, 집합건물이 물권으로서의 재산적 측면과 소유자집단 또는 공동생활집단으로서의 인적측면이라는 양면성을 가지는 점을 고려하여, 특정 소수의 구분소유자가 집합건물의 대부분을 소유하고 있는 때에 의결권의 비율만으로 관리단집회의 의사가 결정되는 것으로 한다면 그들의 전횡을 막을 수 없게 되므로 그러한 전횡을 막고, 구분소유건물의 공정․공평하고 원활한 유지․관리를 위함이라고 볼 것인바, 그와 같은 위 집합건물법의 규정취지에 비추어 구분소유자 중 1인이 다수의 구분소유권을 가지고 있다고 하더라도 구분소유자의 수를 계산함에 있어서는 이를 1인으로 보아야 할 것이다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결 참조).

한편 전유부분이 수인의 공유에 속하는 때라도 관리단집회의 의결에 있어서 구분소유자의 수가 문제되는 경우에 있어서는 그 공유자 전원을 하나의 구분소유자로 계산하여야 한다. 집합건물법 제37조 제2항은 이 점을 전제로 하여, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다고 규정하고 있는바, 이 규정은 강행규정으로, 규약으로도 배제할 수 없다(대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정 참조).

 

3) 위와 같은 법리를 토대로 한 구분소유자 수를 산정함에 있어서 이 사건에서 문제로 된 쟁점 즉, 여러 개의 전유부분을 소유하고 있기는 하지만 의결권으로는 1인으로 취급되어야 할 구분소유자가 제3자에게 그 전유부분 중 한 전유부분에 관하여 그 소유 지분 일부를 양도하여 전유부분을 제3자와 공유하게 되었다면, 그 이후로는 관리단 집회의 의결에 있어서 위 구분소유자는 여전히 단독으로 소유하는 전유부분에 대하여는 구분소유자 1인으로 취급되어야 하되, 제3자와 공유하게 된 전유부분에 대하여는 별도의 구분소유자 1인이 추가적으로 발생하는 것으로 취급되어야 할 것인지 여부에 관하여 살피건대, 단독소유권의 지분 일부가 양도됨으로써 새로이 출현하게 된, 공유화된 전유부분에 관하여는 종전 단독소유권 상태인 경우와 비교하여 공동생활집단으로서의 인적 측면에서 그 속성이 근본적으로 달라지게 되었다고 보는 것이 상당하고, 그 결과 공유화된 전유부분의 소유자는 단독소유자와는 독립된 별개의 소유자로 취급해야만이 새로이 추가된 공유자의 의사를 공동생활집단의 집합건물 관리사무에 반영할 수 있을 것이므로, 이 경우 공유화된 전유부분에 관하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 앞서 단독소유자와는 독립된 별도의 소유자(이 경우 공유자 중 의결권을 행사할 1인을 정해야 함은 물론이다) 1인으로 취급되어야 할 것이다(그리고 공유자 중 의결권을 행사할 것으로 지정된 자가 마침 종전 단독소유권자와 동일인이라 하여도 마찬가지라 할 것이다).

이 사건의 경우 갑가 제43호증, 을 제14 내지 17, 19호증의 각 기재에 의하면, 다수의 구분소유권을 소유한 김00는( 관리단집회 소집통지일 당시 김00는 지하 111호, 지하 112호 이외에 별지 2. 표 기재의 순번 9번 상가 15개를 단독소유하는 한편, 순번 53, 57, 58번 상가 3개를 제3자와 공유하고 있었다), 2012. 6. 7. 단독으로 소유하던 지하 111호의 지분 1/20을 한00에게, 지하 112호의 지분 1/20을 김재0에게 각 양도하고, 선정자 이00는 (관리단집회 소집통지일 당시 선정자 이00는 206-2호 이외에 별지 2. 표 기재의 순번 32번 상가 1개를 단독소유하고 있었다), 2012. 6. 5. 단독으로 소유하던 206-2호의 지분 1/10을 남편 하00에게 양도함으로써, 이 사건 재인준결의일인 2012. 6. 11. 현재 지하 111호를 김00와 한00가, 지하 112호를 김00와 김재0이, 206-2호를 선정자 이00와 하00이 각 공유하게 된 사실을 인정할 수 있고, 이러한 사실관계를 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 상가의 전체 구분소유자 수는 별도의 소유자 1인으로 취급되는 위 상가들의 공유자를 포함하여(총 3인의 구분소유자로 계산된다) 별지 2. 표 기재와 같이 62명으로 일응 볼 수 있다.

4) 이에 대하여 원고는, 오로지 관리단 결의에 영향을 미칠 목적으로 전유부분의 지분을 양도하여 구분소유자의 수를 증가시키는 것은 집합건물법의 취지를 잠탈하는 탈법적인 행위인바, 소집통지일 이후 전유부분의 일부 지분을 양수하여 구분소유자가 된 위 상가들의 공유자는 구분소유자 및 찬성표를 계산함에 있어 제외되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 다수의 전유부분을 소유한 구분소유자가 위 2)항의 법률관계를 염두에 두고 오로지 구분소유자의 수를 증가시켜 관리단결의에 영향을 미칠 목적으로 진정한 공유지분 이전의 의사가 없으면서 형식적으로 제3자에게 전유부분의 지분 일부를 양도하였다면, 관리단 결의에 우위를 점하기 위한 위와 같은 지분양도 행위는 강행규정인 위 규정 및 집합건물의 공정․공평하고 원활한 유지․관리를 위한 집합건물법의 입법취지 등을 잠탈하는 행위로서 관리단집회의 의결정족수를 산정하는 문제 범위에 관한 한에서는 위 강행법규에 위반하여 아무런 효력이 없다고 할 것이고, 그 결과 위 지분양도로 인하여 제3자와 공유하게 된 전유부분을 별도로 하나의 구분소유자로 계산할 수는 없다 할 것이다.

이 사건으로 돌아와 보건대, 앞서 든 증거 및 갑가 제6, 7, 23호증, 을 제8, 20 내지 22호증의 각 기재, 당심 증인 김재0의 증언에 변론 전체의 취지를 더하면, ① 이 사건 상가의 구분소유자들은 2009. 말경 양분되어 각자 원고 번영회와 피고를 통하여 이 사건 상가를 관리하면서 관리권한을 둘러싸고 분쟁을 해 온 사실, ② 이 사건 재인준결의의 소집통지일인 2012. 6. 1.과 관리단집회일인 2012. 6. 11. 사이에 앞서 본 바와 같이 피고측 구분소유자인 김00는 지하 111호의 지분 1/20을 한00에게, 지하 112호의 지분 1/20을 김재0에게 각 양도하고, 원고측 구분소유자인 선정자 이00는 206-2호의 지분 1/10을 하00에게 양도한 사실, ③ 이 사건 재인준결의 당시 피고는 구분소유자 수를 61명으로 계산함으로써<구분소유자 62명 중 하00(206-2호)이 누락되었다>, 구분소유자 61명 중 31명, 의결권 66%의 찬성을 받은 것으로 하여 이 사건 재인준결의가 가결된 사실이 인정되고, 위 인정사실에 앞서 본 증거 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음의 사정 즉, ① 한00, 김재0이 지하 111호, 지하 112호를 매수함에 있어 관리단 결의에 영향을 줄 목적 외에 다른 목적이 있었음을 인정할 아무런 정황도 발견할 수 없는 점, ② 원고들 또한 선정자 이00가 하00에게 206-2호의 공유지분 1/10을 양도한 이유는 구분소유자 수를 늘림으로써 결의에 영향을 미치기 위한 것이었다고 사실상 인정하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 김00의 지하 111호, 지하 112호의 공유지분 양도 및 선정자 이00의 206-2호의 공유지분 양도는 실제로 상가를 공동소유할 목적으로 행하여진 것이 아니라 오로지 구분소유권의 수를 증가시켜 이 사건 재인준결의에 영향을 줄 목적으로 행하여진 것이라고 봄이 상당하다 할 것이다.

 

그렇다면 이러한 편법 내지 탈법행위에 해당하는 지분양도 행위는 이 사건 재인준결의의 의결정족수 산정에 관한 한 무효이고, 결국 이 사건 재인준결의일 현재의 전체 구분소유자는 59명(62-3)에 불과하다고 할 것이다(즉 지하 111호, 지하 112호는 김00의 다른 전유부분과 함께 구분소유자 1인으로, 206-2호는 선정자 이00의 다른 전유부분과 함께 구분소유자 1인으로 계산한다).

 

5) 한편, 앞서 든 각 증거에 의하면 이 사건 상가의 구분소유자 59명 중 111호, 114-2호, 402호의 공유자들은 이 사건 재인준결의 당시 의결권 행사자를 지정하지 않은 사실이 인정되는데, 이와 같이 전유부분을 공유하는 수인의 공유자가 의결권 행사자를 정하지 아니한 경우라 하더라도 그 공유자 전원을 하나의 구분소유자로 계산하도록 하는 집합건물법 제37조 제2항의 규정 취지에 비추어 볼 때 공유자들의 의결권 행사가 제한될지언정 그 전유부분이 구분소유자의 수에서 제외되는 것은 아니라 할 것이다.

 

결국, 이 사건 상가의 전체 구분소유자 수는 111호, 114-2호, 402호의 공유자들을 포함하여 59명이다.

 

㈏ 이 사건 재인준결의 당시 찬성표의 수(원고의 ③ 주장과 관련하여)

<중략>따라서, 김00가 자신의 대리권을 증명하고 의결권을 행사한 이상 김00의 대리에 의한 의결권 행사는 유효하다 할 것이고, 결국 이 사건 상가의 구분소유자 중 찬성한 구분소유자는 최00을 포함하여 29명이다.

 

(4) 소결

그렇다면, 이 사건 재인준결의는 전체 구분소유자 59명 중 29표의 찬성만을 얻어 의결정족수를 충족하지 못하였으므로 무효라 할 것인바, <생략>

 

결국, 여러 호실 소유자가 특정 호실의 일부 지분을 타인에게 양도한 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 지분양수인도 소유자 수 계산에 포함되어야 하지만, 의결권에 영향을 미칠 목적으로 양도되는 경우에는 이를 편법 내지 탈법행위로 보아 이러한 지분양도 행위는 의결정족수 산정에 관해서는 무효로 판단될 수 있다. 의결권에 영향을 미칠 목적의 양도인지 여부의 판단은 애매할 수 있고 논란으로 이어질 가능성이 크다는 점에서 주의가 요망된다.