중대한 권리관계변동과 매수인의 매각허가에 대한 이의

우리 민사집행법은 천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때 매수인은 매각허가에 대한 이의를 신청할 수 있다고 규정하고 있다(민사집행법 제121조 제6호). 나아가 매수인은 민사집행법 제121조 6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있는바(민사집행법 제127조 제1항), 자신의 귀책과 무관하게 경매 목적 부동산에 하자가 발생한 경우 이를 다툴 길이 열려있다. 이와 관련한 몇 가지 사례를 정리해보자

첫 번째는 선순위 근저당이 존재하다가 소멸되어 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우이다. 이와 관련하여 대법원 2005. 8. 8.자 2005마643결정은 “매각허가에 대한 이의사유를 규정한 민사집행법 제12조 제6호에서 말하는 ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)아니 대항력 있는 임차권 등이 소멸하는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되는 경우와 같이 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동된 경우를 말한다.”고 판시하고 있다.

최고가매수신고인이 정해진 이후부터 매각결정기일까지 유치권 신고가 있는 경우 역시 매각허가에 대하여 이의를 신청할 수 있고 나아가 이는 법원의 직권 매각불허가결정사유가 된다. 이에 관해 우리 법원은, 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀진 경우와 같이 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동된 경우 민사집행법 제121조 제6호에 의해 매각허가에 대한 이의를 할 수 있다라고 판시한바 있고(대법원 2005. 8. 8.자 2005마643결정), 부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생한 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다하고 판시한바 있다(대법원 2008. 6. 17.자 2008마459결정).

그러나 이와 달리 ‘부동산 경매절차에서 근린생활시설인 매각목적물을 업무시설로 잘못 적용하여 가격평가를 하였다는 사유’는 민사집행법 제121조 제6호 매각이의사유에 해당하지 않아 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소사유가 되지 않는다. 이와 같이 민사집행법상 매각이의사유에 해당하는지 여부는 사안별로 개별적, 구체적으로 결정되는바, 정확한 판단을 위해서는 법률전문가인 변호사의 도움을 받을 필요가 있다.