건물신축과 법정지상권 성립여부와의 관계

건물은 토지를 기반으로 존재하기 때문에 양자는 동일인의 소유일 때 법적으로 안정적이다. 건물과 토지의 소유권이 다른 경우에는 건물은 그 존립를 위해 토지를 점유할 권원을 확보해야 하는데 이를 위해선 토지를 임차하여 지료를 납부하거나 법정지상권을 확보해야 한다. 이 중 법정지상권과 관련하여 경매에서 빈번하게 문제가 되는 경우 중 하나가 건물이 신축된 후 경매가 진행되는 경우인데 사안별로 법정지상권이 성립되는지 여부를 살펴보자.

먼저 건물이 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자(토지 소유자)가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달라진 경우에는 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 않는다. 건물이 없는 나대지에 저당권을 설정한 근저당권자는 나대지로 평가한 담보가치를 근거로 근저당권을 설정한 것인데 신축건물에 법정지상권이 성립한다면 그 법정지상권 만큼 토지의 가치가 감소되어 예상치 못한 손해가 발생하기 때문이다.

다음으로는 동일인 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 공동근저당권이 설정된 뒤 기존건물이 철거되고 새로운 건물이 신축된 경우이다. 이 경우 기존건물과 신축건물간의 동일성이 부정되어 원칙적으로 신축건물에 법정지상권이 성립하지 않는다. 다만 ① 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 ② 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우에는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립한다(대법원 2003. 12. 18.선고 98다43601 판결). 

왜냐하면 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액 상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니 하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입히기 때문이다.

이와 같이 저당권이 설정된 토지위에 건물이 신축된 후에 경매가 실행되어 토지와 신축건물의 소유권이 달라지는 경우 사안에 따라 신축건물에 법정지상권이 성립하는 경우가 있는바, 경매에 참여하기 전에 신축건물에 대한 저당권설정과 관련된 사실관계 및 법률관계를 반드시 확인하는 것이 예상치 못한 피해를 방지하는 길이다.