무상거주확인서 작성의 부메랑 

  임차인이 임대인으로부터 임대차계약관계가 존재하지 않는다는 확인서, 즉 무상거주확인서 작성을 부탁받는 경우가 종종 있다. 임대인으로서는 무상거주확인서를 이용하여 금융기관에 임대주택을 담보로 하여 최대한의 융자를 받고자 함에 목적이 있는데, 이를 작성해준 임차인은 신의칙상 무상거주확인서를 제출받은 금융기관에 대하여 임대차가 존재함을 주장할 수 없다. 그런데 임차인의 무상거주확인서 작성은 제출된 금융기관뿐만 아니라 나아가 경매절차에서의 매수인에 대한 관계에서도 족쇄가 될 가능성이 있다. 실제 사례를 통해 무상거주확인서 작성에 따른 부작용을 살펴보자.

   a는 2008. 6. 19. b와 甲부동산에 관하여 임차보증금 2억 4천만 원으로 정한 임대차계약을 체결하고 b에게 위 보증금을 지급한 다음 2008. 8. 8. 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. c은행은 2012. 6. 1. b에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 甲부동산에 대하여 채권최고액 4억 8천만 원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, a는 그 무렵 b의 부탁을 받고 c은행에게 ‘b와 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 c은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성해 주었다. 甲부동산에 관하여 2013. 10. 1. c은행의 신청에 따라 경매절차가 개시되었고, a는 2013. 11. 11. 법원에 甲부동산에 관하여 임대인 b, 임대차계약일 2008. 6. 19. 임대차보증금 2억 4천만 원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다. 이러한 사실이 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다. d는 매각기일에서 최고가매수신고인으로 결정되었고 대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다. 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 a에게 2억 4천만 원, 근저당권자인 c은행에 1억 9천만 원을 배당하는 배당표를 작성하였고, 이에 c은행은 a 배당액 전부에 대해 이의하여 배당이의소송을 제기하였는데, a의 배당액 2억 4천만 원을 0원으로, c은행에 대한 배당액은 4억 8천만 원으로 경정한다는 판결이 확정되었다. 한편 매수인 d는 甲부동산의 점유자 a에게 인도를 요구하였으나 a는 자신에게 주택임대차보호법상 대항력이 있다는 이유로 이를 거절하였다.

   이 사건에서 법원은, “주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임대차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임대차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다”고 판단하여 d의 청구를 인용하였다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결).

   이 사건에서 주택 임차인인 a의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 b로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 확정일자는 2008. 8. 8.이며, c은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로 a는 임차권의 대항력뿐만 아니라 c은행보다 선순위의 우선변제권을 가지고 있다. 그런데 경매절차에서 a가 권리신고 및 배당요구를 하면서 임대차계약 내용을 지시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, d는 이를 신뢰하고 a의 임대차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 자신은 임대차보증금반환채무를 인수하지 않을 것으로 판단하여 매수가격을 책정한 것으로 봄이 상당하다.

   그러므로 a가 c은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하였다고 하더라도 이를 이유로 d에게 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택 인도를 거부하는 것은 신의칙에 반한다는 결론이다.