구분소유적 공유관계와 지분 경매

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   1필지의 토지 중 위치, 평수를 특정하여 양수하였지만 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않고 1필지 전체평수에 대한 양수부분의 면적비율만큼의 지분등기를 경료하는 경우가 종종 있는데 이를 ‘구분소유적 공유’라 한다. 지분 경매에서 지분을 매수하는 목적이 1필지의 토지의 특정 부분을 사용하고자 하는 경우라 한다면 매수 이후에도 1필지의 토지에 대한 구분소유적 공유가 유지되어야 할 것이다. 그러나 구분소유적 공유관계에 있는 부동산 지분을 경매를 통해 매수한다 하더라도 반드시 구분소유적 공유관계가 유지되는 것은 아니란 점에서 경매참가자의 주의가 요구된다.

   이와 관련하여 구분소유적 공유관계의 처분에 대한 우리 법원의 판단을 먼저 살펴보자. 법원은, “1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다”고 판단하여 매수인의 구분소유적 공유관계 인식유무가 아닌 처분자의 처분 행태에 따라 구분소유적 공유관계 유지 여부가 결정된다고 판단하였다(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634  판결).

   이러한 법리는 경매절차에서도 마찬가지이다. 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로 이전하는 경우에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며, 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분으로 봄이 상당하다. 실제로 구분소유적 공유관계에 있는 토지지분에 대한 강제경매절차에서 이를 매수한 사람이 1필지 전체에 대한 공유지분을 취득하였다고 주장하는 사안에서, 그 공유지분이 토지의 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저매각가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않는 이상, 위 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 기존의 상호명의신탁관계는 소멸한다고 보아야 하며, 이는 매수인의 구분소유적 공유관계에 대한 인식 유무에 따라 달라지지 않는다(대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810, 68827 판결).

   따라서 지분 경매 참여자는 반드시 지분 취득 목적이 1필지 토지의 특정부분에 대한 취득인지 아니면 1필지 전체에 대한 단순 공유 지분 취득인지 여부를 명확히 해야 한다. 그리고 나아가 취득하려는 지분의 성격이 경매를 통해 매수하는 과정에서 유지될 수 있는지 여부에 대해 면밀히 살펴봐야 한다. 자신의 취득 목적에 적합하지 않은 성격의 지분을 매수한 경우 불측의 손해가 발생하기 때문이다. 따라서 매수인은 경매 참여 전에 반드시 법원의 현황조사나 감정평가서 등을 면밀히 분석하는 절차 등 개별적인 확인노력을 경주해야 한다는 점을 강조하고 싶다.