구분건물의 구조상, 이용상 독립성 요건 결여와 신의칙

   건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위해서는 그 부분이 다른 부분과 구분되는 구조상, 이용상 독립성을 갖추고 있어야 한다. 이러한 구조상, 이용상 독립성이라는 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 부분에는 구분소유권이 성립할 수 없는바, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각허가를 받았다고 하더라도 그 등기의 효력은 없으므로 매수인은 소유권을 취득할 수도 없다.

   그런데 이러한 경우라도, 1동의 건물을 신축한 후 그 건물 중 구조상, 이용상 독립성을 갖추지 못한 부분을 스스로 구분건물로 건축물관리대장에 등재하고 소유권보존등기를 마친 자가 구조상, 이용상 독립성을 갖출 수 있음에도 불구하고 그 건물 부분에 관하여 자신과 매매계약을 체결하여 소유권이전등기를 마친 자 또는 자신과 근저당권설정계약을 체결하여 근저당권설정등기를 마친 자 등을 상대로 그러한 등기가 무효임을 주장하여 이에 대한 멸실 등기절차의 이행이나 위와 같은 건물 부분의 인도를 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 위반된다고 볼 여지가 있다. 이러한 법리는 위와 같은 근저당권에 기초한 경매절차에서 해당 건물 부분을 매수하여 구분건물로서 소유권이전등기를 마친 자를 상대로 그 등기의 멸실등기절차의 이행 또는 해당 건물 부분의 인도를 청구하는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2018. 3. 27. 선고 2015다3471 판결).

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   이와 같이 집합건물을 신축하여 소유권보존등기를 한 자가 집합건물에 구조상, 이용상 독립성이 없음을 이유로 소유권보존등기 등이 무효라고 주장하면서 인도청구 등을 하는 것이 신의칙에 반한다고 본 이유는 다음과 같다.

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   첫째, 구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약에서 매도인의 소유권이전의무가 원시적 불능이어서 계약이 무효라고 하기 위해서는 단지 매매 목적물이 매매계약 당시 구분건물로서 구조상, 이용상 독립성을 구비하지 못했다는 정도를 넘어 그 후로도 매매 목적물이 당사자 사이에 약정된 내용에 따른 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 평가될 정도에 이르러야 한다(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다225398 판결). 따라서 소유권보존등기 당시 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 상태였다고 하더라도 그러한 사정만으로는 그러한 구분건물에 관한 매매계약이나 근저당권설정계약이 무효라고 할 수는 없다. 오히려 소유권보존등기 명의자는 매매계약 등에 따라 매수인 또는 근저당권자에게 당해 목적물이 구분건물로서의 요건을 갖출 수 있도록 해 주어야 할 의무를 부담한다. 그럼에도 불구하고 도리어 구분건물로서의 요건을 갖추지 못했다는 사정을 이유로 목적물의 인도를 구하는 것은 용납하기 힘들다.

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   둘째, 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 상태에서 소유권보존등기 및 그에 터잡은 소유권이전등기 등이 마쳐진 경우라 하더라도, 그 후에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정한 구분소유권의 객체가 될 수 있는 요건을 갖춘다면 위와 같은 등기는 모두 유효한 것으로 될 수 있다(대법원 2016. 1. 28. 선고 2013다59876 판결). 즉 1동의 건물의 일부분이 구분건물로서의 요건을 갖추지 못한 상태라는 이유만으로 그에 관하여 마쳐진 등기가 모두 확정적으로 무효가 되는 것은 아니기 때문이다.

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   더욱이 실제 사안에서 집합건물을 신축하여 소유권보존등기를 마친자는 문제가 된 구분점포에 대한 경매절차에서는 별다른 이의를 제기하지 않았고, 자신 앞으로 소유권보존등기를 마친 뒤 무려 10년이 경과한 시점에서 멸실등기절차의 이행과 건물 부분의 인도를 구했던바, 이는 신의칙에 위반한다는 결론이다.